Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как присоединить балкон или лоджию к комнате». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В каждом регионе свои законы. Например, в Москве с 2011 года действует Постановление Правительства, которое запрещает присоединять лоджию или балкон к комнате. В Татарстане это можно сделать при условии, что перепланировку согласуют в надзорных ведомствах и одобрят все жильцы дома. В зависимости от региона к надзорным органам относятся жилищная инспекция, органы местного самоуправления, администрация города и другие ведомства. Узнать, какие законы приняты в вашем регионе, можно в МФЦ, у юристов, занимающихся недвижимостью, в администрации города или района.
Шаг 4. Подайте заявку в надзорные органы
Нужно написать заявление о перепланировке и предоставить в МФЦ, жилищную инспекцию или администрацию документы:
- паспорт собственника жилья;
- проект перепланировки;
- техпаспорт квартиры;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- согласие на перепланировку в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи, у которых есть доля в квартире;
- протокол собрания всех жильцов дома с их согласием на перепланировку;
- если вы живёте в историческом здании, потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, допустима ли такая перепланировка.
Согласно части 4 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, в течение 45 дней вы получите от компетентного органа разрешение на перепланировку или отказ.
Перепланировка балкона в кухню или комнату. Можно ли узаконить присоединение балкона?
Ещё недавно присоединение балкона к кухне или комнате и создание единого пространства формально было не запрещено и не разрешено нормативными документами. В 2012 году в Приложении 1 к Постановлению №508 Правительства Москвы был пункт 2.2.9, который говорил, что присоединение балконов осуществляется на основании проекта перепланировки. После выпуска в декабре 2012 года нового постановления №840, этот пункт убрали, что стало толчком для запрета таких присоединений. Данное указание было спущено «сверху», а потому на практике такая перепланировка балкона была несогласуема- чиновники выдавали отказ, относя её к реконструкции по пункту 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (хотя опять же, явно там это было не прописано). Сейчас, после выхода Постановлений Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, №1572 от 17.12.2018, №1335 от 19 августа 2020 и №1083 от 15.06.2022 появился пункт 9.18 Приложения 1, который на момент 2023 года однозначно запрещает присоединение балкона к кухне или комнате в чистом виде.
Юридическая сторона вопроса
Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.
Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.
- Собственная технология продажи квартир за 30 дней и быстрее. 4 тарифа на выбор
- Квартиры в новостройках Твери. Только проверенные застройщики. Комиссия 0%
- Одобрение ипотеки за 1 час. Десять банков-партнеров
- Полное отсутствие скрытых комиссионных — репутация нам дороже
- Клиентам скидки на услуги по дизайну, отделке, переезду
Законно ли объединение лоджии с комнатой?
Еще один часто задаваемый вопрос, ответ на который требует небольшого пояснения. Объединение комнаты с лоджией законно, но такую перепланировку нужно проводить правильно.
К сожалению, часто такие работы собственниками помещений предварительно не согласуются с местными органами власти и, как итог, проводятся с серьезными нарушениями строительных норм и правил.
Давайте посмотрим, что говорит про объединение лоджии с комнатой законодательство. Обратимся к двум основополагающим документам, освещающим этот вопрос:
- Постановлению Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
- Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
В п. 4.2.4.9 первого постановления сказано, что не допускается использование лоджий не по назначению. Кроме того, на них нельзя размещать громоздкие и тяжелые вещи.
А в п. 10.19 второго постановления прямо указано, что при перепланировке запрещено объединять лоджию с внутренними помещениями квартиры – кухнями, коридорами и комнатами.
Это значит, что жилищная инспекция, выдающая собственникам столичных квартир разрешения на перепланировки, откажет в согласовании ремонта, при котором лоджия станет частью жилой комнаты.
Нюансы объединения в панельном и кирпичном домах
Полный снос подоконника, верхней перемычки можно производить только в кирпичных, блочных домах. В панельных постройках фасад является несущей стеной, нарушение ее целостности очень опасно. Если разрешение на полный демонтаж все же получено, необходимо поставить минимум двойной стеклопакет и позаботиться о дополнительном утеплении.
Переносить батарею в зону бывшего балкона нельзя. Такие действия могут нарушить тепловой контур всего дома. При демонтаже подоконника элемент отопления можно отодвинуть на соседнюю стену, максимально близко к проему.
При перепланировке многие хотят сделать один уровень пола, но получить разрешение на снос порожка практически невозможно. В кирпичных домах он поддерживает балконную плиту и является частью конструкции. Если порог убрать в постройке из панельных плит, то она утратит жесткость, а перекрытия будут промерзать.
Что можно, а что – нет
Объединение балкона – сложная процедура, поскольку не является просто перепланировкой, как в случае с лоджией, а подпадает под понятие реконструкции. Поэтому соединить балкон с комнатой позволяется при соблюдении следующих требований:
- предварительно остеклить конструкцию;
- утеплить стены, контактирующие с улицей;
- продумать дополнительное отопление, если в планах нет переноса радиатора;
- сделать подпорки, когда на балкон планируют выставлять тяжёлую мебель;
- поинтересоваться, не является ли стена, которую нужно будет демонтировать, несущей.
Так, объединение балкона, которое предполагает снос или перенос несущей стены, является невозможным. Разрешается провести объединение балкона следующими путями:
- Демонтировать дверь и окно. При этом боковые стены остаются на месте.
- Снести полностью всю стену. С лоджией это организовать будет проще, а вот провести объединение балкона подобным образом довольно сложно.
- Демонтировать часть стены, а объединение балкона обустроить через арку.
Объединение лоджии с комнатой – принципы и особенности работы
Процесс превращения лоджии в жилую зону проходит по тем же правилам, что и присоединение балкона. Работы ведутся по утвержденному плану и в том же порядке, но их объем существенно меньше, поскольку у лоджии имеется прочное трехстороннее ограждение и крыша, облегчающие выполнение операций. Кроме того, ограждение лоджий может выдерживать значительную массу, позволяя устанавливать оконные конструкции любой конфигурации и толщины.
Лоджия имеет толстые внешние стены, утеплять ее легче, чем балкон. Однако для комфортного нахождения в присоединенной зоне зимой желательно установить в ней источники электрообогрева. Протягивать на территорию бывшей лоджии систему центрального отопления запрещается, как и на балкон.
Варианты отделки и оборудования присоединенной лоджии практически не ограничены. По сравнению с балконом, она не требует такого сильного утепления и способна выдерживать большую нагрузку. На лоджии можно устанавливать массивные вещи и использовать ее как полноценную комнату.
Опасные перепланировки
В октябре 2006 года в Выборге (ул. Железнодорожная, 19) рухнул подъезд четырехэтажного дома – погибли семь человек, пострадали девятнадцать. В доме на верхнем этаже шел ремонт.
В январе 2011 году в Ярославле (Проспект Ленина, 20/53) из-за сноса несущих стен обрушилась «четырехэтажка», без жилья осталось 100 человек.
В июле 2015 года в Перми (ул. Куйбышева, 103) обрушился целый угол пятиэтажного дома, погибли два человека, еще двое пострадали, разрушены 8 квартир. Причина – несанкционированный ремонт в магазине на первом этаже и подвале, ослабивший несущую способность всего здания.
По такой же причине в мае 2016 года в Междуреченске Кемеровской области (ул. Весенняя, 16) рухнул подъезд «пятиэтажки» – погиб один человек, трое пострадали.
Еще один прецедент создала жительница Краснодара, которая в судах пыталась отстоять законность перепланировки своего балкона. Она не просто присоединила балкон к квартире, а дополнительно увеличила его площадь и козырек, который стал выступать над балконной плитой на 1,5 метра. Это возмутило других жильцов, которые обратились в местную администрацию и после совместно в суд. Дело попало в Верховный суд, который признал неправоту хозяйки смелой перепланировки. ВС РФ обратил внимание участников процесса на то, что балконные плиты – ограждающие несущие конструкции – являются частью общего имущества дома, поэтому для его присоединения к квартире необходимо согласие всех собственников этого дома. Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона. Кроме того, перепланировка не была согласована со специальной комиссией и потому – самовольна. Теперь женщина обязана вернуть балкон в исходное состояние.
Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона – ВС
Постановление Верховного суда по данному делу приняли во внимание юристы и проектные организации, занимающиеся вопросами перепланировки. «Это решение не касается вопросов остекления и переустройства подоконного блока, – отмечает Ольга Загорская, заместитель гендиректора компании по проектированию «2Проектор». – Данные требования касаются только изменений самого балкона: формы, надстройка козырька, т.е. все, что затрагивает внешний вид общедомового фасада. Соответственно, при решении таких вопросов требуется провести общее собрание собственников. Проголосовать за перепланировку должны не менее 2/3 владельцев».
Где и как получить согласование на присоединение балкона
В жилищную инспекцию необходимо предоставить техзаключение о возможности следующих работ от самого автора проекта дома (п. 4.7 Приложения 3 к ППМ №508).
Как правило, к владельцам монолитных, кирпичных домов и старых панельных зданий, где подоконный блок не зажимает балконную плиту, жилищная инспекция лояльна: техническое заключение может быть выполнено в любом проектном бюро, имеющем соответствующий допуск СРО на выпуск подобной документации.
Список документов для согласования присоединения балкона к комнате включает в себя:
- заявление;
- техпаспорт БТИ;
- копию правоустанавливающих документов;
- проект будущей перепланировки помещений;
- техническое заключение о ее допустимости и безопасности.
Пакет документов рассматривается, принимаются все согласования, а затем жилинспекция принимает окончательное решение по поводу присоединения балкона.
Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне
Объединение балкона должно сохранять тепло в помещении и защищать его от воздействия внешней среды. Поэтому в этом случае не нужно экономить на гидроизоляции. Это не только убережёт от влаги стены присоединяемой территории, но и будет препятствовать появлению грибка при объединении балкона с иным помещениями.
Лоджия не считается жилым пространством, а потому объединение балкона или той же лоджии с комнатой возможно вместе с внесением соответствующих изменений в Росреестр об увеличении жилплощади.
Говоря про объединение балкона с остальным пространством квартиры, стоит уделить внимание некоторым балконным элементам. Например, перемычке, которую вообще, ни при каких условиях, убирать нельзя. Следует также решить вопрос с отоплением. Поскольку, как правило, радиаторы расположены под окном, при разборе оконного проёма устройство придётся переносить. При этом на территории лоджии его устанавливать запрещено, нужно будет найти место внутри комнаты.
Когда на руках есть все согласования на объединение балкона, а в итоге вы получили отказ, не стоит расстраиваться. За защитой своих прав можно обратиться в суд.
Как происходит процедура согласования объединения лоджии с комнатой
Существует два государственных органа, занимающихся вопросами перепланировки: Жилищная инспекция и БТИ. Эти инстанции следят за тем, чтобы перепланировка не угрожала зданию в целом, не ущемляла интересы других жильцов.
Для начала, собственнику квартиры нужно обратиться в Архитектурное бюро, которое занималось проектированием дома. Здесь нужно заказать проект перепланировки. В качестве альтернативы, можно воспользоваться услугами проектировщиков, имеющих государственную лицензию на осуществление данного вида деятельности. В обоих случаях, услуга будет платной. Стоимость зависит от региона проживания и сложности запланированных работ.
Следующий шаг — вызов инженера БТИ. Специалист Бюро технической инвентаризации произведёт расчёты и замеры, необходимые для оформления нового техпаспорта жилого помещения. Помимо этого, инженер подскажет, в каких ещё инстанциях придётся получать разрешение на перепланировку. Например, если дом имеет культурную ценность, придётся обращаться в Комитет по защите исторических памятников. В ряде случаев, потребуется разрешение СЭС и пожарной охраны.
Заключительный этап — подача заявления и подготовленного пакета документов в Жилинспекцию. Рассматриваются такие обращения специальной комиссией в 14-дневный срок. После чего заявитель получает разрешение на перепланировку помещений либо обоснованный отказ.
Важно! Полученный отказ можно обжаловать в судебном порядке в установленные законом сроки.
Перепланировка балкона в кухню или комнату. Можно ли узаконить присоединение балкона?
