Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.
Минусы размещения средств в банковском депозите
Невысокая доходность. С учётом темпа инфляции средняя ставка в 6% по депозиту — это скорее сохранение средств, чем приумножение капитала.
Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход.
Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность».
Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.
Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.
Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.
По словам дизайнера, самый важный шаг — расхламление. «Сфотографируйте комнату и мысленно сравните с номером любимого отеля: на фотографии визуальный «шум» гораздо заметнее. Все личные вещи (фотографии членов семьи, грамоты и другие памятные вещи) лучше убрать», — рекомендует Владимирова.
Генеральная уборка и мелкий ремонт. Убедитесь, что в квартиру поступает максимум возможного света, все окна должны быть чистыми, сложные многоярусные гардины лучше заменить на простые светлые шторы. Возможно, в ключевых местах (прихожая, санузлы, кухня) их стоит заменить на более яркие.
Аналитика перед инвестированием. Какая квартира наиболее привлекательна для аренды?
Чтобы понять, во что лучше инвестировать свои сбережения, нужно поставить себя на место потенциального арендатора. Как он мыслит, на чем основывает выбор своего проживания, какие условия он и его родственники хотят видеть в арендуемой квартире. Здесь нужно многое учесть, проанализировать, чтобы найти выгодное для будущих арендаторов жилье во всех смыслах.
Какими критериями руководствуется типичный арендатор?
- Транспортная доступность. Жилье в Москве снимается работающими людьми, которые, прежде всего, оценивают возможность жить там, откуда легко и быстро можно добраться до места работы. Да, стоимость аренды жилья в центральных, застроенных, привлекательных спальных районах выше, чем на окраине, но люди готовы платить деньги за комфорт и возможность безболезненно эти же деньги зарабатывать
- Инфраструктура района относится к комфорту. Наличие детских садов, школ, крупных торговых точек, досуговых мест также повышает не только стоимость, но и привлекательность жилья. Добросовестные арендаторы, как правило, живут на съемных квартирах по нескольку лет, соответственно, хочется, чтобы все блага цивилизации и объекты социального значения были рядом.
С позиции владельца выбор усложняется тем, что стоимость квартир в районах с развитой транспортной сетью и инфраструктурой очень высокая. Поэтому покупка жилья в этом случае — достаточно серьезное вложение само по себе. Однако вы получаете высоколиквидный актив в свой портфель, который никогда не обесценится — наоборот, просматривается его стабильный рост. И это все еще самое надежное капиталовложение на сегодняшнем финансовом рынке.
Что касается непосредственно жилплощади:
- Жилой комплекс. В этом пункте пожелания собственника и арендатора могут расходиться. Для последнего важны условия для комфортного проживания. Для собственника важна ликвидность и возможность быстро находить новых арендаторов на свое жилье. Анализ рынка аренды жилья показывает, что так называемые «муравейники», то есть многоквартирные жилые комплексы с большим количеством корпусов, предлагают больше всего вариантов арендного жилья. В то время как точечная застройка предлагается мало, при прочих равных, вполне вероятно, что спрос на нее будет выше. Для собственника это важный фактор выгоды — приобрести жилье, которое легче сдать и быстрее получить с него доход.
- Метраж. В этом случае формула «целое всегда больше его частей» не работает. Одну жилплощадь, пусть и в привлекательно районе, но с большим метражом сдать всегда сложнее, чем несколько маленьких квартирок. Здесь выигрывают одно- двухкомнатные жилища умеренной площади. Как показывает аналитика, аренда однокомнатных квартир составляет до 40-50% от общего арендного пула. Двушки на втором месте по популярности. Арендаторы с деньгами понимают бессмысленность съема дорогостоящей огромной квартиры в пользу уже приобретения собственного жилья. Поэтому для инвестора путь покупки нескольких небольших квартир в удобных районах — самый выигрышный.
- Этажность. Есть определенная статистика, что люди неохотно выбирают первые и последние этажи. Тут сугубо все индивидуально и этот параметр может и не быть критичным для арендаторов. Однако при покупке жилья для инвестирования все же стоит согласиться со статистикой и приобрести жилье в середине дома. Вы же хотите выгоду получить в полной мере?
- Отделка помещений/меблировка. Для арендатора состояние квартиры «заехал и живи» — идеальный вариант. Квартира либо новая, либо с ремонтом, в помещениях имеется вся необходимая техника — это большой плюс к привлекательности и гарантированно высокий спрос на аренду. Но для инвестора значительный финансовый вклад, помимо уже купленных метров. И очень хочется, чтобы это все окупилось и начало приносить именно прибыль.
