Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие люди уверены, что мансарда является вторым этажом. Выбирая проект будущего дома, собственник должен рассмотреть все возможные варианты. Чтобы ответить на вопрос, считается ли мансарда этажом или нет, надо изучить нормы градостроительства. Тогда не останется сомнений, что мансарда и второй ярус здания – это совершенно разные понятия.
Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность?
В наше время обладатели квартир на последних этажах многоквартирных домов считаются настоящими счастливчиками, поскольку имеют уникальную возможность расширить свою жилую площадь за счет чердачного помещения. При этом определить его назначение они могут самостоятельно в зависимости от своих потребностей.
На чердаке можно сделать кладовую или склад для ненужных вещей, а можно обустроить полноценный мансардный этаж, который превратит обычную квартиру в элитное двухуровневое жилье. И вот тут-то и возникает вопрос можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме и что для этого нужно сделать.
Существует два метода присоединения чердака к помещению, которое принадлежит к жилому фонду:
- Регистрация права собственности.
- Получение заинтересованным лицом его в аренду или же безвозмездное пользование.
Множество аспектов оказывают влияние на определение оптимального способа правообладания чердачным помещением, среди них: зарегистрировано ли в доме Товарищество собственников жилья (ТСЖ), его состав и количество участников, существование прав на долевую собственность, которые зарегистрированы и т.д.
Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:
- многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
- собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
- технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
- претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.
Согласно правилам СНиП 2.08.01-89, верхняя точка потолка мансардного этажа должна быть более 2,5 м. Также владелец дома должен учитывать, что низкое расположение горизонтальных стяжек препятствует оборудованию жилого блока, а от пола мансарды до линии стыковки скатов и стен должно быть не меньше 1,5 м.
Внутри помещения надо провести систему вентиляции и коммуникации. Также необходимо сделать освещение, обеспечивающее подачу в мансардный этаж достаточного количества естественного света.
Любой мансардный этаж подвержен процессу потери тепла, поэтому из соображений экономии необходима эффективная теплоизоляция. Конструкция крыши здания, в котором планируется обустройство мансарды, должна быть достаточно прочной.
В этом случае она сможет выдержать дополнительную нагрузку в качестве утеплителя и изоляционного слоя. В процессе выполнения строительно-ремонтных работ стены мансарды нужно обработать специальным огнестойким составом.
ВНИМАНИЕ! При обустройстве мансардного этажа собственник должен ознакомиться с ограничениями и требованиями СНИПа.
Разбираемся в тонкостях терминологии
Если обратиться к строительным справочникам, то в них мансарда называется жилым помещением чердачного типа, которое образуется на последнем этаже под скатами крыши дома. В СНиПе I-2 «Строительная терминология», разработанном Госстроем СССР, фигурирует определение мансарды, как этажа для обустройства помещений внутри свободного чердачного пространства с выполнением утепления ограждающих конструкций (скатов крыши). На вопрос: мансарда – это этаж или нет, отвечает также СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», нормы которого распространяются на проектирование жилых домов. В нем она упоминается, как этаж в чердачном пространстве, сформированный частично или полностью поверхностями крыши, которая бывает скатной или ломанной. При этом акцентируется внимание на линии пересечения плоскостей крыши и фасада, которая по нормам должна располагаться на высоте не более полутора метров.
Мансарда — второй этаж
Многие люди уверены, что мансарда является вторым этажом. Выбирая проект будущего дома, собственник должен рассмотреть все возможные варианты. Чтобы ответить на вопрос, считается ли мансарда этажом или нет, надо изучить нормы градостроительства. Тогда не останется сомнений, что мансарда и второй ярус здания – это совершенно разные понятия.
Если в доме обустроить первый этаж и построить пригодную для проживания мансарду, постройка все равно будет считаться одноэтажной. Этаж частного дома — это полноценный ярус, который является отдельным жилым помещением. Рассмотрим чем отличается от второго этажа мансарда:
- Стоимость обустройства помещений. На постройку мансарды уйдет на 50% средств больше, чем на строительство второго жилого яруса.
