Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Двухуровневая квартира: что это, как сделать и узаконить такую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отвечая на этот вопрос, первое, о чем стоит задуматься — конструкционные особенности, которые отличаются у различных зданий. Дело в том, что объединение двух квартир по одну двухэтажную — предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии и установку лестницы. Какой бы не была конструкция дома, а обустройство проема – сложная задача, ее не выполнить без строгих инженерных расчетов, в которых будет учтено и текущее состояние перекрытия, и особенности его конструкции, и другие тонкости.
Ее величество лестница
На самом деле дело с площадью обстоит не совсем так. Между этажами необходимо установить лестницу, которая является непременным атрибутом двухэтажной квартиры. Лестница делает жилье оригинальным, вносит в его интерьер интересные элементы дизайна. Но одновременно лестница является одним из самых основных минусов двухуровневых квартир. Ведь она занимает достаточно много места, «воруя» у полезной площади помещений около 10%.
Другое негативное свойство лестницы заключается в том, что она может являться зоной повышенного риска для маленьких детей и пожилых людей. Именно поэтому семьям с детьми или престарелыми родителями покупать двухуровневые квартиры непрактично, а в ряде случаев небезопасно. Излишне активные малыши легко могут забыть о существовании ступенек и, играя и бегая, свалиться с достаточно большой высоты. А старикам может оказаться не под силу освоить второй этаж, ведь подъем и спуск по ступенькам для них – задача не из легких.
Главный элемент двухэтажного жилья
В таком жилье, конечно, важнейшим элементом и функционального назначения, и дизайна является лестница между этажами. Она может находиться в самом центре. Но чаще лестницу делают возле стены, и она на неё опирается. Существуют специальные нормы высоты и ширины ступеней, комфортные для жизни и правильные с точки зрения безопасности. Их нужно соблюдать. Не стоит делать слишком большой угол наклона. Все эти нюансы важно учесть на начальных этапах ремонта. Различают несколько принципиальных вариантов лестничных пролётов. Маршевые выполняются из камня или древесины. Они прекрасно дополняют классический стиль в интерьере. Их недостатком считается только большой расход площади – около 20 кв. м. Консольные лестницы как будто парят в воздухе. Это стильный и актуальный вариант. Но они крепятся только лишь к стенам, поэтому их функциональные возможности ограничены. Винтовые ступени. Они отличаются компактностью, хорошо сочетаются с разными стилями в интерьере, однако не очень удобны в ежедневной эксплуатации.
Что важно учесть при ремонте двухуровневой квартиры
Основная особенность и главное препятствие при ремонте двухуровневой квартиры – ее статичность. Например, в квартире-студии можно варьировать расположение комнат на свое усмотрение. В то время как в двухуровневом варианте нужно исходить из того, что имеется в самом начале. Во-первых, это лестница и окна, отталкиваясь от расположения которых, можно производить зонирование.
Проектировать дизайн квартиры на двух этажах очень увлекательно. Со стороны может показаться, что это очень просто, но, постепенно внедряясь в этот процесс, можно убедиться в обратном. В первую очередь большую роль играет квадратура. Взять, к примеру, ремонт двухуровневой квартиры небольших размеров, фото которых все чаще можно встретить в Сети, ведь таких объектов возводится все больше. В помещениях, общая площадь которых колеблется в пределах 50 м2, значительную часть занимает лестница. В этом случае под ней стоит разместить шкаф, чтобы задействовать свободное пространство по максимуму. В апартаментах с площадью от 100 м2 организовать пространство уже значительно проще.
Вопрос 1. После объединения двух квартир, у меня стало два санузла. Я хочу оставить только один из них, а второй объединить с кухней или комнатой: снести стену, отделяющую прихожую и ванную, и расширить жилплощадь. Разрешает ли закон это сделать?
На вопрос ответил директор адвокатской конторы «Адвокат» Московской городской коллегии адвокатов Петр Чистяков:
– Здесь идет речь о так называемом горизонтальном объединении квартир. Такое объединение вместе со всеми изменениями считается перепланировкой, и в законе четко прописано, какие в таком случае существуют запреты. В частности, запрещено создавать санузлы над жилыми комнатами нижней квартиры. Но расширяя кухню в сторону санузла (либо вместо санузла), она будет находиться под «мокрой» зоной верхней квартиры. Российские власти трактуют это как «сознательное ухудшение жилищных условий» и запрещают такие действия. Поэтому закон не разрешит сделать вместо санузла (или его части) жилую комнату или кухню.