Ещё недавно присоединение балкона к кухне или комнате и создание единого пространства формально было не запрещено и не разрешено нормативными документами. В 2012 году в Приложении 1 к Постановлению №508 Правительства Москвы был пункт 2.2.9, который говорил, что присоединение балконов осуществляется на основании проекта перепланировки. После выпуска в декабре 2012 года нового постановления №840, этот пункт убрали, что стало толчком для запрета таких присоединений. Данное указание было спущено «сверху», а потому на практике такая перепланировка балкона была несогласуема- чиновники выдавали отказ, относя её к реконструкции по пункту 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (хотя опять же, явно там это было не прописано). Сейчас, после выхода Постановлений Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017 и №1572 от 17.12.2018 появился пункт 10.19 Приложения 1, который однозначно запрещает присоединение балкона к кухне или комнате в чистом виде.
Большинство институтов- авторов проектов домов также не дают своё положительное заключение на присоединение балкона к комнате или кухне, а оно необходимо в соответствии с пунктом 1.4.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы №508. Проектировщики обосновывают это тем, что перепланировка балконов с их присоединением к внутренним помещениям увеличивает отапливаемую площадь (да ещё холодную), на которую изначально не была рассчитана система отопления всего дома. Если разрешить всем присоединять балконы, то система не справится с новой большой нагрузкой, и жилищные условия жителей станут неприемлимыми (внутри квартиры упадёт температура ниже минимально пригодной для проживания).
Аргументы, что выполняется не просто присоединение балкона, но и его утепление с возможностью предоставить инженерный расчет нагрузки на систему отопления, после чего сделать вывод о том, что система отопления справится с дополнительной нагрузкой – не принимаются со ссылкой на то, что это повлияет на расход тепла по всему дому, району и т.п.
С технической точки зрения есть две составляющие. Первая – допустимость присоединения лоджии или балкона относительно типа и состояния конструкций дома, так как присоединение, как правило, подразумевает снос подоконного блока, который может выполнять несущую функцию или участвовать в защемлении балконной плиты – удерживать ее.
Вторая составляющая связана с отоплением – тепловой контур дома, образуемый его стенами, включая окна, и крышей, нарушается при необходимости обогрева дополнительных площадей с помощью центрального отопления.
До 2012 года московские жилинспекции разрешали присоединение лоджий на основании соответствующего пункта в постановлении, регламентирующем перепланировки.
Негативный опыт таких объединений уже сформировался. До 2012 года московские жилинспекции разрешали присоединение лоджий к комнатам и кухням на основании соответствующего пункта в 508-м постановлении Правительства Москвы, регламентирующем перепланировки. Но в 840-й, принятой в 2012 году и ныне действующей редакции, этот пункт исчез.
Произошло это после фиксации фактов промерзания наружных стен и перекрытий, а также образования излишнего конденсата и плесени, произошедших вследствие данных перепланировок. Это не значит, что сегодня присоединение запрещено. Но появились серьезные ограничения.
Этапы согласования проекта
В первую очередь необходимо решить вопрос с остеклением балкона. Если его нет, либо если оно есть по факту, но в плане БТИ информация о нем отсутствует, придется обращаться к инженерам, построившим дом, в жилищную инспекцию или районную управу. Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Комиссия может ответить отказом, если дом является памятником архитектуры, и изменения его облика не допустимы.
Остекление не должно быть тяжелым, чтобы не ослаблять несущие конструкции. Понадобится предусмотреть утепление, соответствующее действующим техническим нормативам. Оно должно быть не менее эффективным, чем у несущей внешней стены. Теплотехнический расчет вместе со всеми остальными выкладками будут рассматривать в инстанциях, выдающих разрешение на переустройство.
Важно, чтобы светопрозрачная часть занимала достаточную площадь, не пропуская при этом тепло. Дело здесь не только в том, чтобы из квартиры открывался панорамный вид. Существуют особые требования к инсоляции, которые необходимо соблюдать. Чтобы в кухне ли спальне было находиться комфортно, придется установить трехслойный стеклопакет с усиленной изоляцией. Тогда надежды на положительный ответ при согласовании увеличатся.