Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Калькулятор неустойки за просрочку по ДДУ (214-ФЗ) 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Если застройщик не выполняет условия сделки или исполняет обязанности ненадлежащим образом, то дольщик вправе взыскать с него неустойку. В соответствии с законодательством просрочка не учитывается за следующие периоды:
- с 29.03.22 по 31.12.22 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479
- с 29.03.22 по 30.06.2023 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (в редакции Постановления Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732).
Основания для взыскания неустойки
Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.
Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:
- Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
- Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.
Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.
Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности
Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:
- неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП);
- если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214);
- неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее — Обзор);
- проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).
При этом необходимо иметь в виду, что:
- убытки дольщика, вызванные несоблюдением застройщиком своих обязательств, подлежат возмещению в полном объеме сверх суммы, предусмотренной договором неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).
- в случае перехода прав дольщика к новому кредитору, ответственность застройщика исчисляется с момента нарушения им своих обязанностей перед предыдущим (п. 13 Обзора);
- в случае удовлетворения требований дольщика в судебном порядке в его пользу суд обязан взыскать штраф в размере половины суммы требований дольщика, удовлетворенных судом (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
- размер неустойки может быть уменьшен с учетом правил ст. 333 ГК РФ (п. 9 Обзора), но это правило не распространяется на неустойку, присужденную на будущее время (определение ВС РФ от 11.09.2018 № 11-КГ18-21).
Когда можно требовать неустойку
Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:
- ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия
Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.
- ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:
- В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
- Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.
Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?
Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.
Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).
Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?
Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.
Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.
В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.
В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.
Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.
Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.
Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.
- Обратитесь за консультацией в Лигал Мил по каждому вопросу, который вас интересует. Нет ничего проще и надежнее, чем знать то, что следует знать, получив ответы от профильных специалистов.
- Ведите общение с застройщиком через своего юриста. Не действуйте в одиночку – если не хотите чтобы вас тем или иным способом обманул застройщик. А он может, и реально склонен к такому «выгодному для себя» взаимодействию с дольщиком.
- Даже если вам кажется, что «все пропало» или «поздно уже, я подписал» — все равно позвоните в Лигал Мил и получите консультацию. Мы часто можем найти эффективный и законный выход из ситуации, в которой дольщик считает, что выхода нет.
Лигал Мил – Гармония взвешенных решений. С 2013 года.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
- Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
- Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.
Основания к взысканию неустойки по ДДУ в 2019 году
Примечательно, что договор долевого участия (далее – «ДДУ») может предусматривать практически любые, прямо не запрещенные законом основания к взысканию неустойки. В договоре, специально для таких случаев, может даже оговариваться способ расчета. Но в подавляющем большинстве случаев застройщики оставляют штрафные санкции на усмотрение законодательства. А вот в законе можно обнаружить лишь 3 основных причины к взысканию.
- Просрочка передачи объекта долевого строительства, указанного в ДДУ, дольщику.
- Нарушение предельных сроков устранения недостатков.
- Расторжение договора в одностороннем порядке (в том числе чрез суд) по инициативе дольщика.
Чтобы понять, как и по каким формулам в 2019 года рассчитываются и взыскиваются неустойки по приведенным основаниям, рассмотрим их чуть подробней.
Что регламентирует закон 214 ФЗ
Отдельно следует уделить внимание Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует отношения между застройщиками и дольщиками в многоквартирных домах. Составление договоров, условия сотрудничества и иные факторы подробно отражены в указанном нормативном акте.
В том числе данный ФЗ может помочь при возникновении необходимости взыскать неустойку. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, от чего защищаются граждане, следуя нормам закона и соблюдая условия соглашений.
Внимание! Речь идет о таких моментах, как:
- стремление лиц завладеть чужими денежными средствами, не начав при этом строительных работ,
- двойная продажа квартир, предусматривающая реализацию объекта сразу нескольким лицам,
- изменение проектных и сметных документов на тапе начала строительства и возведения объектов.
Такие ситуации исключают возможность потенциальных собственников получить предусмотренное по договору жилье, несмотря на то, что денежные средства были уплачены.
Также следует помнить о низком качестве выполненных работ, несоответствии жилья тем условиям и требованиям, что предусматривались изначально, что хоть и предполагает передачу объекта собственнику, но нарушает подписанный договор дольщиков.
Когда и за что можно требовать неустойку
Причины, по которым может быть истребована неустойка, условно можно разделить на две группы. Первая распространяется на случаи, когда договор расторгнут раньше срока ввиду нарушений. В этом случае дольщику возвращается часть суммы, уплаченной за объект, а также неустойка за нарушение условий соглашения.
Вторая группа причин распространяется на случаи, когда ДДУ расторгнут уже после истечения срока действия.
Запомните! Основаниями для требования неустойки могут выступать следующие ситуации:
- просрочка периода сдачи объекта более чем на два месяца,
- несвоевременная сдача объекта после расторжения ДДУ с превышением прока на два и более месяца.
При таких ситуациях дольщик может потребовать перерасчета неустойки до дня судебного заседания, что увеличит сумму взыскания, потребовать штраф в дополнение к неустойке размером до пятидесяти процентов от суммы пени, компенсацию за моральный вред, а также возмещение убытков, понесенных в процессе спора (например, судебные издержки).
Если со стороны застройщика были выполнены обязательства, а дольщик отказывается подтвердить это, не подписывая акт приемки объекта, то тогда выставление требования о выплате пени не допускается, поскольку будет установлена недобросовестность уже дольщика.