Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно подписывать передаточный акт по ДДУ при приемке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
Общий порядок приемки
Приемка квартиры в новостройке проходит в несколько этапов:
1. Дольщик получает от застройщика уведомление об окончании строительства.
2. Затем приходит уведомление о том, что застройщик готов передать ему квартиру. Иногда дольщику могут предложить записаться на приемку в конкретную дату. Затем нужно явиться на осмотр и убедиться, что жилище не имеет существенных недостатков или брака.
3. Дольщик приходит принимать квартиру. Во время осмотра составляется дефектная ведомость: иногда ее называют еще «акт осмотра». В ней отображается отсутствие/наличие тех или иных строительных недочетов.
4. Если недочеты имеются, то акт приема-передачи не подписывается, а застройщик устраняет их за свой счет в установленный срок.
5. После исправления всех недостатков дольщика приглашают на повторный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.
График приемки квартир обычно размещают на сайте застройщика, но тот все равно обязан уведомить дольщика: заказным или электронным письмом, смс-сообщением, звонком. Как правило, назначают конкретный день и время, в которое нужно прийти на объект.
Если же дольщику не назначили точную дату, но он получил от девелопера информацию о том, что дом построен и квартира готова к передаче, то он обязан явиться на приемку в срок, указанный в ДДУ. Если в договоре этот срок не прописан, то собственник, согласно 214-ФЗ, должен прийти в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения.
В том случае, когда дольщик не пришел на приемку в течение 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт о сдаче объекта в одностороннем порядке. И не имеет значения, идет речь о первичном или вторичном осмотре.
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
КОГДА ПОДПИСЫВАЕТСЯ АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ
Строительство считается завершенным, когда вы получили письмо о готовности объекта по почте России.
Сообщение по телефону, е-мейлу, устно от секретаря застройщика не доказательство, что вы знаете о завершенности. Потому что по телефону, е-мейлу может звонить и писать кто угодно. А письмо по почте России — от него не отвертеться по закону.
На дальних рубежах к ключам определитесь, что для вас важнее: быстрее принять квартиру или 200.000 ₽.
Быстрее ключи? Тогда мониторьте строительство, а как дом завершен, записывайтесь на приёмку квартиры.
Когда квартира не горит, у вас есть крыша над головой, вы не несете расходы на аренду, то дождитесь уведомления о завершенности объекта. Как оно приходит, звоните застройщику, записывайтесь на осмотр и подписывайте акт приема передачи квартиры в новостройке.
Что такое приемка квартиры?
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Типичные дефекты новостроек
Почему так часто можно встретить фразу в объявлениях о покупке квартиры: «Первый и последний этаж не предлагать»?
Очень часто приходится сталкиваться с проблематикой некачественной кровли, которая со временем даёт о себе знать. Также при недоработке утепления стен угловые квартиры верхнего этажа в зимнее время промерзают насквозь, а внутри появляется грибок. Если на это не обратить внимания при приёме жилплощади, то в дальнейшем устранить этот недостаток будет очень сложно.
Проблемы первого этажа связаны с низким уровнем качества водонепроницаемости пола. В дальнейшем это скажется промозглой сыростью и появлением плесени. Чтобы избавиться от этих дефектов, потребуется проведение ряда далеко не дешёвых мероприятий. Поэтому в интересах дольщика сразу выявить уязвимые места.
Причиной сырости могут стать и сами плиты, которые перед постройкой дома продолжительное время находились под снегом или дождём и набрали достаточно влаги, что потом становится дискомфортом для жильцов на долгие годы. В них потребуется сделать отверстия до работ с отделкой, чтобы вода испарилась.
К недочетам строителей относится также нарушение герметики балконных и оконных перекрытий.
При неточностях в расчётах, нарушение в вентиляционных системах приводит к духоте в помещении. Если в них отсутствует разреженность, внутрь помещения зимой поступает мерзлый воздух, а летом горячий. Откорректировать подобные просчеты чрезвычайно проблемно и дорогостояще.
Как исправляют недочеты
В редких случаях строительная компания начинает оспаривать акт осмотра, в котором указаны недостатки. В его интересах после уточнения деталей с дольщиком как можно быстрее приступить к их устранению. Застройщик либо сам принимается за работу, либо привлекает подрядчиков. Есть вариант, что дольщик сам будет делать ремонт за счет компании, если стороны придут к такому решению совместно.
В любом случае потребуется время. И если речь идёт не об одной квартире, а, скажем, о сотне, то сроки составят до месяца. Если о пятистах, то 2 месяца и более, несмотря на установленный законом № 2300-1 «О правах потребителей» определенный отрезок времени – до 45 суток. Просто раньше это сделать не представляется возможным физически.
Только после того, как акт приёма будет подписан, возможен торжественный момент передачи ключей новому владельцу квартиры. До этой минуты застройщик должен сделать всё возможное, чтобы её приблизить. Как только работа будет завершена, жилплощадь дольщиком осматривается снова.
При каких недостатках нельзя подписывать акт
Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.
Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.
К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.
Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).
Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.
Как застройщик исправляет недочеты
Застройщики редко соглашаются компенсировать затраты на устранение недочетов и предлагают устранить их самостоятельно. Исправления займут время, рассчитывать на быстрый результат не стоит.
В 214 ФЗ нет четкой формулировки в какой срок застройщик должен устранить недочеты. Иногда, некоторые дефекты проще и быстрее устранить самостоятельно.
