Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего возникает потребность в смене ВРИ с ЛПХ на индивидуальное строительство. Связано это с тем, что ИЖС предоставляет собственнику намного больше возможностей при обустройстве надела.
Чем характеризуется земля категории ИЖС
Аббревиатура ИЖС гарантирует владельцу, что он сможет выстроить на этой земле добротное жилье для круглогодичного проживания, с комфортной инфраструктурой и возможностью подключения к инженерным коммуникациям. Поблизости будут расположены необходимые объекты: школы, больницы, магазины.
Подобные ЗУ прямо предназначены для малоэтажного строительства; допускается возведение жилого дома и любых подсобных построек. Существуют следующие ограничения:
- Максимальная высота дома – три этажа; жить в нем может только одна семья.
- Между объектами на участке выдерживаются рекомендованные расстояния.
- Землю запрещено использовать для коммерческих целей, но, если площадь позволяет, никто не помешает разбить огород, посадить фруктовые деревья.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Что лучше ИЖС или ЛПХ
Выяснив, какая существует разница между ИЖС и ЛПХ, можно приступать к выбору конкретного участка для его приобретения. Однозначно сказать, какой из них лучше, невозможно. Все зависит от индивидуальных потребностей будущего собственника.
Если человек планирует покупать надел для строительства жилого дома в черте города, не хочет иметь лишних проблем с проведением и обслуживанием коммуникаций, то лучше обратить внимание на земли ИЖС.
Если же будущий владелец желает не только построить на участке жилой дом, но и заниматься сельскохозяйственной деятельностью, например, выращивать фрукты, овощи, зерновые культуры, содержать домашний скот, а по возможности, продавать излишки произведенной продукции, то лучше обратить внимание на наделы ЛПХ.
А вот полевые участки, которые можно использовать для ведения личного подсобного хозяйства, редко используют простые граждане. Чаще всего на них обращают внимание крупные предприятия, например, колхозы, занимающиеся объемным производством зерновых, овощных и других с/х культур.
На законодательном уровне закреплено правило – использовать земли можно лишь в соответствии с их ВРИ. На всех участках индивидуального жилищного строительства допускается возведение жилых домов, хозяйственных построек, занятие огородничеством для собственных нужд.
Можно ли строить на землях, предназначенных для личного подсобного хозяйства, напрямую зависит от категории, к которой относится конкретный надел. Для строительства используют приусадебные участки. Если же, надел является полевым, то его применение с целью размещения на нем объектов капитального строительства запрещено.
Однозначно сказать, какую именно землю приобретать невозможно, что лучше для будущего собственника, напрямую зависит от его индивидуальных потребностей.
Покупая участок земли и оформляя регистрацию на него в службе Росреестра, вам выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой прописано его назначение.
В зависимости от категории земель определяется возможное использование земельного участка.
Но множество соотечественников не понимают различий между участками ИЖС и ЛПХ.
Производится впечатление, что и на первом и на второй можно выполнять строительные работы, сделать грядки под овощи и т.д. В чем заключается разница?
Разберем ключевые различия данных 2-х видов использования земель:
| Для строительства | Земли под ИЖС предназначаются непосредственно для строительства индивидуальных домов, тем временем как участки для ведения ЛПХ не все подходят для жилищного строительства. Земельные наделы под ЛПХ делятся на:
|
| Категория земель | Земли ЛПХ и ИЖС могут предоставляться органами местного самоуправления из фонда земель населенных пунктов. Однако, если участки для жилищного строительства могут находиться только в пределах этой зоны, то земли для ведения частного подсобного хозяйства предоставляются только из земли сельхоз. назначения |
| Прописка | при постройке дом на землях под ИЖС и ввода его в эксплуатацию согласно установленным правовым нормам, никаких проблем с постоянной пропиской (регистрацией) членов семьи не будет. Но зарегистрироваться в доме на земельном наделе под личное подсобное хозяйство разрешается только, если участок расположен на землях населенного пункта. Кроме того, жилой дом на земле ЛПХ должен отвечать установленным правилам и нормам безопасности, чтобы муниципальные органы санкционировали оформление прописки в такой постройке |
| Кадастровая стоимость | участки под ИЖС намного дороже, чем предназначенные под ЛПХ земли. Это связано с тем, что земли под жилищное строительство находятся в пределах городов, а участки ЛПХ главным образом располагаются на окраине, в не далеких от города деревнях и сельской местности. На строения, возведенные на участках ЛПХ и непосредственно землю действует уменьшенная ставка на налог и снижены коммунальные платежи |
Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.
