Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Освоение земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После вступления в силу поправок будут определены признаки неиспользования земельных участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешённого использования. Определит такие признаки государство. На сегодняшний день, отмечает Росреестр, эти признаки действуют только в отношении земель сельскохозяйственного назначения.
Признаки неиспользования земли
«Предлагаемые изменения способствуют защите имущественных интересов граждан и страхуют землепользователей от необоснованных решений при освоении земельного участка. Сейчас фактически собственник земельного участка не защищен от предъявления ему претензий со стороны контрольно-надзорных органов по вопросу использования земельного участка не по назначению или неиспользования в принципе. Законопроект дает гражданину время на освоение земельного участка и устанавливает соответствующие сроки, только после истечения которых контрольно-надзорные органы могут заниматься вопросами привлечения к ответственности землепользователя.», — говорит Алексей Бутовецкий, заместитель руководителя Росреестра.
Строительство должно осуществляться с соблюдением норм и правил, носящими как обязательный, так и рекомендательный характер. К обязательным можно отнести противопожарные нормы и нормы инсоляции (доступ солнечного света). Максимально близкими к обязательным требованиям являются санитарно-бытовые нормы, а также правила, прописанные в уставе организованного поселка, частью которого является земельный участок.
Стоит отметить, что большинство этих норм не пересматривались с 80-х годов прошлого столетия, поэтому их разумность иногда вызывает большие сомнения.
При расчете расстояния от стены дома следует учитывать, что стена – понятие условное. Расчет должен осуществляться от цоколя, крыльца, навеса, эркера и других выступающих элементов, если они выступают более чем на 50 см.
Обязательные нормы (минимумы):
- 5 метров от красной линии дороги (2 и более полос) до жилой постройки
- 3 метра от красной линии проезда (1 полоса) до жилой постройки
- От 6 до 15 метров от стены дома до соседнего дома (расстояние зависит от материалов постройки и степени их огнестойкости: несгораемые постройки – 6 метров, трудносгораемые – 8-10 метров, сгораемые – 10-15 метров)
- 3 метра от стены дома до забора соседа
- 15 метров от стены дома до лесного массива
- 1 метр от хозяйственной постройки до забора соседа (кроме построек для скота и птицы), при этом скат крыши должен заканчиваться до границы участка
- От 1 до 1,5 метров расстояние от стены дома до забора для боковой границы участка, за которым не располагается соседний участок
- 6 метров от стены дома до хозяйственной постройки на этом же участке
- 12 метров от стены дома до туалета
- 8 метров от стены дома до бани
- 8 метров от туалета до колодца
- От 1,5 до 30 метров от дома до электрического столба
- От 25 до 55 метров от высоковольтных ЛЭП (330 кВ – 25 метров, 1150 В – 55 метров) до стены дома
Нормы для скота и птицы:
- 4 метра от хозяйственной постройки до границы соседнего участка
- 12 метров от хозяйственной постройки до границы дома
- Высота хозяйственных строений для скота и птицы не менее 2,4 метра
Нормы для деревьев и кустарников:
- 5 метров расстояние от стены дома до ближайшего дерева
- От 1,5 до 2 метров от деревьев до подземных сетей
- 4 метра от дерева до опоры ЛЭП
- 1,5 метра от кустарника до стены дома
- 1 метр от кустарника до границы участка
- 2 метра от среднерослого дерева до границы участка
- 4 метра от высокорослого дерева до границы участка
Рекомендации по сторонам света
- Солнце движется с востока на юго-восток, и далее через юг на юго-запад. Тень ложится на север, утром продвигается с запада и северо-запада через север на северо-восток и восток к вечеру. Учитывайте это при расположении комнат. С 14 часов солнце светит с юго-запада. В северных комнатах солнце может появиться только летом рано утром или поздно вечером.
- Огород лучше делать на юге участка, чтобы тень от дома падала на другую сторону.
- При отсутствии гаража лучше планировать место для парковки автомобиля в тени дома.
- Туалет планируйте на севере в тени.
- Представьте тень от будущего дома и учтите расположение дома соседа. Чтобы тень не попадала на соседний дом, необходимо расстояние между домами сделать больше высоты дома. Солнце в доме соседа должно быть не менее 2 часов в день.
Запрет строительства:
- 20 метров от озера, реки, водохранилища; запрет строительства и ограждения выхода к воде
- На расстоянии до 500 метров от водоема ограничения по строительству, в основном на сброс воды
- Диаметр до 100 метров от природного источника водоснабжения (ручья)
- Диаметр от 100 метров от очистных сооружений большой производительности
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.
