Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа имущества должников судебными приставами в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо понимать, что залог залогу рознь. Так, к примеру, заложенная недвижимость регистрируется в специальных организациях. И сам по себе заемщик, заложивший такое имущество, не может сам решать судьбу заложенной квартиры. Для того, чтобы свободно распоряжаться недвижимостью, нужно получить письменное согласие лица или фирмы, являющегося залогодержателем. Если же имущество относится к классу движимого залога, то только суд может воспрепятствовать заемщику распоряжаться залогом на свое усмотрение.
Порядок проведения реализации залога
Главная ошибка заемщиков – это незнание того, что давая залог, в большинстве случаев именно они организовывают порядок проведения реализации залога. Разобравшись в ситуациях, при которых это становится возможным, кредитный должник получает возможность остаться в выигрыше.
Изначально финансовое учреждение идет на уступки заемщику, ведет с ним переговоры, пытается принять какое-либо решение, чтобы имущество не выставлялось на продажу. Для этого активно проводится работа сотрудниками банка, накладываются штрафные санкции. Но когда подобные меры не решают проблем и выясняется, что у должника нет денег, предлагать проведение реструктуризации по кредиту нет смысла, да и кредитные каникулы тоже не помогут. Поэтому остается последний вариант — продажа залога.
Поэтому, когда случается такая неприятная ситуация в жизни, необходимо заранее узнать, как себя вести, что предпринять в каждом конкретном случае. Во время заключения договора ипотеки обязательно указывается предмет залога, это может быть как квартира, так и дополнительно дачный участок, сарай, гараж. Вот наступает момент, когда по кредиту стало нечем платить. Вы думаете, что к вам сразу же приедет банк и начнет требовать реализацию залогового имущества — не угадали. Хоть залог и остается залогом, но пока он находиться в вашей собственности, у вас есть все законные основание «побороться» за него. Таким образом, очень важно дождаться подходящего момента и приложить все свои усилия чтобы получить из этого что- то полезное для себя. В любом случае, реализация залога должна проходить под вашим контролем.
Чтобы суметь правильно противостоять врагу (банку), необходимо точно знать, как он будет вести себя в той или иной ситуации. Не излишним будет и дополнительно разузнать, о том, каким образом банки выполняют реализацию залогов.
Комментарий к ст. 350.1 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи установлены правила реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке.
Согласно п. 1 комментируемой статьи реализация осуществляется посредством продажи с торгов. Причем порядок реализации может осуществляться либо в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ либо соглашением между залогодателем и залогодержателем. При этом в ст. 358.8 ГК РФ (см. комментарий к ней) предусмотрены специальные правила, определяющие особенности реализации заложенного права (требования).
2. Иной порядок реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке может применяться, если залогодатель — лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.
В таких случаях стороны залогового правоотношения вправе избежать проведения торгов вообще. Залогодержатель и залогодатель могут предусмотреть в соглашении один из способов реализации заложенного имущества, указанный в п. 2 ст. 350.1 ГК РФ: во-первых, оставление залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя по цене и на иных условиях, определяемых их соглашением, но не ниже рыночной стоимости; во-вторых, продажу предмета залога залогодержателем другому лицу без проведения торгов с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.
При этом если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.
3. Возможны ситуации, когда при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке доказано нарушение прав залогодателя или наличие существенного риска такого нарушения.
В целях защиты залогодателя от недобросовестных действий залогодержателя на этапе реализации заложенного имущества в п. 3 комментируемой статьи установлено, что в таких случаях суд может прекратить по требованию залогодателя обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов (см. комментарий к ст. 350).
Согласно п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» «залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем во внесудебном порядке с нарушением положений ГК РФ (в частности, предусмотренных в пунктах 2 и 3 статьи 348 Кодекса), Закона об ипотеке, Закона о залоге, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абзац третий статьи 12 ГК РФ).
В целях предотвращения причинения залогодателю ущерба суд, рассматривающий такой иск, может принять обеспечительную меру в виде запрета залогодержателю совершать действия по реализации предмета залога».
4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о правах залогодержателя при реализации заложенного имущества. В частности, он может не только заключать сделки, непосредственно направленные на реализацию заложенного имущества, (например, договор купли-продажи), но и совершать сопутствующие реализации сделки (заключать договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в т.ч. акты приема-передачи, передаточные распоряжения.
При этом, если заложенная движимая вещь, оставленная у залогодателя, передана им во владение или в пользование третьему лицу (например, по договору аренды), залогодержатель вправе потребовать от этого лица передачи ему предмета залога.
В абзаце третьем п. 4 комментируемой статьи сказано, что при отказе передать залогодержателю заложенное имущество для его реализации предмет залога может быть изъят и передан залогодержателю по исполнительной надписи нотариуса в соответствии с законодательством о нотариате.
Речь, в частности, идет о главе XVI.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, которая называется «Особенности совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество».
5. Согласно п. 5 комментируемой статьи залогодатель и залогодержатель могут заключить соглашение о том, что заложенное имущество (речь идет о реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам), будет продавать залогодержатель.
В таких случаях залогодержатель обязан направить залогодателю заключенный с таким лицом договор купли-продажи.
Особенности реализации на торгах недвижимого имущества
Для начала разберемся с недвижимостью.
Недвижимое имущество делится на определенные категории:
- Недвижимое жилое имущество и его части:
- Дома, квартиры, комнаты;
- Земельные участки, находящиеся под жилыми домами;
- Недвижимое нежилое имущество:
- Гаражный бокс;
- Объекты незавершенного строительства (сооружения в недостроенном состоянии);
- Машино-место;
- Здания, строения, помещения без возможности проживания (нежилые помещения);
- Участки недр, отдельные водные объекты (например, пруд);
- земельные участки (например, участки сельскохозяйственного назначения, участки без построек и т.д);
- Отдельным пунктом в Гражданском кодексе РФ выделяют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Они подлежат обязательной регистрации, поэтому относятся к недвижимости.
Права и обязанности банка в отношении залогового имущества
Как только банк узнает, что у заемщика нет возможности своевременно оплачивать кредит, он подает в суд иск, в котором выносит требование о взыскание в качестве погашения заложенное залоговое имущество. Суд просто так такое заявление не примет, так как кредитор будет обязан привести весомые аргументы и доказательства, что он использовал все меры, чтобы помочь с проблемой без судебных вмешательств. Помимо этого, финансовое учреждение обязано заемщику предоставить подписанный протокол переговоров, его обычно отправляют заказным письмом, в котором отдельно указывается решение о подаче в суд иска на реализацию залога. Должнику также должны предложить все виды решений данной проблемы, без судебных разбирательств.
Поэтому в этот период «прятаться» от заказных писем и судебных повесток не желательно. Потому что таким поведением можно лишить себя уникального шанса контролировать реализацию залога банком. Правильным вариантом будет вообще начать проводить переписку с банком, где вы буде предлагать свои виды решения проблемы.
Заемщику необходимо уяснить, что банк ни в коем случае не может самостоятельно распоряжаться имуществом, которое он заложил под кредит. Ведь залог является собственностью того, кто его предоставил, так что лишь кредитный заемщик имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Благодаря входящим в юридическую практику соглашениям становится возможна реализация заложенного имущества без вмешательства суда.
В полномочия банковских сотрудников входит лишь требования скорейшего погашения задолженности путем реализации залога. Однако и здесь есть свои нюансы, так что банк может только посредством суда требовать продажи имущественного, взятого под залог.
Действия ФССП по реализации залогового имущества
Взыскание на имущество должника может не сработать через торги. Судебныйпристав может не продолжать взыскание, а передать имущество взыскателю по цене, что на 25% ниже заявленной. Тогда уже взыскатель пишет заявление в ФССП, указав свое согласие или отказ. На это дается пять дней.
Если человек, по чьей инициативе прошел арест, взыскание и реализацияимущества, отказывается от предложения (не отвечает), имущество получит должник и продажа не состоится. Судебныйпристав оформляет соответствующее постановление и передает его на утверждение старшему сотруднику. Передав имущество после взыскания, обязательно нужно составить акт.
Получить юридическую помощь по вопросу продажи имущества должников судебными приставами можно на нашем сайте.
Когда применяется реализация имущества?
Процедура реализации является крайней мерой, которая производится, если не удается прийти к мировому соглашению или реструктуризации долга, то есть назначение более щадящего режима погашения задолженности. В рамках этой процедуры составляется график на 3 года, в течении которых человек может расплатиться с долгами.
