Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел земельного участка – от закона к практике». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, право пользования земельным участком возникает у семейной пары или между членами семейства после приватизации земельного участка. В некоторых случаях такое разделение возможно в случае возникновения спора между лицами, которые не имеют между собой родственных связей, например, между двумя садоводами или сособственниками двух- или трех- квартирного дома с изолированными входами.
Алгоритм раздела через суд
Процесс принудительного разделения надела через суд происходит в следующем порядке:
- Лицо, инициирующее раздел, определяет размер доли каждого владельца спорного земельного участка, а также количество таких долей соразмерное числу собственников.
- Далее заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является требование о выделении последнему части от спорного земельного надела.
- После получения иска, судом устанавливается возможность принятия его к рассмотрению. В случае если документ полностью соответствует всем процессуальным нормам, судья назначает дату слушанья по делу и уведомляет об этом все стороны процесса.
- Дело слушается по существу заявленных требований и предоставленных доказательств, после чего выносится мотивированное решение об удовлетворении исковых требований или об отказе в этом.
- В случае принятия судом положительного решения совладельцы спорной недвижимости предоставляют его вместе другими необходимыми документами в Регистрационную палату для оформления права собственности на перераспределенные доли.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Отдельные дела по разделу земли решаются на основе судебной практики. Если дело не имеет прецедентов, суд назначит экспертно-строительную комиссию, выяснит имущественные права всех собственников и только потом примет окончательное решение.
Какие вопросы подлежат рассмотрению судом:
- Какова рыночная стоимость частного дома и земельного надела, каково соотношение с кадастровой ценой?
- Возможен ли раздел дома в натуре, как это повлияет на техническое оснащение здания, не подвергнется ли оно угрозе обрушения?
- Можно ли выделить идеальные доли, положена ли компенсация, а если да – каков ее размер?
- Можно ли отступить от принципа идеальных долей?
- Каковы варианты раздела дома и земли, сколько займет переустройство и создание автономных частей жилого дома?
Отметим, что экспертные комиссии суда не любят возиться с расчетами, зато очень «любят» выдвигать одну оценку – раздел в натуре и переустройство невозможны. Именно по этой причине многие собственники не могут поделить участки, даже если ситуация позволяет это сделать.
Правила, принципы и этапы раздела земельного участка
Любой земельный участок имеет свои характеристики, это может быть делимый или неделимый земельный надел. Также у него могут иметься другие нюансы и особенности.
Все данные о возможности оформления земельного раздела имеются в градостроительном плане. По регламенту составление и получение этого документ – обязательная процедура.
Еще одно обязательное правило для раздела участка – необходимость прохождения государственного учета на каждый новый участок.
В результате появления новых участков на базе старого первоначальный участок прекращает свое существование. Без этого условия раздел невозможен в принципе. При этом прежний собственник имеет право на каждый из новых участков.
Раздел долей земельного участка и виды разделов
Если участок находится в совместной долевой собственности, то каждый собственник имеет одинаковые права на данную землю, при этом не имеет значения размер доли собственника.
Право долевой собственности приобретается в результате приватизации участка двумя или более лицами. Основанием для приобретения этого права может стать суд, наследование и другие обстоятельства.
Право общего пользования землей возникает чаще всего между супругами и между родственниками. Но это в том случае, если речь идет о ранее проведенной государственной приватизации.
В случае развода или других мероприятий, в ходе которых будет принято решение о разделе данного земельного участка, все собственники будут находиться в равных условиях. Ни один из собственников не получает преимущественного права на данный участок.
Особенности долевой собственности на земельный надел
Имущество, принадлежащее нескольким лицам, может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности. Земельный участок также может быть собственностью нескольких участников с определением долей. Поэтому, отвечая на вопрос о том, что такое общая долевая собственность на землю, можно констатировать, что законодательство определяет ее как земельный надел, площадь которого разделена в пропорциях между совладельцами.
Возникновение данного вида собственности на землю возможно в случаях:
- приватизации территории;
- вступления в наследство по завещанию;
- совместного владения участком с целью получения прибыли от ведения фермерского хозяйства;
- при оформлении сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка;
- дарения доли от своего надела или получения части участка по дарственной.
Для приобретения права общей собственности на земельный надел все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ). К заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.
Граждане нашей страны в 2020 году очень часто производят различные манипуляции со своими наделами. В том числе нередко возникает желание о выделе доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности. Замечательно, когда владельцы наделов умеют все возникающие вопросы решить цивилизованным путем, с помощью переговоров и соглашений, без вмешательства с внешней стороны. Статистика, к сожалению, говорит о том, что такими мирными путями раздел общего имущества происходит очень и очень редко. В таких сложных ситуациях нужно постараться не забывать о не причинении вреда другим владельцам и пытаться решить всё с помощью переговоров до суда. Тогда вы сэкономите свои и чужие, кстати, тоже финансы, время и не нанесете вред здоровью потраченными нервами.
Главный документ, на основании которого производится разделение участка земли – это Земельный Кодекс.
Так, в статьях 11.2, 11.4 говорится о том, что раздел участка представляет собой разновидность кадастровых работ, при которых из одного участка образовалось два и более.
Законом устанавливаются минимально допустимые размеры образовавшихся после раздела площадей.
Минимальный размер участка, который используется для ведения подсобного хозяйства, определяется органами местной власти и закрепляется законодательными актами.
Для остальных типов участков допустимые минимальные и максимальные размеры устанавливаются в соответствии с документацией (градостроительной, проектной и т.д.) и правилами землепользования и застройки.
С точки зрения закона участок может быть поделен между собственниками на добровольной основе путем заключения мирного соглашения.
Наличие споров по поводу предстоящей процедуры раздела является основанием для обращения в суд. В этом случае раздел производится по постановлению суда.
Пользование земельным участком в долевой собственности
Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:
• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.
Долевая собственность на земли сельхозназначения
Данный вид собственности распространяется на земли сельскохозяйственного назначения – территории, которые расположены за границами поселений, предоставленные и используемые для потребностей сельского хозяйства. Такие земли наделены особым статусом и оборот их строго регламентирован.
Право общей собственности на них может возникнуть в нескольких случаях:
- в результате гражданско-правовых сделок (когда купить участок сообща решено несколькими гражданами, он стал собственностью при исполнении договора дарения или получен в наследство по завещанию или по закону);
- во время приватизации — земля передается пользователю на условиях, определенных законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, с возникновением частной собственности на нее;
- при создании крестьянско-фермерских хозяйств, когда граждане могут получить земельные наделы в аренду с последующим выкупом, результатом чего станет общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения.
Алгоритм выделения долей и раздела участка
Реальное выделение части земли, находящейся в долевом владении, может быть осуществлено по согласию сособственников или в судебном порядке. При возможности досудебного решения вопроса о том, как поделить землю, необходимо:
- получить нотариально заверенное согласие всех участников;
- если такое согласие получено, произвести повторное межевание и установку межевых знаков с определением новых границ наделов;
- на основании выданных техдокументов каждый вновь образованный участок поставить на кадастровый учет с получением отдельного номера и плана;
- с заявлением и паспортом, а также с правоустанавливающими документами и выписками из кадастров обратиться в регистрационную палату, оплатив регистрацию прав собственности; через 30 дней будет оформлено отдельное свидетельство на каждый вновь образованный земельный участок.
Если согласие между сособственниками не достигнуто, вопрос решается в суде. На основании постановления производится принудительный выдел доли.
Как выделить участок земли из общедолевой собственности
Практика, которая сложилась на сегодняшний день относительно данного вопроса, говорит о возможности его решения таким путями:
- заключение соглашения между собственниками (оно носит добровольный характер);
- подача иска в судебные органы.
В таком случае стоит отметить, что добровольный порядок подразумевает решение вопроса между собственниками мирным путем, при этом не один из них не высказывается против принятого решения. Также указывается, что все совладельцы должны иметь документально оформленные права на долю участка.
Обращение в судебные органы происходит в ситуации:
- лицо, заинтересованное в проведении процедуры, не имеет документации правоустанавливающего значения;
- документация имеется в наличии, но при этом размер долей прописан неверно;
- не достигнуто единое мнение между владельцами;
- муниципалитет высказывает против раздела.
Когда в наличии имеется согласие всех владельцев, заинтересованное лицо инициирует общее собрание. После достижения согласия между всеми – составляется протокол, где это отражается. Далее происходит заказ межевых работ, в ходе которых производится согласование границ участка.
Когда нужно обращаться в суд?
Когда совладельцы чинят препятствия или председатель СНТ не выдаёт согласия на выдел, допускается получение решения суда, на основании которого будет проведено межевание и регистрация. Иногда основанием для обращения в суд становится распределение долей, самовольное занятие и иные правовые нюансы.
Подробнее о том, как узаконить самозахват ЗУ читайте в другой нашей статье.
Обращаться следует в районный суд по месту нахождения земельного участка или юридического адреса учредителя, если им является товарищество или кооператив. Истец составляет исковое заявление о разделе земельного участка (образец можно скачать ТУТ или в конце статьи), в котором указывает мотивы раздела и причины, по которым ответчик препятствует в проведении правовой процедуры.
К заявлению прилагают всю имеющуюся документацию на землю, а также доказательство отказа совладельцев от раздела. Следует уплатить пошлину в размере 300 рублей и приложить квитанцию.
Иск должен строиться на отстаивании имущественного права, предполагающего выдел в автономное пользование участком. После признания иска, выданная выписка из решения суда станет полноправным правоудостоверяющим прецедентом для дальнейших действий.
Собственник вправе разделить свой земельный участок на количество частей, допускаемых установленными нормативами. Совладельцы при разделе договариваются по согласию сторон, при отсутствии согласия – обращаются в суд.
Разделение земельного участка находящегося в собственности само по себе процесс не затратный, но очень трудоемкий и долгий. Удачи вам в этом деле, мы надеемся что наш материал поможет вам!