Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снизить процент по ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не каждый заемщик знает, можно ли уменьшить процент по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2023 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.
Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?
Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.
Единственный случай, когда можно через суд требовать пересмотра условий: если в договоре указан соответствующий пункт. Например, базовая ставка ипотеки – 11,7%, но при уплате половины долга банк должен снизить этот показатель до 11,2%. Если обращение клиента было отклонено, а кредитное учреждение нарушает условия соглашения, только в этом случае целесообразно обращение в суд.
Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.
Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Когда требуется снижение ставки по ипотеке?
Ухудшение финансового положения самая распространенная причина, по которой может потребоваться снижение ставок по ипотеке. Но, также, часто это происходит в случаях значительного изменения финансового положения:
-
повышение или сокращение в должности
-
рождение ребенка, уход в декретный отпуск
-
появление иждивенцев
-
выход на пенсию
-
получение инвалидности или других выплат от государства.
Еще одна причина — это то, что вы изначально взяли на себя непосильную ношу в виде многомиллионной суммы. Так что несколько раз подумайте, прежде чем начнете оформление сделки.
Какие документы нужны для снижения процентной ставки по ипотеке?
Банк готов рассмотреть предложение о снижении процентной ставки по кредиту, при наличии соответствующего заявления и пакета обязательных документов:
-
документ о регистрации
-
паспорт
-
договор ипотечного кредитования и график выплат
-
сведения о доходах
-
документы на квартиру в залоге
-
свидетельства о рождении детей.
В заявлении должны содержаться следующие сведения:
-
ФИО заявителя
-
наименование договора
-
цель обращения
-
основания для снижения ставки
-
дата подачи заявления и подпись клиента.
Какие банки стоит рассматривать при выборе ипотечного кредита?
Обратите внимание на ипотечные продукты, которые предлагает банк, где открыт ваш зарплатный счет. В этом случае банк знает наверняка, каков ваш ежемесячный доход, доверие к вам как к заемщику растет, а значит, процентная ставка по ипотеке может оказаться ниже сразу на несколько процентных пунктов.
При каких условиях производится снижение процента в Сбербанке
В 2019 года Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотеке. В этой организации действуют социальные программы, получить деньги можно на льготных условиях при появлении второго ребёнка, а также в ряде других случаев. Как уменьшить платеж по ипотеке перед заключением договора в Сбербанке?
- Выбирайте программу для получателей заработной платы, если вы имеете открытый счет в этой компании, в противном случае – общие условия сотрудничества. А вот при оформлении ипотеки по двум документам ставка не будет снижаться;
- Осуществите электронную регистрацию сделки – это снизит риски Сбербанка на возможность невыплаты;
- Заключите договор со страхованием – эта опция позволит вам чувствовать себя безопасно, а компании – рассчитывать на полное погашение долга;
- Станьте участником акции для молодых семей – произойдет снижение процента по вашей ипотеке на 0,5 пунктов.
Однако если договор уже заключен, вы можете обратиться в Сбербанк с заявлением и попросить, чтобы условия были изменены. Какие возможности существуют?
- Смена валюты – можно перевести ипотеку с евро или долларов на рубли либо наоборот. Однако просчитывайте, насколько это выгодно, учитывайте, что котировки иностранных валют могут резко измениться, а вам придется выплачивать уже возросший долг;
- Уменьшение срока выплат – если вы можете погасить долг быстрее, лучше сделать это по заявлению. Представьте справки о повышении в должности, увеличении оклада, назначении пенсии;
- Уменьшение ежемесячного платежа – по заявлению срок кредита может быть увеличен. К примеру, если у вас родился малыш или изменились жизненные обстоятельства, а указанная сумма не может вноситься каждый месяц, Сбербанк пойдет навстречу. Однако в этом случае общая переплата возрастет.
Схема рассмотрения банком вопроса о снижении процентной ставки
На рассмотрение заявления банк отводит себе 30 дней. В большинстве случаев решение принимают раньше, но возможны и задержки. Особенно это касается ситуаций, когда произошло резкое снижение ключевой ставки и в финансовую организацию обращается одновременно большое количество клиентов с аналогичными заявлениями.
Согласно Федеральному закону от 21.12.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», изменение постоянной ставки является правом кредитора, а не его обязанностью. Т.о., банк может отказать в удовлетворении вашей просьбы без указания причины.
При оформлении запроса клиенту никаких дополнительных документов собирать не требуется. Финансовое учреждение займется этим самостоятельно, т.к. для оценки рисков запрашивается внутренняя информация банка. Будут оценены оставшиеся срок и размер долга, отсутствие просрочек по платежам, наличие страховки.