Из опыта. Время исправления недочетов сильно зависит от количества квартир одновременно введенных в эксплуатацию. Если сданных квартир 100 — 200, срок исправлений может варьироваться в среднем от 2 до 3 недель, если застройщик одновременно ввел 1000 квартир, на исправление недочетов может уйти несколько месяцев.
Как получить неустойку
Если застройщик затянул со сдачей и нарушил срок, напишите претензию. Претензию необходимо написать в двух экземплярах. Один экземпляр вы отдаете застройщику, второй остается у вас. В вашем экземпляре застройщик должен проставить штамп с датой получения претензии и в течение 10 дней дать вам письменный ответ.
Честный застройщик сам позвонит вам и предложит компенсацию за просрочку. Сумму компенсации можно просчитать заранее, формула неустойки:
(1 / 150) * Ключевая ставка * (Стоимость квартиры / 100) * Количество дней просрочки
Ключевую ставку можно узнать на сайте ЦБ.
Если во время просрочки ключевая ставка изменилась, для каждого периода просрочки считают свою неустойку. После результаты суммируют.
После согласования суммы компенсации по неустойке необходимо подписать согласие о досудебном урегулировании спора. В документе необходимо отразить не только сумму компенсации, но и срок выплаты денег.
Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?
Отправляясь на приемку нужно взять с собой паспорт и договор долевого участия. При желании можно отправить вместо себя представителя, который, к примеру, больше разбирается в строительных работах, но только по доверенности. Прихватите с собой и план квартиры от БТИ и от застройщика для того, чтобы попытаться найти в них расхождения.
Обязательно попросите у застройщика «акт скрытых работ» со сведениями о прокладке внутренних коммуникаций (в стенах, в полу).
Итак, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке? Чек-лист приемки помещения должен содержать наименования тех объектов или ремонтных работ, которые следует проверить на наличие и качество.
Застройщик также должен выдать смотровой акт, где покупатель может фиксировать выявленные нарушения. Документ должен быть заполнен в двух экземплярах за подписями обеих сторон.
Строительные нормы и возможные нарушения
Самые распространенные ошибки, которые можно обнаружить даже при визуальном осмотре помещения в новостройке – неровности стен, стяжки полов, механические повреждения стекол на окнах, дверных полотнах, радиаторах отопления и сантехнике. Чтобы узнать, как правильно принять квартиру в новостройке без отделки или уже с готовым ремонтом, следует заранее ознакомиться со СНиПами и ГОСТами, на основании которых и должны были проводиться работы. Если при выяснении «кто виноват и что делать» вы будете свободно оперировать выдержками из нормативно-строительной документации, весы быстрее склонятся в вашу сторону.
Проблемы и их решение: 1) Неровные полы, стены и потолки; трещины, впадины, бугры или расслоения отделки – СНИПы 3.04.01-87, 2.03.01-84 и СП 54.13330.2011. 2) Неправильно установленная сантехника, незакрепленные трубопроводы и радиаторы отопления – СНИП 3.05.01-85 3) Отсутствие тяги или обратная тяга в вентиляции – СниП 41-01-2003. 4) Некачественно проведенная или неработающая электропроводка – СниП 3.05.06-85. 5) Дефекты остекления окон, балконов и лоджий – ГОСТ 24866-99 и 30674-99.
Как известно, квартира от застройщика может быть сдана с черновой, предчистовой или чистовой отделкой. Требования и нюансы здесь значительно разнятся, поэтому рассмотрим каждый случай отдельно и укажем все важные детали, на которые нужно обратить внимание до подписания акта.
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Смотровой лист ()
Если покупатель обнаружил недостатки у него есть два варианта действий:
- Не подписывать акт. Покупатель вправе потребовать устранения недостатков и проведения осмотра повторно. При таком варианте застройщику придется поторопиться, чтобы успеть сдать квартиру к установленному сроку.
- Подписать документ с условием устранения недостатков. Если застройщик не может устранить какие-либо дефекты он может договориться с покупателем о финансовой компенсации.
На проведение всех работ по устранению недостатков у строителей есть 45 дней (ст. 20 Закона № 2300-1 от 07.02.1992). После застройщик приглашает покупателя на повторный осмотр. Если дольщика все устраивает, он может подписывать акт.
Кроме устранения недостатков покупатель имеет право потребовать от застройщика компенсации за расходы по устранению недостатков или уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 закона № 214). Только после того, как стороны придут к соглашению, акт приемки можно подписывать. После собственник получит ключи от квартиры и сможет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.
Когда подписывают акт приема-передачи квартиры
Рассмотрим несколько ситуаций:
- Наиболее распространенный случай сейчас – покупка квартиры в ипотеку. Акт приема-передачи подписывают после регистрации сделки на этапе передачи ключей.
- Покупка квартиры осуществляется в два этапа: покупатель вносит задаток, а оставшуюся часть – после государственной регистрации права собственности. Акт в этом случае оформляют после этой процедуры.
- Покупатель сразу вносит всю сумму за объект. Акт приема-передачи подписывают до регистрации прав собственности, а сам договор купли-продажи оформляют у нотариуса.
Не стоит забывать, что определенных сроков подписания передаточного акта после заключения сделки законодательством не установлено. Поэтому продавец и покупатель могут самостоятельно договориться о времени, когда будет подписан этот документ.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством