Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дать однозначный ответ на вопрос, что же все-таки лучше, ТСЖ или ТСН, сложно. Однако, исходя из данных, приведенных в данной статье, можно сделать вывод о том, что ТСЖ лучше в тех случаях, когда дом старый, так как существует возможность в относительно краткие сроки осуществлять ремонтные работы.
Плюсы и минусы товарищества собственников жилья
К положительным сторонам, свойственным ТСЖ, можно отнести следующие аспекты:
-
Возможность влиять на деятельность управляющей компании. Поскольку все решения в ТСЖ принимает собрание, состоящее в основном из жильцов, то если оно, к примеру, не одобрит решение УК о ремонте подъезда с использованием дорогостоящих материалов, то они и не будут использоваться при осуществлении ремонтных работ.
-
Возможность выбора управляющей компании. ТСЖ может отказываться от услуг, предлагаемых сторонними подрядчиками, и привлекать к работе специалистов необходимой квалификации.
Впоследствии для ТСЖ образуется возможность формирования собственной эксплуатирующей организации, что позволяет предлагать услуги также и в пределах других жилых домов и получать за счет этого дополнительную прибыль.
-
Благоустроенные дворовые территории. Жильцы, в большинстве своем, охотно готовы вкладывать денежные ресурсы в благоустройство территории, окружающей место их обитания.
Что касается негативных моментов ТСЖ, они заключаются в следующих положениях:
-
Повышенные эскплуатационные платежи. В силу того, что решения принимаются общим собранием, не исключается возможность, что жильцы, имеющие хороший материальный достаток, изъявят желание осуществить благоустройство территории при помощи дорогостоящих приспособлений.
-
Слабая законодательная поддержка. Данный минус отражается на том, что недобросовестные жильцы, которые не оплачивают коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим положением, зная, что руководство ТСЖ не в силах взыскать с них долги в краткие сроки.
Другой момент – льготники, которые оплачивают коммунальные платежи не в том же размере, что жильцы без льгот.
Обратите внимание! Хотя в реальности этого практически не происходит, в теории, городские власти обязаны возмещать ТСЖ компенсацию за льготников, которые оплачивают коммунальные услуги не в полном размере.
- Слабая инициативность жильцов. В силу недопонимания действий ТСЖ или иных факторов, жильцы часто не поддерживают даже достаточно рациональные решения, исходящие от руководства ТСЖ.
Плюсы и минусы товарищества собственников жилья
К преимуществам относится:
- Возможность разрешения конфликтных ситуаций с жителями без судебных разбирательств.
- Заключение прямых договоров председателем ТСЖ со сторонними организациями на оказание услуг: коммунальные, ремонтные, административные.
- Принятие важных решений относительно хозяйственной деятельности путем общего голосования жильцов.
- Открытость финансовой информации для любого участника товарищества.
- Применение упрощенной системы налогообложения, что означает небольшую налоговую нагрузку для организации.
- Несложность создания, ведение деятельности не надо лицензировать.
Недостатки:
- Членские взносы могут достигать больших сумм, а полученные средства – значительных размеров. Однако они редко превосходят объем плат управляющим компаниям за благоустройство территорий.
- Если некоторые владельцы против какого-либо решения, то им приходится подчиняться большинству.
Дополнительные изменения в законодательстве
Помимо вопроса о том, чем отличается одна форма ОПФ от другой и в чем разница между ними, важно знать, кто может распоряжаться имуществом товариществ. По данным статьи 123.13 ГК РФ все объекты общественного назначения должны принадлежать участникам ТСН, поскольку представляют собой долевую собственность. В СНТ это имущество ранее принадлежало всем участникам товарищества или отдельным участникам, если приобреталось на средства, полученные после того, как будут внесены целевые взносы.
Принятие ФЗ №99 повлияло и на способ отчуждения участка земли вместе с долей на имущество общего типа. Если участник товарищества продает участок, после этого он не сможет распоряжаться частью имущества ТСН. Это право автоматически перейдет к тому, кто купит землю и станет ее последующим собственником. До принятия закона участник СНТ мог одновременно проводить две сделки и передавать покупателю права на участок вместе с передачей прав на общее имущество.
