Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как воспользоваться сервисом Росреестра?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Виды обременений, накладываемых на квартиры
Права собственников недвижимости могут ограничить такими способами:
- Ипотека — купить жилплощадь, продавец которой приобретал недвижимость с использованием заемных средств, можно. Вместе с новой недвижимостью вы приобретете обязательства по ипотечному договору. До полного погашения долга недвижимость остается в залоге у банка-кредитора;
- Арест — если на имущество суд наложил арест, любые юридические сделки с таким жильем запрещены. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать в аренду, подарить до снятия обременения. Такие сведения отображаются в выписке из ЕГРН. Проверить квартиру по адресу на наличие ареста можно на официальном сайте Росреестра или онлайн-портале ЕГРНка.ру;
- Аренда — арендатор вправе занимать съемное жилье до даты, указанной в договоре аренды. Для снятия данного вида ограничения необходимо расторгнуть соглашение;
- Рента — до момента смерти рентодателя рентодержатель не является законным правообладателем недвижимости. Вы можете изучить характеристики объекта и узнать о квартире по кадастровому номеру;
- Скрытые обременения — некоторые виды ограничений прав владельца жилплощади не отображаются в выписке из ЕГРН. Например, вы не сможете из справки узнать, участвовал ли в приобретении объекта материнский капитал, есть ли задолженность у владельца перед коммунальными службами.
Больше сведений о квартире найдете в выписках из ЕГРН
Выписки бывают нескольких видов. Больше всего подходят 2 выписки: — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости (дальше я ее буду называть выписка об объекте недвижимости); — выписки о переходе прав на объект недвижимости (дальше я ее буду называть выписка о переходе прав).
Я всегда с изучения этих выписок начинаю свою проверку квартиры на юридическую чистоту . Выписка об объекте недвижимости расскажет о том: кто владеет квартирой; когда было зарегистрировано право собственности; информация о обременениях; план квартиры (не всегда); план этажа (не всегда) и т.п. Выписка о переходе прав расскажет о том: кто владел и кто владеет квартирой; на основании каких сделок квартира переходила в собственность (например, если квартира куплена, то договором основания будет показан договор купли-продажи).
Вот в первой выписке показано, что квартирой владеет некая Самхина с 2013 года, но квартира находится в аресте с 2012 года. Если на квартиру наложено обременение, то сделки с ней не зарегистрируют в Росреестре. Редко, но бывает, что сами собственники не знают об обременениях на свою квартиру. Они показывают свои старые свидетельства о собственности без пометки об обременении и уверены, что с их квартирой все в порядке.
А потом с помощью выписки выясняется, что квартира, например, под арестом. Следовательно, такую квартиру купить не получится, пока собственники не снимут обременение. Хорошо о таких вещах узнавать на начальном этапе и не пришлось бы тратить время на дальнейшую проверку.
Теперь на счет выписки о переходе прав. Если в выписке видите частую смену собственников, то я крайне советую не покупать такую квартиру. Частыми сменами владельцев обычно пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. Например, мошенники с помощью поддельной доверенности подарили квартиру подставному лицу.
Через несколько дней опять сделка дарения другому подставному лицу, а после нее уже сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, ведь одна из них может быть вполне законной. Например, когда квартиру купили обычные граждане, которые оказались жертвами такой мошеннической схемы. Поэтому не связывайтесь с такими квартирами.
В выписке из образца показано, что первым собственником была некая Кунашова, причем она сразу продала квартиру Чвановой (дата регистрации права и дата перехода права один и тот же день — 14.05.2003г). Через 2 месяца Чванова продала квартиру Самохиной (дата перехода права — 15.07.2003г). Самохина продала квартиру 17.10.2011г некому Кудряшову, который через несколько месяцев (20.02.2012) продал квартиру некому Ланцова. А далее по решению суда за 23.08.2013г собственниом квартиры опять же стала Самохина, которая владела ею ранее с 15.07.2003г по 17.10.2011г (имя и отчество я закрасила, в выписке они совпадают). Лично я бы не стала связываться с такой квартирой, даже если бы собственник снял обременение и можно было оформлять купли-продажу.
Какие данные даст виртуальный процесс проверки?
Справка об объекте недвижимости, полученная в режиме онлайн, предоставит все необходимые данные об объектах недвижимости:
- Наличие/отсутствие притязаний на земельный участок, квартиру или другую интересующую недвижимость;
- Наличие/отсутствие законных ограничений на сделки с объектом недвижимости.