- Квартира изнутри. Удобная планировка квартиры, большая кухня, наличие балкона, непроходные комнаты — это однозначно повышает привлекательность квартиры в глазах арендатора. Такие вещи обязательно нужно учесть инвестору на этапе поиска подходящего жилья.
- Вид из окна. Это тоже часть комфорта. Мало кто согласится жить в квартире, из окон которой видна свалка, стена соседнего дома или крона дерева. К примеру, на юге вид на море — вообще решающий фактор выбора жилья для аренды. Тогда как в Москве все же хочется видеть парки, а не дымящие трубы и шумные шоссе.
Сколько реально можно заработать на аренде и каковы риски
Вернемся к нашей однушке за 10 000 000 рублей, с которой мы ежемесячно планируем получать по 38 000 рублей. Это были бы чистые условия, которые растянутся на 22 года. Однако я продолжу считать.
- Придется узаконить свою деятельность по сдаче жилья, сделать это крайне желательно, иначе инвестор рискует нарваться на крупные штрафы от государства. Соответственно, 13% НДФЛ, 6% в качестве самозанятого или ИП отнимут у нас еще от 2 000 до 5 000 рублей ежемесячно.
- Поломка или кража имущества недобросовестными жильцами. Восстанавливать и покупать новое придется из средств собственника — жильцы могут просто испариться. А это дополнительные траты и их трудно просчитать. Но это все равно расходы, влияющие на итоговую прибыль. А представьте, пожар или подтопление соседей снизу — как тут вообще можно заработать?
- Амортизация жилплощади. Коммуникации ветшают, дом устаревает, обои желтеют. В какой-то момент, квартира потребует добротного ремонта. И чем дольше с ним собственник затягивает, тем дороже, в конечном счете, он выйдет. Эти траты, в отличие от предыдущих, можно запланировать и приготовиться к ним. Но, сумма ремонта может запросто съесть годовой доход с этой квартиры.
- Налог на квартиру. В нашем случае, по кадастровой стоимости инвестор заплатит 10 000 рублей в год.
Какую квартиру проще сдать
Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.
А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.
Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.
Статистика по аренде квартир
Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:
1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;
2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.
В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.
При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.
Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.
Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:
— около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;
— недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;
— возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;
— вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);
— рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).
Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.
Квартира как инвестиция
По словам Аверс, процент, который можно позволить вложить в доходную недвижимость, должен быть равен возрасту инвестора. Если человеку 40 лет, то именно 40% своего капитала он может инвестировать в покупку жилья.
То есть, чем моложе инвестор, тем более рисковые вложения он может себе позволить. Сюда относятся валютные спекуляции, криптовалюты, акции. А одной из самых безопасных стратегий инвестирования считается недвижимость, главной задачей которой является не высокий доход, а сохранение сбережений.
То есть, приобретение недвижимости, зависит от того, какое у человека отношение к риску. Если риск-профиль низкий, то вложение сбережений в жилье – идеальный вариант, если агрессивный (рассчитанный на высокую доходность), то приобретение квартиры для сдачи в аренду – не самый лучший способ. Недвижимость может присутствовать в агрессивном инвестиционном портфеле, но ее доля не должна превышать 20% от общих вложений.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Район и местоположение
Один из основных критериев, которым руководствуется арендатор при выборе жилья – местоположение квартиры. От него зависит и стоимость арендных платежей, следовательно, и срок окупаемости.
Зачастую не так важно в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду, сколько ее транспортная доступность. Для мегаполисов, в том числе для Санкт-Петербурга, определяющим фактором является наличие станции метро. Чем ближе к метро, тем больше спрос. Конечно, цены на такие квартиры выше, но вы без проблем найдете себе арендатора, а значит и стабильный доход.
Если Вы будете выбирать квартиру в транспортной доступности от метро, обратите внимание на близость остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до метро можно было добраться за 10-15 минут.
Привлекательность арендного жилья
Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.
В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.
У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.
В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.
Как выгоднее сдавать квартиры?
Вложение средств в такое имущество — это хороший способ организовать для себя пассивный источник дохода. Однако для того, чтобы он действительно оставался пассивным, нужно экономить на временных затратах. Как это сделать?