При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже в течение семи лет никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения.
О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.
Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?
Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца. У него тоже будет отсрочка?
Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?
Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: за восемь лет так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить его размер с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.
Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.
Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.
В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.
Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.
Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить нельзя: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но люди пытаются и так выигрывают время на уплату штрафа.
Так, в Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.
Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:
- ФИО и контактные данные землепользователя;
- Категория земли и адресные ориентиры участка;
- Текущий и запрашиваемый ВРИ;
- Причина смены вида землепользования;
- Перечень прилагаемых документов.
Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).
В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.
Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.
Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:
- Целесообразность изменения ВРИ;
- Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
- Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.
Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.
Как производится перевод земель
Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:
- Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
- Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
- В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
Расшифровываем аббревиатуру КОТ
Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.
Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.
Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.
Аренда земельных участков под КОТ
Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.
Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.
Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.
Земельный участок может принадлежать гражданину не только на праве собственности, но и на основании договора аренды. В этом случае все права на построенный дом будут принадлежать арендатору при условии, что постройка согласована с арендодателем. В договоре аренды может быть прописан пункт о запрете на строительство. Но даже если в договоре указано, что строительство разрешено или, тем более, нет никаких указаний относительно строительства на участке, лучше получить письменное согласие собственника на строительство любого объекта. Если земельный участок арендован у государства, то гражданин имеет право выкупить его в собственность. Арендовать у государства можно практически любой участок. Наиболее распространено предоставление в аренду участков под ИЖС. Цена выкупа земельного участка устанавливается государством и зависит от региона и численности населения в конкретном населенном пункте. Чем выше населенность, тем выше стоимость выкупа земельного участка.
Освоение сельхозугодий — что говорит закон
Особенность сельскохозяйственных земель заключается в том, что не всегда собственник сразу после приобретения прав на эту землю может начать ее использовать по назначению. Дело в том, что для выращивания сельскохозяйственной продукции требуется создание специальных условий, и не каждое сельскохозяйственное угодье может им соответствовать.
Процесс подготовки земли к использованию для сельскохозяйственных нужд называется освоением земельного участка. Это понятие следует отличать от эксплуатации участка. Освоение — комплекс мер, направленных на создание условий для нормального использования земельного участка. Под эксплуатацией же понимается процесс фактического использования земли с целью получения какой-либо пользы.
Статья 42 Земельного кодекса среди всех обязанностей владельцев земельного участка выделяет необходимость своевременного освоения и использования земли.
Условия застройки ЗУ для ИЖС
Возведение дома на земельном участке с разрешенным использованием ИЖС должно начаться в течение определенного законом времени. Сделать первые шаги нужно не позже трех лет с момента приобретения участка.
На практике, если в течение этого 3-летнего периода застройщиком вырыт только котлован, то условие уже считается выполненным.
С правом собственности на ЗУ владелец получает не только права, но и обязанность соблюдения правил застройки.
Это:
- возведение на одном ЗУ только одного жилого дома, число хозпостроек четко не установлено;
- общая площадь дома до 1500 кв.м.;
- cоблюдение соотношения площади застройки к общей площади ЗУ (определяется муниципалитетом);
- соблюдение «красной линии»;
- соблюдение дистанций от построек на своем ЗУ до построек на освоенном участке соседей;
- зонирование участка с учетом пожарных и санитарных норм;
- обязательность выполнение ограждения ЗУ;
- граница между участками — сетка, штакетник (препятствие возникновения тени);
- и др.
Получение налогового вычета
С суммы затрат на возведение жилого дома можно получить налоговый вычет по НДФЛ. После подачи и проверки декларации собственнику построенного жилого дома будет возвращен из бюджета НДФЛ, уплаченный налогоплательщиком.
Возврату подлежит 13% от суммы затрат, составивших не более 2 000 000 руб. Т.е. максимальная сумма возвращаемого налога составит 260 000 рублей.
Собирайте все платежные документы, подтверждающие ваши затраты, для предоставления в налоговые органы при подаче декларации.
Любому приятно осознавать, что он живет в своем доме, расположенном на своем участке, пользуясь при этом всеми благами цивилизации. Но при этом не следует забывать о святых обязанностях собственника. Нельзя допускать нарушения многочисленных санитарных, экологических, пожарных, градостроительных норм и правил. Иначе владение частной недвижимостью может превратиться в сплошную головную боль.