Обратите внимание: справка об объекте недвижимости, в которой указывается кадастровая стоимость, физический адрес объекта и другие важные сведения, может быть предоставлена как владельцу, так и потенциальному покупателю имущества.
Справка об объекте недвижимости содержит ограниченные и общедоступные данные об объектах недвижимости:
- ФИО законного владельца (-цев);
- Наличие/отсутствие обременения: ипотечный кредит, залог, долгосрочная аренда, рента;
- Данные о смене владельцев и т.д.
Обременение на квартиру, проверка чистоты, арест, залог, ипотека
Проверка квартиры на обременение – ключевой этап заключения сделки. Мошенники пользуются доверчивостью людей, предъявляя им общие документы на жильё, но, не показывая данные об аресте или залоге данного жилья.
Посмотреть такую информацию можно при получении выписки из Росреестра в графе «Права и ограничения». Там будет указан тип ограничения и запрет на заключение сделок, который он устанавливает.
Квартира может быть арестована судебными приставами за долги, её собственник может проходить по уголовному делу в качестве подозреваемого, она может находиться в залоге у банка по ипотеке. Во всех случаях сделки с этой недвижимостью неправомерны и будут расторгнуты в будущем, что обернётся для покупателя проблемами, а иногда и потерей денег.
Чем опасна покупка заложенной недвижимости?
Покупка квартиры с обременением в любом случае имеет свои сложности. Новому собственнику придется взять на себя бремя ответственности за выплату займа и решить массу бюрократических вопросов перед совершением сделки. Покупка заложенного имущества имеет два основных ограничения:
— новый владелец не сможет оформить такую недвижимость в собственность, пока не выплатит все долги предыдущего владельца;
— купивший жилье с обременением не сможет распоряжаться им по своему усмотрению: продать или подарить недвижимость.
Основная опасность состоит в том, что продавец может скрыть факт обременения, в этом случае покупатель узнает об обременении только после совершения сделки. Его, скорее всего, ждут судебные разбирательства и бремя возврата заемных средств.
В некоторых случаях покупатели осознанно идут на подобные сделки, если квартира продается значительно ниже ее рыночной стоимости и продавец не скрывает факт обременения. В такой ситуации необходимо получить письменное разрешение третьего лица, у которого возникли права на недвижимость в связи с залогом, как правило, банка-залогодержателя, если речь идет об ипотечной квартире. В договоре купли-продажи должны быть прописаны условия покупки и принцип погашения задолженности новым владельцем недвижимости.
№ 2 — смотрим в выписке из ЕГРН
Есть и другая возможность самостоятельно проверить, находится ли квартира в обременении у банка, через интернет. Этот способ — оформление выписки из ЕГРН.
Выписка содержит официальную и актуальную информацию о залогах на недвижимость. Алгоритм получения выписки в онлайн режиме несложный. Необходимо:
- войти в раздел с документацией на сайте Единого Государственного Реестра Недвижимости, выбрать нужную форму, представленную выпиской из ЕГРН;
- заполнить форму, которая представляет собой заявку и на основании которой можно заказать документ;
- ввести кадастровый номер квартиры, контактные данные заявителя;
- произвести оплату услуг, путем перевода денег с банковской карты или с электронного кошелька. За предоставление сведений о том, находится ли квартира в залоге, требуется платить госпошлину;
- выбрать в бумажном или электронном варианте будет получена выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех обременениях в отношении конкретного недвижимого имущества. Следует указать адрес электронной почты, на который придет документ с электронной подписью ЕГРН.
Риски покупки залогового жилья
Покупая залоговое жилье, человек сталкивается с определенными рисками. Приобретение недвижимости с обременением или конкретными ограничениями может привести к потере финансов и времени. Приобретение квартиры, находящейся в залоге,- рискованная покупка, поскольку имеется немалая вероятность, что в будущем банк, у которого заложена квартира, может конфисковать ее и продать на торгах. Иногда даже судебное разбирательство не может гарантировать, что процесс будет выигран, и покупателю будут возвращены деньги.
Чтобы избежать такой ситуации, необходимо перед совершением сделки купли-продажи проверить недвижимость на залог и другие виды обременений.
Проверка квартиры на залог в банке является одним из обязательных пунктов при заключении ипотечного контракта. Если на квартиру оформлен залог, и имущество является собственностью банка до полного погашения кредита, то оно может быть продано на законных основаниях, после того, как кредитная организация выдаст свое согласие на продажу в письменной форме.
Проверить недвижимость на залог необходимо, поскольку квартира, на которую уже оформлен залог, не может стать объектом обременения повторно.