Если ключевая ставка сильно изменилась, а клиент удовлетворяет требованиям, то вместе с положительным ответом заемщику будет отправлен новый график платежей.
У кaждoгo бaнкa cвoй пepeчeнь тpeбoвaний, нo ocнoвнoй пaкeт дoкyмeнтoв тaкoй:
📄 пacпopт зaeмщикa;
📄 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe;
📄 кpeдитный дoгoвop и гpaфик плaтeжeй;
📄 cпpaвкa oт paбoтoдaтeля пo фopмe 2-НДФЛ;
📄 кoпия тpyдoвoй книжки;
📄 cпpaвкa oт бaнкa-кpeдитopa oб ocтaткe дoлгa.
Бoльшинcтвo бaнкoв тpeбyют coбpaть вecь пaкeт дoкyмeнтoв, кaк ecли бы вы cнoвa бpaли ипoтeкy – тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopт нa квapтиpy, cпpaвкy из БTИ oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeтoв, выпиcкy из EГPН, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa, coглacиe cyпpyгa, экcпepтнoe зaключeниe o cтoимocти квapтиpы.
Кoмиccии зa peфинaнcиpoвaниe бaнк нe бepeт, нo дoпoлнитeльныe pacxoды тoчнo вoзникнyт: нoвый бaнк пoтpeбyeт coбpaть нoвый пaкeт дoкyмeнтoв. Пpидeтcя зaнoвo oплaчивaть cпpaвки и зaвepять дoкyмeнты y нoтapиyca.
Пocлe пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa нyжнo бyдeт cнять oбpeмeнeниe c зaклaднoй и, ecли пoлyчeнный кpeдит зaлoгoвый, зapeгиcтpиpoвaть oбpeмeнeниe пo нoвoмy дoгoвopy ипoтeки в Pocpeecтpe. A пoкa вы этoгo нe cдeлaeтe, пpидeтcя плaтить бaнкy пoвышeнный пpoцeнт пo кpeдитy.
Кpoмe тoгo, вaм пpидeтcя пepeoфopмить cтpaxoвкy: пoмeнять выгoдoпpиoбpeтaтeля, измeнить peквизиты кpeдитнoгo дoгoвopa, в oтнoшeнии кoтopoгo зaключeнa cтpaxoвкa, вoзмoжнo дaжe дoбaвить кaкиe-тo нoвыe oпции. Пpидeтcя yчecть и тpeбoвaния к cтpaxoвым кoмпaниям, кoтopыe выдвигaeт вaш нoвый кpeдитop — пpeжнeй кoмпaнии мoжeт пpocтo нe oкaзaтьcя в eгo cпиcкe. Ecли пpидeтcя oфopмлять cтpaxoвкy зaнoвo, тo, cкopee вceгo, cтapый cтpaxoвoй взнoc вaм нe вepнyт: cлyчaи пepeнoca ocтaткoв co cчeтa xoть и вcтpeчaютcя, нo вce-тaки oчeнь peдкo.
Ecли квapтиpa oфopмлeнa в oбщyю дoлeвyю coбcтвeннocть, дoгoвop peфинaнcиpoвaния пpидeтcя oбязaтeльнo yдocтoвepить y нoтapиyca. Cтoимocть ycлyги — oкoлo 15 тыcяч.
Пакет необходимых документов
Если говорить о внутреннем рефинансировании, то очень часто Сбербанк вообще может не требовать от клиента каких-либо документов, поскольку все документы уже есть в деле клиента. Но такое может быть только в том случае, если само оформление первичного займа было не так давно, например, в текущем году. Во всех остальных случаях пакет документов таков:
- Документы, удостоверяющие личность;
- СНИЛС;
- Документы на право собственности залоговым имуществом,
- Справка 2-НДФЛ;
- Договор страхования залогового имущества;
- Договор залога;
- Кредитный договор на ипотеку.
Можно ли снизить проценты по ипотеке?
Снижение процентной ставки – не фантастическая операция. Клиент на самом деле может улучшить условия кредитования, как на стадии заключения договора, так и после подписания соглашения.
Речь идет о ситуации, когда ипотечная ставка немного выше той, которая в текущий момент действует на рынке. Если при оформлении ипотечного кредита клиент использовал льготы или акционное предложение от банка, то в таком случае ставка вряд ли станет еще ниже.
Самая благоприятная ситуация для клиента – периоды снижения ключевой ставки. Если она падает, то уменьшаются и проценты по ипотеке.
Для уменьшения ставки важно, чтобы кредитополучатель:
- не имел просрочек по кредитным выплатам (имеет хорошую кредитную историю);
- оформил страхование имущества и, желательно, страхование жизни и здоровья.