- Нагрузка на фундамент. Второй ярус габаритный, поэтому он предполагает большую нагрузку на опоры и фундамент здания.
- Время строительства. Мансарда строится намного быстрее и легче, чем полноценный ярус здания.
- Полезная площадь. Наклон потолка уменьшает полезную квадратуру мансарды, поэтому она меньше, чем у полноценного яруса.
- Планировка. Мансардное помещение имеет глухие зоны, а планировка яруса более свободная.
- Освещение. Мансардному этажу характерны наклонные окна, что обеспечивает максимальное освещение помещения.
Второй полноценный ярус – это оптимальный вариант, если учитывать минимальную теплопотерю в процессе проживания. Если мансардный этаж оборудовать необходимой изоляцией и отоплением, можно значительно снизить показатель потери тепла.
ВНИМАНИЕ! С эстетической точки зрения, дом с обустроенной мансардой смотрится более стильно. Двухэтажный дом — это типичная конструкция, не выделяющаяся на общем фоне.
Дизайн мансардного помещения
Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад. Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной. Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.
Существенным вопросом есть обеспечение хорошего освещения. Для этого необходимо монтировать световые отверстия для окон мансарды. Стены мансарды должны быть светлыми во избежание темных углов под скатами. В мансардных помещениях не рекомендуют применять люстры и большие светильники. Для защиты от солнца лучше всего на окна приспособить ролл-ставни.
Дизайнерская мансарда выполненная в светлых тонах
Необходимые документы
Выше упоминалось о двух способах присоединения чердака к квартире.
В зависимости от того, какой из этих способов вы выберете, будет зависеть пакет документов, необходимый для достижения цели.
Если вы планируете арендовать мансарду или взять ее в безвозмездное пользование, потребуется выполнить определенные действия:
- взять письменное согласие у собственников квартир вашего дома,
- оформить договор аренды помещения и зарегистрировать его в соответствующей инстанции,
- обсудить вопрос переоборудования чердака с другими владельцами и получить их согласие,
- выполнить переоборудование мансарды,
- получить акт, составляемый после внесения изменений в проект помещения,
- внести изменения в технические документы,
- отразить все изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.
Что нужно сделать, чтобы оформить право собственности на чердачное помещение:
- работы по реконструкции могут начаться только после получения согласия всех владельцев квартир, то есть, прежде всего, нужно получить эти разрешения,
- чтобы начать реконструкцию объекта, обратитесь в соответствующие инстанции за разрешительными бумагами,
- ввести мансарду в эксплуатацию. Подобная процедура проводится после выполнения ремонтных работ и реконструкции помещения,
- сделать коррекцию технических характеристик мансарды и зарегистрировать их,
- оформить право собственности на чердачное помещение.
Присоединение чердака — мероприятие не из дешевых. «Точную сумму назвать сложно, поскольку в процессе присоединения могут возникнуть дополнительные расходы, касающиеся согласия жильцов на использование чердака. Относительно технического заключения о возможности присоединения чердака, то его средняя стоимость составляет 30–50 тыс. рублей», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Проект присоединения чердака будет стоить в два раза дороже. Ещё несколько тысяч рублей составят госпошлины на согласование в надзорных инстанциях. «Свои услуги в решении этого непростого вопроса предлагают различные посреднические и юридические организации. Их тариф начинается от 500 долларов за кв. метр и может достигать 4600 долларов за кв. м, если речь идет об элитной недвижимости», — рассказал Дмитрий Швецов.
Стоимость ремонта и отделки чердака ограничена только фантазией и финансовыми возможностями его нового владельца.