Существует несколько исключений из этого правила – если над квартирой расположены нежилые площади или она двухуровневая. Также можно рассмотреть вариант использования ненужного санузла как части прихожей. Коридор не считается жилым помещением, поэтому его можно расширить за счет санузла. Но и здесь есть нюансы.
Бывший санузел может быть оснащен вентилями, кранами или чем-то подобным, а закрывать доступ к таким объектам нельзя. Также запрещено переносить и демонтировать вентиляцию, водные стояки и газовые трубы. Делая перепланировку, необходимо учитывать эти требования. Необходимо, чтобы между комнатами и помещениями, оснащенными газовыми колонками или газовыми плитами, были стены. Таким образом, если в санузле есть газовая колонка, то перед сносом стены необходимо перенести ее в другое помещение, соответствующим образом оформив это в газовом хозяйстве.
И наконец, стену можно снести лишь, если она не несущая. Чтобы найти информацию о типе стены, изучите технический план помещения.
Вопрос 2. Я приобрел две соседние квартиры, имеющие общий тамбур. Могу ли я присоединить его к квартирам: сделать нынешний вход в тамбур входом в объединенную квартиру, а двери из квартиры в тамбур убрать?
На вопрос ответила партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко:
– Закон не разрешает это сделать. Помещения, которые не являются частями квартир и используются для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме, являются общим имуществом жильцов. В частности, к общему имуществу относятся лестницы, лестничные площадки между квартирами, коридоры, лифты, подвалы, технические этажи и чердаки. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса, общее имущество дома на праве общей долевой собственности принадлежит всем владельцам квартир. Тамбур также считается общим имуществом, поэтому он является общей долевой собственностью всех владельцев квартир в многоквартирном доме, а не только квартир, прилегающих к этому тамбуру.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса, уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме можно только, согласовав это со всеми владельцами помещений в этом доме. Соответственно, чтобы использовать тамбур в личных целях (то есть присоединить его к объединенной квартире), необходимо получить согласие всех владельцев помещений в доме. Чтобы получить разрешение на временное пользование приквартирного тамбура, достаточно согласия двух третей владельцев. Но если планируется отчуждение тамбура в личную собственность, понадобится согласие 100% владельцев помещений.
Также необходимо проверить, есть ли в тамбуре инженерные коммуникации, с помощью которых обслуживается дом: при наличии таких коммуникаций присоединить тамбур не удастся даже, если на это дали согласие все владельцы квартир.
Получив согласие владельцев, необходимо оформить документы по согласованию переустройства и перепланировки квартиры – присоединения к ней приквартирного тамбура. В Москве для этого необходимо обращаться в Мосжилинспекцию.
Вопрос 5. Моя квартира находится на первом этаже многоэтажки рядом с пустырем. Я хочу пристроить себе пару комнат за свой счет. Как легально это сделать?
На вопрос ответила юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань:
– Вслед за увеличением площади квартиры изменятся технико-экономические характеристики и показатели многоквартирного дома, включая его площадь и площадь общего имущества: изменится участок под домом, поскольку изменятся наружные стены. Брать разрешение на строительство/реконструкцию не нужно, разве что в результате таких действий изменятся конструктивные и другие характеристики безопасности и надежности всего многоквартирного дома. В таком случае Гражданский кодекс требует получение разрешительной документации.
Но не стоит забывать, что строительство/реконструкцию необходимо согласовать со всеми владельцами квартир в доме. При согласовании собственника ожидают трудности, но это все равно необходимо сделать, так как земельный участок под домом и прилегающие к нему территории (элементы благоустройства, озеленения и другие объекты) считается общим имуществом всех владельцев помещений.
Также стоит серьезно отнестись к земельному вопросу, так как здание или сооружение, построенное в несоответствии с установленным порядком, относится к самовольным постройкам. Поэтому необходимо выяснить: был ли сформирован земельный участок под Вашим домом и внесли ли сведения о нем в Единый государственный реестр недвижимости. Возможно, для пристройки нескольких комнат необходимо будет перераспределить земельный участок и сформировать под домом участок другой площади, чтобы пристройка попадала в границы нового земельного участка.
План действий: как возвести антресоль
Установка антресоли требует заблаговременных шагов. Итак, начнем по порядку.
Пункт 1. Создаем проект перепланировки, в котором указаны все предстоящие изменения
Его разработку следует поручить проектировщику с лицензией СРО (саморегулируемая организация), т.к. документ должен содержать все планы возводимых/демонтируемых перегородок, а также все необходимые расчеты конструкции перекрытий: какова допустимая нагрузка на пол антресольного этажа, из каких материалов будут выполнены работы, места креплений и т.д.