Сделаем краткие выводы:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
- Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
- Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.
ИЖС и ЛПХ — в чем разница
Прежде чем покупать тот или иной надел, нужно оценить минусы и плюсы обоих решений.
| Критерий | ЛПХ | ИЖС |
| Назначение | Выращивание сельхозпродукции для личных нужд | Строительство жилого дома, а также подсобных построек |
| Прописка | Возможна только, если расположен в черте города | Возможна по умолчанию, если дом соответствует критериям «жилой» |
| Коммуникации | Подключение выполняется за свой счет | Подключение осуществляют местные власти |
| Строительство дома | Разрешается, только если находится в черте населённых пунктов | Обязательно |
| Коммерческая детальность | Запрещена | Запрещена |
| Налогообложение | Ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости | Ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости |
| Условия покупки | Только покупка | Наследование, передача по договору дарения, покупка, покупка с привлечением материнского или военного капитала, ипотеки |
| Инфраструктура | Отсутствует, доступна частично | Соответствует уровню населенного пункта |
Земельные участки, имеющие статус ЛПХ в пределах населённых пунктов, сейчас в незначительной степени дешевле. Однако такая разница существенно увеличивается вне границ. Обусловливается это тем обстоятельством, что за посёлками и городами имеются пахотные земельные участки, а они на основании закона и по целевому назначению не могут быть использованы для дальнейшего строительства.
Изменение целевого предназначения возможно благодаря нынешней системе судебных вердиктов и других манипуляций с российским законом. Однако такие действия могут быть опротестованы в будущем прокуратурой либо иными государственными структурами. В результате акт перевода земельного участка в разряд промышленного аннулируется. Что касается построек, то они сносятся. В то же время статус земельного участка для индивидуального жилищного строительства даёт гарантированный допуск государства на проектирование, дальнейшее строительство и введение жилья в эксплуатацию, если оно построено в законодательных рамках.
- Главное их отличие кроется в предназначении земель. На участках ИЖС — это строительство жилого дома, а для ЛПХ — ведение хозяйства. То есть построить просто так дом на сельхоз земле не получится.
- Второе отличие состоит в том, что личное хозяйство может располагаться и в населенном пункте — тогда можно и строить, и вести хозяйство; и за его пределами — тогда постройка невозможна. В это время ИЖС располагается на землях населенных пунктов, поэтому постройки разрешены.
- Земля для домостроения гарантирует подключение к коммуникациям и развитие инфраструктуры (магазины, школы, поликлиника).
- Владельцы ЛПХ платят значительно меньший налог и меньшие суммы за электричество, воду и пр.
- Прописаться можно только в домах на землях населенных пунктов (ИЖС).
Чаще всего возникает потребность в смене ВРИ с ЛПХ на индивидуальное строительство. Связано это с тем, что ИЖС предоставляет собственнику намного больше возможностей при обустройстве надела.
К смене вида разрешенного использования с ИЖС на ЛПХ прибегают при желании организовать мини фермерское хозяйство или снизить бремя налоговой нагрузки на семью.
Смена ВРИ возможна для участков, относящихся к землям поселений.
Процедура осуществляется муниципальными органами власти и занимает полтора месяца. Заявитель к ходатайству должен приложить следующие документы:
Орган, рассматривающий заявление, вправе запросить другие документы, перечисленные в административном регламенте по оказанию соответствующей муниципальной услуги.
Подробнее о смене ВРИ земли читайте в тематической статье.
ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ – как расшифровать и понять
Фото Pixabay
Малопонятные аббревиатуры на первый взгляд — ИЖС, СНТ, ДНП. В чем же состоит разница между ними, и что они обозначают?
ИЖС – это участок под индивидуальное жилищное строительство.
СНТ – это участок садового некоммерческого товарищества.