Понятно, что производить демонтаж чердачного помещения без проекта, сделанного специалистами, нельзя. При составлении проекта на мансарду специалисты изучат и рассчитают давление, оказываемое на фундамент и стены дома, выдержат ли они дополнительную нагрузку. Здесь же будет указан материал для строительства мансарды и кровли, тип стропильной системы и т.д., что также влияет на нагрузку стен, перекрытий и фундамента дома.
Произведение реконструкции регулируется положением о порядке произведения реконструкции домов частного сектора и нежилых строений. Вам необходимо:
- Предоставить заявление в местные органы власти (отдел архитектуры и строительства).
Юридическая сторона вопроса реконструкции чердака
Если вы все же решились на реконструкцию части чердачного помещения под мансарду, то сложность возникнет не при проведении ремонтно-строительных работ и даже не в добыче разрешения на обустройство, сложности возникнут, когда вы столкнетесь с юридической стороной вопроса. Для этого вам необходимо подробно изучить Жилищный Кодекс. Согласно этому документу:
- чердак – это пространство, заключенное между стенами, крышей и перекрытием самого верхнего этажа;
- помещение мансарды – это чердачное пространство, фасад которого состоит из ломанной, наклонной или другой мансардной крыши;
- реконструкция – это полная переделка объекта с изменением коммуникационных конструкций;
- чердачное помещение и участок земли, на котором стоит многоэтажка, являются совокупной равнодольной собственностью всех жильцов;
- общая собственность в многоэтажке может подлежать реконструкции, которая повлечет за собой изменение размера долевой собственности в сторону уменьшения только с согласия всех проживающих в доме;
- общее собрание владельцев собственности имеет право принимать окончательное решение;
- окончательное решение о реконструкции, влекущей за собой изменение размеров собственности, принимается большим количеством голосов (не менее двух третей голосов), оформляется протокольно;
- решение, принятое собранием, будет обязательным для всех жильцов, даже если они не присутствовали на нем;
- решение собрания подлежит обжалованию, если были нарушены права владельцев квартир или нарушен Жилищный Кодекс;
- срок подачи иска в суд составляет 6 месяцев со дня принятия решения.
Существуют два способа присоединения неиспользованного чердачного помещения: полное оформление собственности и без оформления (аренда, безвозмездное пользование). Но понятно каждому, что если вы вкладываете деньги и время, то предпочтительно, чтобы квартира с мансардой стала вашей собственностью.
Дизайн мансардного помещения
Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад. Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной. Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.
Существенным вопросом есть обеспечение хорошего освещения. Для этого необходимо монтировать световые отверстия для окон мансарды. Стены мансарды должны быть светлыми во избежание темных углов под скатами. В мансардных помещениях не рекомендуют применять люстры и большие светильники. Для защиты от солнца лучше всего на окна приспособить ролл-ставни.
Мансарда —, второй этаж
Многие люди уверены, что мансарда является вторым этажом. Выбирая проект будущего дома, собственник должен рассмотреть все возможные варианты. Чтобы ответить на вопрос, считается ли мансарда этажом или нет, надо изучить нормы градостроительства. Тогда не останется сомнений, что мансарда и второй ярус здания – это совершенно разные понятия.
Если в доме обустроить первый этаж и построить пригодную для проживания мансарду, постройка все равно будет считаться одноэтажной. Этаж частного дома —, это полноценный ярус, который является отдельным жилым помещением. Рассмотрим чем отличается от второго этажа мансарда:
Второй полноценный ярус – это оптимальный вариант, если учитывать минимальную теплопотерю в процессе проживания. Если мансардный этаж оборудовать необходимой изоляцией и отоплением, можно значительно снизить показатель потери тепла.
ВНИМАНИЕ! С эстетической точки зрения, дом с обустроенной мансардой смотрится более стильно. Двухэтажный дом —, это типичная конструкция, не выделяющаяся на общем фоне.