Пункт 2. Получаем заключение от Роспотребнадзора на проводимые работы
После ознакомления с вашими документами Роспотребнадзор должен вынести положительное заключение о том, что проект соответствует всем требованиям СНиП.
Все квартиры хороши – выбирай на вкус
По традиции я не даю непрошеных советов и не склоняю читателей и клиентов в пользу того или иного типа недвижимости, когда речь идет о вкусовых пристрастиях. Нет плохих или хороших квартир, есть просто подходящие конкретно вам или нет. То же самое с двухуровневыми квартирами – я постаралась дать вам максимально полный обзор текущих предложений на разный бюджет.
Ключевой момент, на который рекомендую обратить внимание независимо от того, ищите ли вы квартиру в два этажа или только с антресолью – думайте не только о количестве дополнительных метров, но и о том, сможете ли вы их полноценно использовать. Я видела оригинальные вторые уровни, заваленные вещами, на которых за ненадобностью не ступала нога человека, и вторые этажи, на которые лень подниматься. Выбирайте, прежде всего, под свои привычки и образ жизни.
Удачи вам в поиске идеальной квартиры!
Все может просто рухнуть
Прежде всего, нужно понимать: объединение двух квартир на соседних этажах в одну — это перепланировка. Причем она считается самой сложной из всех возможных перепланировок, так как затрагивает несущие конструкции — ведь нужно проделать отверстие в межэтажном перекрытии. Если делать это самовольно, без согласований и не привлекая профессиональных подрядчиков, то очень велик риск, что строение попросту обрушится. Или плиты пойдут трещинами, что грозит дому аварийностью. К тому же квартиру с несогласованными изменениями не удастся продать.
Обустройство проема в перекрытиях — это очень серьезная перепланировка, требующая укрепления перекрытий. Вся остальная часть квартиры тоже претерпит существенные изменения.
Согласовать же такую переделку крайне сложно и не всегда реально. Например, если перекрытия достаточно сильно изношены. У московского архитектора Светланы Тихоновой были клиенты, которые купили две квартиры, хотели их объединить, но им отказали, и квартиры пришлось продать.
Даже если согласование возможно, это потребует уйму времени, сил, нервов и денег. Один только проект (а его обязательно заказывать у лицензированных архитекторов) обойдется минимум в 150 тыс. рублей. Некоторые отказываются от затеи уже на этапе согласования, другие — узнав, сколько будет стоить обустройство и укрепление проема в перекрытиях (в районе 1 млн рублей).
Но и получив долгожданные резолюции чиновников, многие оказываются разочарованными, когда видят варианты планировок, которые архитекторы предлагают им сделать в объединенной двухэтажной квартире, говорит архитектор и дизайнер Марианна Бесчетникова. Лестничное пространство съедает много метров: 4-8 м2 на каждом этаже. Располагается лестница не там, где хотелось бы клиентам, а там, где ее технически возможно разместить — значит, остальное пространство придется приспосабливать к этим условиям. В результате воплотить свои фантазии насчет обустройства обновленного жилья у клиентов обычно не получается, поясняет дизайнер.
Лестница съедает довольно много места, поэтому после переделки владелец квартиры может быть неприятно удивлен тем, как сократилась ее полезная площадь.
По второму этажу можно понять, какой была планировка квартир до ремонта. Здесь ребята решили оставить комнаты изолированными.
Там, где когда-то был вход, появилась большая гардеробная с раздвижными дверьми и подсветкой.
На месте кухни располагается гостевая комната, которая в будущем превратится в детскую. Справа от лестницы находится второй санузел, где установлена большая угловая ванна. Здесь решили сделать натяжной потолок: более простое герметичное решение найти было сложно.
— Чем меньше в доме телевизоров, тем больше времени на занятия поважнее, — улыбается Алексей. — Мы в какой-то момент решили оставить только один телик — в гостиной. Там у нас место для отдыха с семьей, для общения. А в спальне лучше книгу почитать.
Мебель для спальни тоже привезли из IKEA — дешево и сердито, как и все в этой квартире.