Сдача квартиры в аренду — это более сложный процесс, чем многие себе представляют. Необходимо:
- Привести недвижимость в порядок. Даже в квартире от застройщика всегда небходимо сделать финишную отделку. Также надо решить вопрос с мебелью, с бытовой техникой и прочим. Если вы беспокоитесь за сохранность такого имущества, рекомендуем сделать подробнейшую опись. Понятно, что до конфликта лучше не доводить. Но меньше всего на практике проблем возникает у тех, кто к ним тщательно готовится.
- Сделать качественные фотографии квартиры, по возможности снять видео. Это позволит потенциальным арендаторам получить отчётливое представление о том, что им предлагают.
- Выбрать оптимальную схему сдачи квартиры. Возможны в целом 2 варианта — долгосрочно и посуточно. И у того, и у другого есть свои преимущества и недостатки. При первом гарантирована стабильность, квартира медленнее изнашивается. При втором — заработок выше, но заниматься арендой нужно постоянно. Плюс износ в разы выше.
- Разобраться с тем, как и на каких площадках давать объявление о сдаче квартиры в аренду.
- Написать объявления и разместить. В некоторых случаях имеет смысл потратиться на платные услуги сервисов, чтобы поднять объявление в ТОП, привлекать к нему внимание. Часто это оправдывается быстрой сдачей квартиры в аренду.
- Провести показы. Иногда везёт и удаётся быстро найти квартирантов. Но в целом показы могут проводиться до нескольких недель. Если же всё затягивается на ещё больший срок, то нужно пересмотреть ценовую политику или подход к рекламе.
- Выбрать арендаторов. Не стоит останавливаться на первых же, которые согласились на вашу цену. Доход — это ещё не всё. Арендаторы могут создать проблемы, которые не оправдает даже размер арендной платы. Поэтому нужно очень внимательно присмотреться к тем, с кем вы собрались заключать договор.
- Согласовать все моменты. Сначала нужно обсудить всё устно, разобраться, достигли ли вы взаимопонимания.
- Оформить и подписать договор аренды. Учтите, что если он заключается на срок больше года, то договор придётся регистрировать.
- Подписать передаточный акт, отдать ключи, получить оплату.
- Приходить ежемесячно для контроля за состоянием квартиры и для снятия показателей со счётчиков.
- Расторгнуть договор, когда арендаторы захотят съехать или если вас что-то перестанет устраивать. Освобождение жильцами квартиры возможно и просто по факту окончания срока действия договора, который потом не продлевают.
- Повторить всю процедуру с поиском новых жильцов.
- Продолжить контролировать использование вашего имущества.
В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?
Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).
Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:
(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)
Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:
- арендную ставку иногда приходится понижать;
- возможны перерывы в найме;
- почти всегда возникают дополнительные вложения;
- другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.
Основные принципы приобретения квартиры для сдачи в аренду
Для начала надо определить приемлемую для себя вилку цен на недвижимость. Это автоматически очертит и сектор потенциальных съемщиков.
- • Дешевле всего обходятся однокомнатные квартиры на окраинах, вдали от остановок общественного транспорта, магазинов и разных учреждений. В эту категорию также входят варианты в старых или даже аварийных домах. Обычно в жилье такого рода давно не проводили ремонтных работ, а типичные арендаторы – это студенты, приехавшие на заработки граждане, небогатые люди. Если приобрести такую квартиру для сдачи в аренду, рассчитывать на порядочных жильцов будет несколько самонадеянно.
- • Недвижимость эконом-класса с недавно сделанным недорогим ремонтом, минимальным набором мебели и бытовой техники стоит уже дороже. Но жилье этого типа удалено от центра и, соответственно, остается доступной для арендаторов. Найти жильцов, внушающих доверие, в этом случае проще.
- • К среднему классу относятся однокомнатные или реже – двухкомнатные квартиры с более современным ремонтом, чем в предыдущем сегменте. Также здесь присутствует больше мебели и техники. Варианты находятся поблизости к центру. В этой категории особняком стоят квартиры попросторнее, которые привлекательны для семей с детьми. Но таких жильцов найти бывает сложно.
- • Элит-класс – квартиры с современным стильным ремонтом и планировкой, полным набором современной техники. Расположены в центральных районах и стоят дороже остальных, поэтому поиск жильцов, особенно на длительный срок, может затянуться.
Из вышесказанного следует простой вывод: поскольку самые дорогие квартиры средней и элитной категории бывает сложно сдать, это влечет простой площади и отсутствие прибыли. Соответственно, такие квартиры разумнее покупать для себя, а для сдачи выбирать места с ориентировкой на желаемый сектор арендаторов.