Как совершить приватизацию чердака над квартирой
Для приватизации чердака понадобиться не менее двух письменных согласий других собственников, имеющих право использовать данное техническое помещение. Если многоквартирный дом является муниципальным и в нём нет приватизированных квартир, то в таковом разрешении нет необходимости.
Если же на чердак претендуют сразу несколько собственников, то, скорее всего, придётся организовать ТСЖ и прибегать к процессу оформления долевого владения данным техпомещением.
В случае если чердачное помещение является пересечением коммуникаций, то для получения разрешения на его использование придётся обращаться в организации, на чьём балансе находится многоквартирный дом. Только после получения одобрения на реконструкцию и её проведение можно будет продолжать процесс оформления приватизации. Такого рода проект следует обязательно согласовывать с ГАСК иначе могут возникнуть проблемы.
По окончании полной реконструкции чердачного помещения следующим шагом будет вызов сотрудников БТИ. Они проведут проверку и инвентаризацию, после чего будет выдан соответствующий техпаспорт.
Ремонт за счет мансарды?
По мере того, как программа обновления так называемого несносимого фонда набирает обороты, жители кирпичных пятиэтажек все больше интересуются: чем обернется для их жилища капремонт или реконструкция?
Планы на реконструкцию
Что дает капитальный ремонт дома – это вполне понятно. С реконструкцией сложнее. Ясно, что она преобразит внешний вид здания, в доме заменят проржавевшие трубы, за счет надстройки мансардных этажей расширятся его возможности. Но тут нередко возникает вопрос: зачем старожилу пятиэтажки головная боль с надстройкой мансарды, тем более без отселения, ведь его квартира останется прежней?
Все чаще люди рассуждают так: если уж не светит получить новую квартиру при расселении, так пусть дом просто отремонтируют. В рамках cреднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий некоторые пятиэтажки ждет именно капремонт. Но в основном речь идет о серьезном обновлении старого пятиэтажного жилищного фонда. Согласно данным столичного Стройкомплекса, по 29 объектам уже утверждена градостроительная документация, а по 8 из них проведены аукционы.
Вопрос жителей кирпичных пятиэтажек о том, насколько необходима надстройка жилого дома дополнительными этажами в процессе его обновления, мы адресовали сразу нескольким специалистам, занимающимся реконструкцией зданий. Если опустить разговоры о преимуществе и красоте современных фасадов, по сути, выяснилось: капремонт всех старых жилых домов никакой бюджет не осилит. А инвестор, что вполне естественно, захочет оправдать вложенные «в обновление» средства за счет продажи новых квартир. Такая вот неумолимая логика бизнеса.
Есть варианты
Лет восемь назад в подмосковном Лыткарине проводился эксперимент по реконструкции ветхих домов с надстройкой дополнительных этажей. Несколько проектных организаций предложили свои варианты обновления старых пятиэтажек и реализовали интересные авторские замыслы. Реконструкция обветшавших зданий проводилась без отселения жильцов.
В предвкушении бума реконструкции несносимых «хрущевок» сегодня проводятся конкурсы тематических проектов среди молодых архитекторов и студентов, заканчивающих профильные вузы. С идеями юных дарований периодически знакомятся мэтры градостроения и даже мэр столицы Юрий Лужков.
Между тем есть фирмы, которые не один десяток лет посвятили реконструкции старых зданий. В разных регионах страны уже нашли применение проекты надстройки мансард с использованием вертикальных конструкций для усиления стен дома и дополнительных опор для новых этажей. Существует интересное решение, когда модуль надстройки собирается прямо на земле, а потом при помощи двух мощных подъемных кранов поднимается и устанавливается наверху здания. При надстройке мансардных этажей не раз использовался метод возведения новых несущих конструкций в виде дополнительного каркаса самого здания. При хороших, прочных стенах и надежном фундаменте часто применяется сборно-каркасная технология возведения мансард без вертикального укрепления несущих конструкций. Вместо крыши устанавливается металлический остов надстройки, который потом обшивается различными способами.