Особенности планировки
Данила: Обычно площадь двухуровневой квартиры составляет не менее 150 метров. На первом этаже располагается гостевая зона: гостиная, кухня, гостевая спальня, гостевой санузел. На втором находятся хозяйские спальни, детские комнаты, гардеробная. У такой планировки есть много преимуществ для жизни большой семьи, ведущей светский образ жизни: весь быт остается на верхнем этаже, а нижний считается парадным — тут можно принимать гостей, не нарушая распорядок дня всех членов семьи. Можно сказать, что в целом такая форма повторяет планировку загородного дома — общее пространство на первом этаже и хозяйская зона на втором.
Александр и Татьяна: Особенность данных квартир — в четком распределении функций между уровнями и создании оптимального сценария движения человека, так как перемещение происходит уже не в плоской, а в объемной системе координат. Поэтому перед тем, как покупать двухуровневую квартиру, подумайте о ваших привычках и о том, как вы будете организовывать пространство для комфортной жизни.
Александр и Татьяна: Нет каких-то специальных требований или ограничений в отделке двухуровневых квартир. Важно создать необходимое эмоциональное восприятие пространства, подчеркнуть функциональное назначение помещений. Выбор стилистики и отделочных материалов целиком зависит от предпочтений заказчика. Но стоит учесть, что мы имеем дело не с двумя отдельными квартирами, а с единым пространством, поэтому есть смысл сделать квартиру в едином стиле. Бывает, что интерьерные решения диктует само здание. Например, в квартирах реконструируемых зданий отделка квартиры вытекает из архитектуры и планировочных решений.
Важно: Пространство нижнего уровня будет просматриваться не только с высоты человеческого роста, но и сверху. Из-за этого в фокус внимания попадут все детали интерьера — от плоскости столешницы до расстановки стульев. Стоит внимательно продумать интерьер на первом этаже, вплоть до узора ковра, так как часто он будет виден именно со второго уровня.
Почему могут отказать
При перепланировке важно соблюдать требования в мельчайших деталях, в противном случае последует отрицательное решение. Отказать в объединении квартир могут по нескольким причинам: снос несущих стен, закрытие доступа к коммуникациям, изоляция или перекрытие вентиляционных каналов, присоединение балконов и лоджий, демонтаж стояков.
Согласование перепланировки квартиры: что нужно знатьВремя от времени каждому из нас хочется >>Особо следует обратить внимание на размещение кухни и санузлов. Места расположения этих помещений называются мокрыми зонами, и перенос их в жилое пространство согласовать не получится.
Обычно весь процесс занимает от двух месяцев до полугода. После окончания работ необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию в районной межведомственной комиссии, заказать новый техпаспорт на квартиру, например, в районном ПИБ. И после этого уже подавать документы в Росреестр для оформления права собственности на квартиру.
Вне всякого сомнения, это смелое и оригинальное дизайнерское решение. Ведь здесь есть простор для экспериментов. Каждую деталь можно сделать уникальной в своем роде. И вот как раз этот стиль позволяет сочетать в себе всю роскошь и функциональность, не забывая при этом идти в ногу со временем. В этом можно убедиться, стоит только глянуть на фото планировки двухуровневой квартиры.
Общую картину не испортить геометрическими рисунками, а форму потолка можно проецировать на пол. Для такого исполнения хорошо использовать слоновую кость и платину. Арт-деко — это довольно дорогой стиль, что уже можно понять при упоминании редких материалов с высокой стоимостью. А поэтому истинное его воплощение могут позволить себе только узкий круг – богатые и известные персоны.
Авангарду ближе яркие и смелые решения, которые позволяют сочетать между собой контрастные оттенки. Причем со стороны это выглядит не менее дорого, оригинально и вызывающе.
Особенности планировки
Данила: Обычно площадь двухуровневой квартиры составляет не менее 150 метров. На первом этаже располагается гостевая зона: гостиная, кухня, гостевая спальня, гостевой санузел. На втором находятся хозяйские спальни, детские комнаты, гардеробная. У такой планировки есть много преимуществ для жизни большой семьи, ведущей светский образ жизни: весь быт остается на верхнем этаже, а нижний считается парадным — тут можно принимать гостей, не нарушая распорядок дня всех членов семьи. Можно сказать, что в целом такая форма повторяет планировку загородного дома — общее пространство на первом этаже и хозяйская зона на втором.
Александр и Татьяна: Особенность данных квартир — в четком распределении функций между уровнями и создании оптимального сценария движения человека, так как перемещение происходит уже не в плоской, а в объемной системе координат. Поэтому перед тем, как покупать двухуровневую квартиру, подумайте о ваших привычках и о том, как вы будете организовывать пространство для комфортной жизни.