Преимущества и недостатки такого объединения
Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:
- Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
- Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
- ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
- Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
- Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.
Недостатки объединения таковы:
- Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
- Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
- ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.
Поскольку ФЗ № 99 вступил в силу еще в 2014 году, то такой вопрос, как что лучше – ТСЖ или ТСН лишен смысла.
На законодательном уровне ТСЖ фактически переименовано в ТСН с дельнейшей необходимостью изменения регистрационных документов.
Согласно ч. 2. ст. 161 Жилищного Кодекса, ТСН не считается управляющей организацией. А, на основании ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами совершается управляющими компании на основании лицензии.
Таким образом, лицензии требуются только управляющим организациям. ТСЖ и ТСН не являются управляющими компаниями. Также в ЖК РФ отдельно говорится, что лицензия необходима для осуществления предпринимательской деятельности. ТСН не преследует извлечение прибыли как основной цели ее работы.
Изменения относительно ТСН и ТСЖ затронули следующие правила:
| Устава товарищества собственников жилья | нужно отредактировать сообразно требованиям к ТСН |
| Необходимость сотрудничества с управляющей компанией | соответственно поправкам ТСН должно плотно сотрудничать с УК по поводу эксплуатации общего имущества |
| Прав и обязанности участников ТСЖ | уполномоченные лица принимают решения об управлении многоквартирным домом |
При создании и функционировании ТСН нужно руководствоваться положениями действующего законодательства. Регулируется данная сфера Гражданским кодексом Российской Федерации. Этот нормативно-правовой акт был введен в действие в 1994 году. Вопросам Товарищества собственников недвижимости посвящена четвертая глава ГК РФ, в частности статьи №123.12—123.14.
Сегодня в форме ТСН создаются все новые объединения собственников:
- многоквартирных жилых и частных домов;
- помещений в нескольких зданиях;
- дачных домов, огороднических и садоводческих земельных участков и т.п.
Деятельность ТСН регулируется не только Гражданским, но и Жилищным кодексом РФ. В частности, речь идет о статьях №135, 136, 143, 145, 149, 150, 152, 161 ЖК России.
Поскольку данная форма управления имуществом появилась сравнительно недавно, еще не разработан специальный нормативный акт, который бы регулировал деятельность ТСН. Поэтому при создании Товарищества собственников недвижимости нужно руководствоваться положениями общей законодательной базы.
Плюсы и минусы организации ТСН
Обладатели недвижимости, решившиеся на создание товарищества собственников недвижимости, получают некоторые перспективные особенности и в то же время обременяют себя на отрицательные нюансы, влияющие на исход событий, которые рассмотрим ниже.
Плюсы ТСН:
- возможность обобщить управление всей недвижимостью под одним руководящим началом, что позволит провести наиболее рациональное распоряжение и управление объектами.
- полная прозрачность деятельности ТСН, в том числе и финансовой;
- главная цель ТСН – управление имуществом, что подразумевает возможность получения дохода от ее использования, который может быть реализован на общие нужды и тем самым, уменьшить взносы членов такой организации;
Минусы ТСН:
- поскольку товарищество собственников недвижимости причислено к статусу юридического лица, имеет место быть признание организации несостоятельной (банкротом), а значит отсутствуют гарантии возвратности ранее уплаченных средств;
- обязательное оформление лицензии на данный вид деятельности;
- товарищество собственников недвижимости имеет широкие границы возможностей, что провоцирует ситуации, при которых управляющий орган может принять решения, без учета мнения самих членов – собственников недвижимости и даже такого, которое способно идти вразрез с желаниями большинства.