В принципе, варианты реконструкции и надстройки могут быть разные, все зависит от технических возможностей старой постройки и фантазии проектировщиков. На выбор той или иной методики, прежде всего, влияют результаты исследований, отражающие состояние дома, его стен, перекрытий, грунтов, фундамента и т. д.
Что нам стоит дом надстроить
К слову сказать, в отечественной практике возведения мансард есть опыт, когда надстраивались дома, стоящие на проблемных грунтах. Например, в 1999 году при детальном обследовании предлагаемого к реконструкции жилого дома в Ижевске
выяснилось, что стены кирпичной пятиэтажки довольно крепкие, а вот грунты слабые, размытые и вряд ли выдержат мансардные этажи. Однако фирма «Центр строительства мансард» («ЦСМ») применила довольно новаторский в то время метод укрепления (силикатизации) грунтов. Сейчас эта методика используется весьма широко. В «проблемной почве» бурят скважины и закачивают туда специальный раствор на основе силикатов. В итоге получается крепкий грунт.
Сама технология возведения мансард, применяемая «ЦСМ», довольно оригинальна и рассчитана на реконструкцию жилого дома без отселения жильцов в сравнительно короткие сроки – 7 – 8 месяцев. Сверху, по периметру крепких стен здания делается «монолитный пояс», потом на это основание монтируется «несущий каркас» мансарды из черного металла. Здесь также используется комбинированная стропильная система из оцинкованных деталей, что значительно облегчает конструкцию. Затем металлический остов обшивается минераловатными плитами и гипсокартоном, а сверху облицовывается цементно-песчаной черепицей.
Разумеется, подобная технология применяется после проведения инженерно-геологического изыскания, экспертных выводов о состоянии дома и грунтов, а также точных расчетов и тщательного изучения несущих конструкций.
Кроме того, продуманы все детали проведения строительных работ, чтобы не доставлять жителям обновляемого дома особенных неудобств. Для рабочих существуют свои пути подъема на строительную площадку. Как правило, это винтовая лестница, установленная снаружи дома, которая потом разбирается и вывозится с объекта. Здесь же находится специальный подъемник для доставки наверх стройматериалов. Специалисты фирмы разработали метод, исключающий протечки после удаления кровли дома и монтажа мансарды.
По этой технологии было реконструировано порядка 20 объектов, в том числе в Туле, Екатеринбурге, городах Подмосковья. А в столице специалисты «ЦСМ» надстраивают двумя этажами Центр эндокринологии на улице Дмитрия Ульянова.
Можно, но не желательно
Специалисты считают: современные технологии и добросовестные расчеты позволяют взяться за реконструкцию почти любого кирпичного здания. Если, конечно, это будут делать профессионалы. И тут главное – застраховаться от дилетантов. А при надстройке дополнительных этажей, как уже говорилось, надо провести особенно тщательное обследование состояния старой постройки и грунта, сделать точнейшие расчеты. В том числе просчитать, выдержат ли стены, перекрытия, лестничные марши и т. п. дополнительную нагрузку. А заодно выяснить возможности инженерных коммуникаций.
В принципе, при большом желании можно усовершенствовать, укрепить и подстраховать все, что угодно. Но работы, связанные с реконструкцией, могут потребовать столько вложений, что окажутся просто невыгодными заказчику. Ну, представьте: у старой пятиэтажки надо укрепить фундамент, стены, частично заменить перекрытия и всю «инженерию». Такую постройку, по здравому рассуждению, выгоднее и лучше снести. Да и исполнители проекта, ознакомившись с результатами обследования, вряд ли захотят рисковать своей репутацией, связываясь с полуаварийным зданием.
И еще весьма существенный момент: перед тем, как начинать запланированные работы по обновлению жилого дома, а уж тем более с надстройкой мансарды, необходимо получить согласие жильцов обновляемого строения на грядущие метаморфозы.