ДНП – это участок дачного некоммерческого партнерства.
ЛПХ — это участок под личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.
Что такое дифференцированные налоговые ставки на земли населенных пунктов
Такой вид налоговых ставок вправе устанавливать местные власти городов федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Дифференциация налоговых ставок производится по тем же параметрам, что и кадастровая стоимость земель.
То есть рассматриваемые налоговые ставки могут отличаться от тех, что установлены в общем порядке (0,3% и 1,5%), в зависимости от категорий земель и(или) разрешенного использования участков земли.
Что касается земель населенных пунктов, то в данную группу земель включаются участки, предназначенные под:
- строительство жилья;
- общественные и деловые здания;
- производство;
- инженерные и транспортные инфраструктуры;
- рекреационное назначение;
- с/x использование;
- возведение военных объектов;
- некоторые другие территориальные зоны;
- промышленность, энергетику, связь, радиовещание, телевидение и т.п.;
- осуществление космической деятельности;
- оборонный комплекс;
- безопасность и земли иного специального назначения.
Например, в Москве принят Закон г. Москвы от 24. 11. 2004 года № 74 «О земельном налоге», в соответствии с которым установлены такие дифференцированные налоговые ставки:
- 0,025% – для земель, которые используются для разведения садов, огородов и подсобного хозяйства исключительно для личных целей;
- 0,1% – в отношении земель, на которых располагаются автостоянки, жилой фонд и инженерное хозяйство;
- 0,3% – такую ставку используют в отношении участков, предназначенных для производства с/х продукции;
- 1,5% – все другие категории земель.
Плюсы и минусы земельного участка с ВРИ: «для ЛПХ»:
1. Участок для ЛПХ, в основном, встречается за чертой населенных пунктов (то есть, категория земель НЕ «земли населенных пунктов»). Поэтому, на таких участках прописка не возможна. Почему прописка невозможна на участках ЛПХ (за чертой населенных пунктов) и на дачах можно прочесть в следующей статье.
2. Значит, ищем участок для ЛПХ в черте населенных пунктов. У таких земельных участков кадастровая стоимость за 1 кв.м. гораздо ниже, чем у участков «для ИЖС». Именно поэтому администрации сами стараются переделать ВРИ участков с ЛПХ на «для ИЖС», чтобы больше собирать земельных налогов и арендных платежей. Именно поэтому участков с «для ЛПХ» в населенных пунктах очень мало. В основном, они есть в поселках, селах и деревнях. В крупных городах, в районных центрах власти стараются переделать их ВРИ на «для ИЖС».
В чем разница ЛПХ и ИЖС?
Назначение земельного участка определяется указанным в документе о праве на собственность типом его эксплуатации. Необходимо понимать, что использовать земельный участок для строительства частного жилья возможно в обоих случаях. Но все же определенные ограничения, которые надо брать в расчет, есть.
Так, ИЖС рассчитан на возведение частного жилого строения либо одним гражданином, либо одной семьей. А это означает, что в дальнейшем не будет препятствий для оформления необходимых документов и передачи данного объекта в пользование. А участки под ЛПХ выделяются непосредственно из земельного фонда. В первую очередь они предназначены для того, чтобы на них граждане развивали свои подсобные хозяйства, обеспечивающие потребность в сельскохозяйственных продуктах нужды данной семьи.
ДНП — дачные некоммерческие партнерства
Земли ДНП предназначены для строительства привычных всем дач.
Для постройки жилого дома на землях ДНП не придется получать разрешение на строительство, при этом, в таком доме еще и не сложно будет прописаться. Земли ДНП, при желании, можно перевести в категорию ИЖС, однако, при этом они сохранят в себе основной недостаток земель ДНП, а именно – обустройство инфраструктуры исключительно за счет владельцев земли.
Такие земли в простонародье называют «государствами в государстве», поскольку основные вопросы и проблемы разрешаются членами кооператива на общем собрании, а обустройство и обслуживание инфраструктуры осуществляется за счет бюджета, сформированного из членских взносов. Земли ДНП стоят существенно дешевле земель ИЖС, однако, дальнейшее проживание на них, обходится существенно дороже.