У ТСН (товарищества собственников недвижимости) по закону есть право самостоятельно определять очередность работ. Любой член товарищества может контролировать расходы и досходы. То есть товарищество может сдавать помещение в аренду. Товарищество может создавать условия для экономного расходования энергоресурсов, путем установки узлов и энергосберегающих технологий. В некоторых городах участникам товарищества предоставляются:
- субсидии для компенсации затрат на обучение председателей;
- возмещение расходов на регистрацию ТСН;
- субсидии на компенсацию расходов, направленных на проведение ремонта МКД, фасада, установки оборудования, площадок и т. д.
Многоквартирный дом – это небольшое государство, которым необходимо управлять. Для этого избирается УК, ТСЖ, ТСН, ЖКХ или ЖКУ. Все зависит от того, кому доверят жильцы ведение своего имущества.
Для уточнения информации необходимо расшифровать такие понятия, как ТСЖ и ТСН. Ведь с одной стороны – это просто буквы, значение которых известно не многим.
Под ТСЖ понимается товарищество собственников жилья. Товарищество – сообщество, направленное на решение связанных с жильем вопросов.
Все участники являются заинтересованными лицами. Собственник – это обладатель имущества, которое принадлежит ему по праву, что можно доказать документально. Под жильем подразумевается собственность, предназначенная для постоянного проживания.
Плюсы и минусы организации ТСН
Обладатели недвижимости, решившиеся на создание товарищества собственников недвижимости, получают некоторые перспективные особенности и в то же время обременяют себя на отрицательные нюансы, влияющие на исход событий, которые рассмотрим ниже.
Плюсы ТСН:
- возможность обобщить управление всей недвижимостью под одним руководящим началом, что позволит провести наиболее рациональное распоряжение и управление объектами.
- полная прозрачность деятельности ТСН, в том числе и финансовой;
- главная цель ТСН – управление имуществом, что подразумевает возможность получения дохода от ее использования, который может быть реализован на общие нужды и тем самым, уменьшить взносы членов такой организации;
Минусы ТСН:
- поскольку товарищество собственников недвижимости причислено к статусу юридического лица, имеет место быть признание организации несостоятельной (банкротом), а значит отсутствуют гарантии возвратности ранее уплаченных средств;
- обязательное оформление лицензии на данный вид деятельности;
- товарищество собственников недвижимости имеет широкие границы возможностей, что провоцирует ситуации, при которых управляющий орган может принять решения, без учета мнения самих членов – собственников недвижимости и даже такого, которое способно идти вразрез с желаниями большинства.
Закон о преобразовании
В 2014 году внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Внимание! Теперь ТСЖ переквалифицируется в ТСН, если:
- деятельность носит постоянный характер;
- есть множество участников;
- предполагается взыскание с жильцов средств на обслуживание дома.
При этом меняется правовая форма. То есть если ТСЖ – это объединение физических лиц, то ТСН – это одно юридическое лицо.
В 2020 году при создании ТСН обязательно получать лицензию на осуществление деятельности.
Во время преобразования меняется:
- устав. Сменяется правовая форма и, как следствие, некоторые аспекты документа;
- круг прав и обязанностей. Собственники жилья освобождаются от обязанности посещать собрания и голосовать для принятия решений.
Многоквартирный дом – это небольшое государство, которым необходимо управлять. Для этого избирается УК, ТСЖ, ТСН, ЖКХ или ЖКУ. Все зависит от того, кому доверят жильцы ведение своего имущества.
Для уточнения информации необходимо расшифровать такие понятия, как ТСЖ и ТСН. Ведь с одной стороны – это просто буквы, значение которых известно не многим.
Под ТСЖ понимается товарищество собственников жилья. Товарищество – сообщество, направленное на решение связанных с жильем вопросов.
Все участники являются заинтересованными лицами. Собственник – это обладатель имущества, которое принадлежит ему по праву, что можно доказать документально. Под жильем подразумевается собственность, предназначенная для постоянного проживания.
Соединив понятия, получаем определение:товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир в одном многоквартирном доме, деятельность которых не является коммерческой и направлена на решение общих вопросов.
Причем важно отметить, что в этом случае решающим фактором является слово «квартир», так как под жильем мы понимаем помещение, предназначенное для постоянного проживания.