Общее представление о проверке квартиры и владельца
Обращаться к опытным специалистам для проверки «чистоты» объекта недвижимости, на первый взгляд, удобно и практично. Как правило, такие услуги предоставляют риелторы и юристы. Но на практике порой оказывается, что не каждое лицо, готовое выполнить данную работу, в действительности имеет необходимый уровень компетентности. Тем более что заинтересованность у данных специалистов косвенная, так как денежными средствами или имуществом они сами не рискуют.
В то же время, при наличии определённого количества времени и сил, осуществить проверку самостоятельно совершенно не сложно. Главное в данной ситуации – это знание того, где и какие документы запрашивать, для чего и что в них сверять.
Стандартный перечень документов, необходимых для проверки:
- Выписка из ЕГРП о том, имеются ли на объекте недвижимости какие-либо обременения.
- Выписка из ЕГРП с данными о текущих владельцах квартиры, и на каком основании был осуществлён переход имущественного права.
- Выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных лицах по адресу продаваемой квартиры на текущий момент.
- Расширенная выписка из домовой книги, в которой указаны сведенья обо всех лицах, которые ранее проживали.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, состоит ли на учёте продавец объекта недвижимости.
- Свидетельство права собственности и документы, подтверждающие основание перехода объекта имущества к нынешнему владельцу.
- Техпаспорт, выданный БТИ с детальным планом квартиры.
Важно! Для проверки юридической чистоты квартиры необходимо изучить данные не только по объекту недвижимости, но также владельца, ныне и ранее проживающих лиц. Это особенно важно, если осуществляется покупка жилища из старого фонда или когда у квартиры часто менялись собственники.
Также нужно помнить, что наличие указанных документов ещё не обеспечивает чистоту квартиры. Необходимо детально сверить совместимость указанных данных, а также обратить внимание на даты выдачи справок, если продавец заранее подготовил все необходимые документы. Хотя подобное происходит достаточно редко, так как часть запросов осуществляется на платной основе. И, как правило, данную статью расходов берёт на себя покупатель.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Узнать, есть ли обременение можно, заказав выписку из ЕГРН. Получить ее можно на официальном сайте Росреестра, а также при личном обращении в учреждение или МФЦ. Заказать выписку может любое заинтересованное лицо. Услуга облагается государственной пошлиной. Физическому лицу придется заплатить 300 рублей. О наличии долга можно узнать в управляющей компании, обслуживающей дом. Для этого потребуется выписка с лицевого счета. Узнать, есть ли долг можно также дистанционно. Потребуется зайти на официальный сайт компании, предоставляющей услуги ЖКХ, и получить нужные данные по адресу.
В любом случае перед покупкой такой квартиры стоит взвесить все «за» и «против». Наличие ареста ограничивает возможность продажи недвижимости. Такая сделка не будет зарегистрирована. Поэтому, прежде чем передавать продавцу какие-либо деньги, удостоверьтесь, что квартира не арестована. Если квартира вверена доверительному управляющему, и именно он занимается продажей, нужно проверить есть ли у него такие полномочия.
На распоряжение юридической судьбой недвижимости необходима доверенность, заверенная нотариально. ○ Оформление договора купли-продажи.
Есть два варианта – заключение сделки до того, как обременение будет снято или после.
- В первом случае необходимо внимательно отнестись к условиям договора.
Обязательно нужно описать обременение, а также обязательства сторон в связи с его наличием.
- Во втором случае, чтобы не потерять возможность приобретения квартиры, рекомендуем заключать предварительный договор купли-продажи. Этот документ не влечет за собой переход права собственности или обязательств.
Стороны договариваются лишь о том, что сделка будет заключена в будущем, когда обременение будет снято.
Можно ли продать квартиру с обременением
Продажа или распоряжение иным способом недвижимостью с зарегистрированным обременением возможно только при соблюдении определенных требований. В частности, на то выдается письменное согласие собственника и лица, в залоге или по иной обеспечительной мере которого находится квартира.
На практике часто стороны, заключившие сделку, сталкиваются с рядом сложностей с оформлением договора и установлением права владения на объект. В связи с тем, что регистрация в любом случае проходит через органы Росреестра, осуществляется правовой контроль документов на юридическую чистоту.
При наличии условий, препятствующих заключению договора, в проведении сделки будет указано в уведомлении, выданном сторонам договора.
Особую трудность представляют сделки, где одной из стороной или собственником доли в праве на недвижимость выступает несовершеннолетнее лицо. К делу привлекается в этом случае орган опеки и попечительства для защиты жилищных и имущественных прав лиц младше 18 лет.