Оформление нового договора по ипотеке
При условии снижения процентной ставки возможно развитие событий по трем вариантам:
- Информирование клиентов банка учреждением самостоятельно об изменении условий ипотечного кредитования при предоставлении более благоприятного режима. Сообщения отправляются через СМС на мобильные телефоны, уведомления на электронные и почтовые адреса. Иногда такая рассылка носит массовый характер, в некоторых случаях возможно проявление лояльности банком к определенному заемщику, исправно вносившему платежи в течение длительного периода на основании старых условий.
- Если клиент узнает, что есть возможность снизить процентную ставку по ипотеке в связи с изменением программы банка. В этом случае инициатива полностью исходит от заемщика. Он обращается с заявлением к руководства кредитующей организацией, получает решение, подписывается представленное дополнительное соглашение к основному ипотечному договору или договор на новых условиях.
- Заемщик анализирует ситуацию на ипотечном рынке кредитования в регионе. Если отмечено снижение процентной ставки в других банках, подает заявки на рефинансирование.
Преимущества и недостатки уменьшения процента
Переоформление договора по ипотеке при возможности снижения процентной ставки не стоит откладывать, поскольку это поможет снизить финансовую нагрузку на плательщика при условиях:
- пересчета общей суммы ипотечного договора;
- снижения ежемесячного платежа;
- уменьшения страховых взносов;
- сокращение срока действия договора и погашения задолженности.
При казалось бы видимом снижении ставки по ипотеке при переоформлении договора отмечаются следующие недостатки:
- необходимость проведения повторной оценки объекта залога оценочной компанией, что влечет дополнительные расходы;
- возможно установление комиссии новым банком на перефинансирование, в качестве примера можно привести условия РосЕвроБанка, который предлагает оформление ипотеки на основе своей программы при выплате комиссии в 0,8% от общей суммы кредитования;
Основания для снижения процента по ипотеке
На самом деле, есть множество причин для понижения процента по кредиту, но документально они нигде не прописаны. Поэтому банки вправе решать вопросы по снижению процентной ставки самостоятельно. Некоторые кредитные учреждения прописывают в условиях кредитных договоров запрет на понижение процентов.
Есть три причины снижения процентных ставок по ипотеке:
- Понижение ставки рефинансирования, утвержденное Центробанком РФ. Показатели всех коммерческих банков привязаны к ставке рефинансирования, поэтом при снижении ключевой ставки клиенту необходимо обратится к своему банку-кредитору и написать соответствующее заявление.
- Жизненные ситуации заемщика. Например, изначально клиент обратился за займом в банк и оформил ипотечный кредит по обычной программе. Затем в семье родился второй или третий ребенок. Соответственно, заемщик вправе воспользоваться программой со сниженной ипотечной ставкой «Семейная ипотека».
- Покупка страхового полиса. При оформлении кредитного договора клиент вправе отказаться от добровольного страхования, но из-за этого большинство банков повышают ставку. Однако если заемщик все-таки решит спустя некоторое время приобрести страховку, то процентная ставка по его кредиту может быть пересмотрена и снижена.
Безусловно, снижение процентной ставки невыгодно для банка, поэтому большинство кредитных организаций не оповещают своих клиентов о возможности смягчений условий кредитного договора. Стоит самостоятельно обращаться в банк и задавать уточняющие вопросы, а затем писать заявления.
Понижение ставки или переход в другой банк
Сама по себе процедура понижения процента по уже оформленному договору будет немного проще, чем перекредитование в другом банке. Рефинансирование – это, по сути, оформление нового ипотечного кредита. Потребуется заново собирать и оформлять все документы (сюда же входит и оформление нового страхового полиса). Соответственно, на это придется потратить время и свои финансы.
Преимущества снижения ставки без изменения банковской организации:
- Подача заявки в своем банке требует минимального пакета документов, а ее рассмотрение происходит гораздо быстрее, чем решение по новому кредиту.
- Не требуется переоформление залогового имущества на другую коммерческую структуру.
- Экономия собственных денежных средств, так как не потребуется заново оформлять оценку объекта недвижимости, выполнять переоформление обременения, заверки некоторых бумаг нотариусом и оплату госпошлин.
- Реквизиты по оплате долга не поменяются – не будет путаницы при ежемесячных платежах.
Процентная ставка в ипотечном кредите не является неизменным значением. Ее уровень определяется обстановкой на банковском рынке и конечно же нормативами Центробанка РФ. Коммерческие банковские компании не имеют права устанавливать ставку в любых значениях.
Каждый клиент может отправлять запрос в банк с просьбой о снижении ставки. Это можно делать при изменении своей финансовой ситуации. При получении отказа можно попробовать провести процедуру рефинансирования в другом банке.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.