В обязанности ТСЖ входит:
- управление общим имуществом,
- обеспечение бесперебойной подачи коммунальных услуг,
- благоустройство территорий,
- решение общественных вопросов, связанных с управлением домом.
ТСЖ – некоммерческое объединение, поэтому его целью не является получение прибыли.
Внимание! Главным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жильцами и ТСЖ, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Здесь закреплены основные положения, которые дают возможность собственникам управлять домом.
В целом, Жилищный кодекс РФ предполагает несколько видов управления имуществом собственников многоквартирных домов.
Они перечислены в статье 161 ЖК РФ:
- ведение хозяйственной жизни самими собственниками, без привлечения сторонних организаций (подобное управление приветствуется тогда, когда дом небольшой, в нем проживает не более восьми семей),
- управление домовладением посредством ТСЖ (при этом избирается председатель, который будет ответственный за решение общественных вопросов),
- Жилищный кооператив создается редко, однако имеет возможность существовать в России,
- часто ведение хозяйственной жизни передается Управляющей компании (при этом собственники обязаны уплачивать некоторую сумму, направленную на оплату услуг УК).
Каждый вид существенно отличается друг от друга. Отличие, прежде всего, заключается в способе управления и получении дохода. Если управляющая компания взимает за свои услуги деньги, то ТСЖ не имеет на это прав.
Собственники жилья в любом случае являются главными распорядителями. Именно на основании общего решения вносятся поправки в договор, рассматриваются вопросы. Правила проведения собрания отражены в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как составить жалобу на ТСЖ в жилищную инспекцию.
Товарищество собственников жилого дома: собрания, взносы и инициатива
Только кажется, что товарищество собственников многоквартирного дома – это собрались с соседями чаю попить. На самом деле, это серьезная организация, юрлицо, которое имеет свой счет в банке, устав, печать. Более того, ТС обязано ежемесячно предоставлять отчетность, поэтому, помимо председателя (который избирается на собрании собственников), в организации есть бухгалтер. Согласно статье 207 Жилищного кодекса, доходы ТС формируются за счет взносов его членов, обязательных платежей по услугам.
Создать ТС можно как на этапе строительства дома, так и во время пользования уже построенными квартирами. Для этого нужно провести собрание жильцов и большинством голосов принять решение о создании ТС, выбрать председателя. Если большинство проголосовали против, то дом обслуживается ЖЭС.
Основным рупором товарищества собственников квартир является собрание, где, собственно, и принимаются все решения, например, о ремонте, установке дополнительных объектов вроде домофона или видеокамеры. Там же обсуждаются все насущные вопросы и определяется бюджет на год вперед. В домах с ТС, в отличие от ЖЭС, жильцы сами могут определять специалистов для обслуживания, например, для уборки подъездов, и выбирать более выгодные варианты.
Деньги, которые собираются товариществом, расходуются на нужды дома и зарплату администрации товарищества. Как осуществляется деятельность товарищества собственников в РБ? Например, у вас поблекла краска на стене подъезда. Чтобы решить вопрос, вы обращаетесь к председателю товарищества, он организует собрание, выносит проблему на обсуждение. В случае поддержки большинства, а также наличия средств, стену отремонтируют.
Первый плюс товарищества собственников – в большой инициативности граждан, поскольку решения относительно каких-либо преобразований в доме принимают те, кто в нем живет. Второй – члены ТС в праве сами определять, какая организация будет заниматься ремонтом в их подъезде, уборкой. Получается, все управление происходит под внутренним контролем, то есть контролем самих жильцов. Важный момент – отчетность, благодаря которой люди могут видеть движение чуть ли не каждой вложенной копейки. Но, конечно, это влечет за собой дополнительные траты: взносы, расходы на дополнительные услуги вроде камер видеонаблюдения или консьержа. Сумма в жировке может увеличиваться на 20-30 рублей. Еще один минус заключается в том, что собрания ТС не всегда пользуются популярностью и принятие решений может затянуться.