Также требуется заверение документов законным опекуном или попечителем гражданина, не обладающего достаточной правоспособностью в силу возраста.
При планировании продажи недвижимости с обременением продавец обязательно должен оповестить о наложении указанных мер покупателю. В ином случае договор, в том числе предварительный, может признаваться ничтожным в связи с несоблюдением требований закона.
Желательно, чтобы все ограничения по распоряжению до проведения сделки были сняты. Это может быть как оплата долга кредитному учреждению, под залог которого помещена недвижимость, либо закрытие ипотеки, либо погашение задолженности перед приставами-исполнителями или по судебному решению.
Узнать, снято ли обременение с квартиры, можно, заказав выписку указанными выше способами. Поскольку срок действия справки – всего 30 дней, необходимо получать документ как можно ближе к дате регистрации договора или перехода права, поскольку сведения могут обновиться.
Как пример из практики можно привести ситуацию, когда женщина решила покупать квартиру, а продавец уверил ее в отсутствии притязаний третьих лиц на недвижимость. Заказав выписку она убедилась, что жилье находится под обеспечением по распоряжению суда по наложению меры до момента разрешения дела по существу о делении наследственной массы, в состав которой включен спорный объект.
Снимается обременение с недвижимости только по заявлению собственника или государственного органа, на основании распоряжения которого оно наложено. Также возможен вариант с незаконным ограничением права собственности, в таком случае доступ к полным правам по владению возможен после принятия судебного решения или вынесения акта вышестоящим государственным органом по снятию ограничения и признания распоряжения, на основании которого оно наложено незаконным.
Также заказать выписку можно в расширенной форме. Не всем доступна эта услуга. Получить ее может только владелец недвижимости либо наследники, или законные представители, предоставившие подтверждение.
Можно ли выписаться из квартиры находясь в другом городе? Найдите ответ в статье: как выписаться из квартиры. Как узнать в залоге ли квартира при покупке, узнайте здесь.
Процедура получения выписки из ЕГРН на квартиру описывается в этой статье.
История и структура службы
Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) была образована 9 марта 2004 года. В 2008 году Указом Президента страны она была переименована и получила ныне действующее название Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
По сути Росреестр объединил в себе три разные службы, Роснедвижимость и Роскартография были упразднены новым Указом.
Подведомственен Росреестр в 2020 году Министерству экономического развития страны.
Объединение трёх отдельных служб в одну значительно упростило взаимодействие граждан с исполнительными органами власти. Теперь требуется намного меньше времени для регистрации сделки или получения выписки, чем раньше.
Кроме того, повсеместное распространение Многофункциональных центров для населения еще больше упростило получение различных бумаг из Росреестра.
После объединения структур значительно упростилось предоставление следующих услуг:
- выдача документации на недвижимость или ее восстановление;
- постановка земельных наделов на кадастровый учёт;
- проведение и регистрация сделок с недвижимостью;
- регистрация объектов, полученных по наследству и др.
Структура организации выглядит следующим образом:
- Центральное главное отделение, расположенное в Москве;
- 83 территориальных органа;
- 84 кадастровых палаты;
- 39 подведомственных организаций;
- 22 управления центрального аппарата.
Главными уполномоченными лицами в организации являются руководитель и его заместители. И те, и другие могут назначаться Министерством экономического развития страны.
В подчинении у Росреестра находятся:
- Федеральная кадастровая палата. С помощью неё осуществляются услуги Росреестра по по регистрации и постановке на учёт недвижимости.
- Федеральный научно-технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных.
Центральный офис службы включает в себя несколько отделов, которые занимаются материально-техническим, финансовым, правовым обеспечением, залитой государственной тайны, контролем за недвижимостью, кадастровой оценкой и земельным надзором.
Как узнать о приватизации квартиры через БТИ?
В Бюро технической инвентаризации установлена собственная система по предоставлению сведений о сделках с имуществом. Согласно специально составленному постановлению, необходимо составить запрос в БТИ и тогда информация будет выдана следующим гражданам:
- Собственникам квартирных помещений или лицам их заменяющим по доверенности;
- Наследникам, имеющим право на получение жилой площади по закону или завещанию;
- Сотрудникам правоохранительных, налоговых, судебных органов;
- Органам государственной власти и местным службам самоуправления;
- Органам государственной статистики;
- Остальным категориям лиц, установленным законом.
Речь идет о лицах, которым дается право на получение информации, так как данные могут получить не все заинтересованные в подобном мероприятии лица.