Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.
Хто має право купувати землю
Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.
Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.
Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.
Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.
Які документи потрібні для укладення угоди
Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:
– паспорти продавця та покупця;
– ідентифікаційні коди сторін;
– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;
– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);
– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.
Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Пошаговая инструкция покупки с/х земли
Шаг 1
Землю могут покупать только граждане Украины. Также важно проверить у себя наличие других земельных участков с/х назначения в собственности (физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).
Также необходимо иметь банковский счет и подтвержденные источники происхождения средств, за счет которых будет приобретаться земля. Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме.
Шаг 2
Выбрав участок для покупки, необходимо проверить:
- не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
- не сдана ли эта земля в аренду;
- кадастровій номер на публичной кадастровой карте
Шаг 3
Стоимость участка определяется по договоренности сторон. Однако до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки. Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.
Вместе с тем, когда сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.
Шаг 4
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора. Нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя, что может занять до двух месяцев.
Нотариус проверяет:
- наличие у покупателя гражданства Украины;
- внесение приобретателя в санкционные списки;
- источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
- месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
- общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).
Любое несоответствие законодательным требованиям является основанием для отказа в удостоверении сделки.
Если же несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это не только станет основанием для признания ее недействительной, но и конфискации земельного участка.
Если же все соответствует нормам, сделка совершается и нотариус вносит в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставляет ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход земли в его собственность.
Какую землю в Украине можно продать и купить
На сегодняшний день в Украине уже 18 лет действует мораторий на продажу земли, который в очередной раз продлен до 1 января 2020 года. Несмотря на это, рынок земли в Украине функционирует: мораторий распространяется только на земли сельхозназначения, вся другая земля продается и покупается.
Никаких ограничений на продажу-покупку земли несельскохозяйственного назначения не существует. Можно продать и купить землю под застройку дома, автозаправки, магазина и многого другого. Можно продать и купить землю под ведение домашнего хозяйства, приусадебного участка, под сад возле своего дома, дачу.
Снятие моратория на рынке земли Украины снова встало на повестку дня после смены власти в Украине в 2019 году. Украина остается одной из 6 стран мира, где не работают рынки земли, из-за чего тормозится развитие экономики, снижается стоимость гектара земли. Прогноз эффекта снятия моратория таков: когда снимут ограничения на продажу сельхоз земель, заработает рынок земли, что будет стимулировать развитие экономики страны в целом и сельского хозяйства в частности, цены на продажу и стоимость аренды земли в стране резко возрастут, и собственники паев смогут в полной мере реализовать свое право на землю. На сегодняшний день закон о земле позволяет собственникам земельных участков обмениваться ими.
Как зарегистрировать право собственности на землю
Новый порядок регистрации прав собственности на землю, который действует с 2018 года, включает следующие этапы:
В первую очередь, необходимо взять выписку из государственного земельного кадастра со всеми данными о конкретном участке. Если в правоустанавливающих документах (договоре о купле-продаже, дарственной, свидетельстве о наследстве) есть информация о кадастровом номере, выписку можно не брать.
Сама процедура регистрации прав собственности на землю производится в местном центре предоставления услуг или у нотариуса в определенном нотариальном округе.
В пакет документов, который нужно подать в центр регистрации или предоставить нотариусу, должны входить:
- Выписка из государственного земельного кадастра,
- Паспорт заявителя и его копия,
- Идентификационный номер заявителя и его копия,
- Чек об оплате административного сбора, который составляет 0,1% от минимальной заработной платы,
- Правоустанавливающие документы на землю – договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследовании,
- Если заявление подает представитель, нужна доверенность на его имя и его документы – паспорт и ИНН.
Заявление на регистрацию рассматривается в течение пяти дней. Новый порядок определяет публикацию решения о получении права собственности на землю на сайте Министерства юстиции юридическим документом, удостоверяющим такое право. При желании собственник земли может получить распечатку решения, но без печатей и подписей.
Возможно и сокращение сроков рассмотрения заявления до нескольких часов. Сбор за регистрацию в таком случае будет больше.
После окончания регистрации новый собственник земли имеет все права распоряжаться ею по своему усмотрению.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Часто бывает так, что дом, который находится на земельном участке, не оформлен. Конечно, пройти эту процедуру можно самостоятельно благодаря дачной амнистии, которую продлили до 2023 года, однако на это уйдет много времени.
Мало того, не все строения можно оформить по упрощенной форме. В таком случае, хозяину придется получить разрешение на строительство и акт ввода постройки в эксплуатацию. Это очень хлопотные процедуры, поэтому либо пусть продавец сам решит этот вопрос, либо договоритесь с ним снизить цену.
Также обращайте внимание на регистрацию других построек на участке. Если их возвели после регистрации дома, тогда их зарегистрировать можно только в судебном порядке.
Как можно разделить имеющийся участок?
Кодексом установлено, что земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
ВАЖНО!
Разделить участок возможно при условии, что каждая из образованных после раздела частей образует новый земельный участок без нарушения градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
Согласно новому законодательству, у граждан появится возможность разделить участок, предоставленный для строительства дома.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
Что такое садовая книжка
Продажа дачи по садовой книжке – это не совсем законная процедура реализации рассматриваемого объекта. Зачастую пользователи таких объектов предпочитают не тратиться на оформление земли в собственность, а продавать их в таком правовом статусе, в каком они есть, только по чуть сниженной цене.
Покупателей на такие земли найти не сложно. Не каждый понимает, что даже в случае подписания договора купли-продажи и перечисления продавцу оплаты, покупатель не становится собственником объекта.
«Садовая книжка – это документ, который выдается членам садового некоммерческого товарищества или ОНТ в течение 3-х месяцев после их принятия. Она не дает права собственности на участок и не подтверждает факт участия в СНТ».
Садовая книжка не имеет единой формы. Она не является документом строгой отчетности. Ее оформляют в произвольной форме, утвержденной на общем собрании.
Рассматриваемый формуляр выдают следующим гражданам, которые состоят в СНТ:
- владельцам земельных участков, владеющих наделами на праве частной собственности;
- пользователям земель, которые получили объект по праву пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- арендаторам участков.
Какие документы потребуются
Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:
- Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
- Договор на приобретение участка.
- Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
- При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
- Правоустанавливающие свидетельства на участок.
- Кадастровый паспорт.
- Передаточный акт.
- Чек об уплате государственного сбора.
- Заверенное в нотариате согласие супруга.
Если нужно оформить землю под домом
В этой ситуации, пока не будут приватизированы дом и сам участок, недвижимость считается незаконно используемой, а сделки с ней – невозможны. Когда имеются кадастровые документы на дом, владельцы могут ошибочно полагать, что этого достаточно, и не заботятся об оформлении земли непосредственно под домом, а она является неотъемлемой частью жилого дома (квартиры). Чтобы иметь кадастровый номер и паспорт на землю, необходимо организовать геодезические работы, куда включаются топографическая съемка, обмер с межеванием, а также уточнение границ с наделами соседей.
На основании этих данных частное лицо получает техническую выписку, относит документы в кадастровую организацию, прикладывает в качестве подтверждение квитанцию, подтверждающую, что госпошлина оплачена. По итогу выдается свидетельство, подтверждающее право владельца.