Поэтому первым делом стороны стремятся прибегнуть именно к реструктуризации, ведь такой способ выгоден всем участникам судопроизводства.
Однако процедура реструктуризации не является обязательной и иногда реализация имущества начинается минуя этот этап.
Это происходит если:
-
участники судопроизводства не предъявили план реструктуризации;
-
у должника нет постоянного источника доходов достаточного для погашения задолженности;
-
суд отклонил план реструктуризации;
-
должник дважды допустил просрочку выплат по графику;
-
кредиторы выступили против плана реструктуризации;
-
нарушены условии мирового соглашения должником;
В каких случаях производится обращение взыскания на имущество должника?
Если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет взятое на себя обязательство, то в целях защиты прав кредитора законодатель предусмотрел возможность обращения взыскания на имущество должника, которое находится в залоге.
Несмотря на виновность должника, Гражданский кодекс в статье 348 предусматривает, что обращение взыскания на имущество должника не допускается, если должник незначительно нарушил обязательство и размер требований кредитора явно не соответствует стоимости имущества. Но в этом случае должны соблюдаться несколько условий:
- сумма долга меньше 5% от стоимости имущества, находящегося в залоге;
- период просрочки по обязательству со стороны должника меньше 3 месяцев.
Когда могут быть привлечены третьи лица
В случае с реализацией имущества должника третьи лица привлекаются лишь в ряде случаев: если необходимо разделять имущество супругов, если гражданин владеет частью какой-либо недвижимости, либо если совладельцем активов является несовершеннолетний.
Если судебным приставам необходимо продать квартиру, в которой у должника есть только доля, то и реализовываться будет исключительно его часть, а права остальных собственников не пострадают.
Кроме того, другие держатели права на данную недвижимость имеют право приоритетного приобретения части своего бывшего сожителя. Купить её они могут после письменного уведомления, по цене, которую предоставит оценщик. На то, чтобы собрать деньги и принять решение закон выделяет 30 календарных дней.
Если ответа за этот период не последовало, либо он был негативным, приставы могут передать недвижимость на аукцион. С аукциона эта собственность обязательно должна реализовываться по той же цене, по которой она предлагалась другим дольщикам.
Если сумма будет меньше, то прочие собственники могут подать жалобу в суд, настаивая на том, что им предлагали сумму больше, а по этой, сниженной цене, они могли бы приобрести эту часть.
Третьи лица также привлекаются в случае, если имуществом гражданин владеет на праве общей совместной собственности супругов. В таком случае изыматься активы могут только в присутствие обоих супругов, а некоторые предметы (например, драгоценности, которые принадлежат супругу должника) изыматься не могут в принципе.
Третий вариант привлечения третьих лиц – это все дела, связанные с имуществом несовершеннолетних. Например, если у гражданина есть две квартиры, в одной из которых проживает он с женой и ребёнком, а другая сдаётся, то при погашении долга кредитор имеет право взыскать вторую квартиру.
Если же частью этой квартиры владеет несовершеннолетний, то для того, чтобы её изъять, необходимо привлечение органов опеки и попечительства. Они проконтролируют, чтобы несовершеннолетний получил в другой квартире аналогичную по размерам и себестоимости часть имущественных прав, и только после этого сделка станет законной.
Особенности реализации имущества при банкротстве
На этап реализации законом отводится полгода, но в зависимости от обстоятельств срок может быть продлен. При этом существуют некоторые ограничения.
- Всеми деньгами должника распоряжается назначенный судом управляющий, сам гражданин не вправе пользоваться своими средствами.
- Каждый месяц физическое лицо получает на жизнь сумму в размере МРОТ, также ему выделяются деньги на иждивенцев.
- Гражданин не может распоряжаться своей собственностью – продавать ее, дарить или сдавать в аренду.
После продажи всей конкурсной массы рассчитывается сумма, из нее удерживаются 7 % для вознаграждения работы управляющего, другие обязательные расходы. Все оставшиеся вырученные от реализации деньги идут на погашение долгов перед кредиторами. Встречаются ситуации, когда на имущество должника не находится покупатель, тогда его предлагают кредиторам в счет погашения задолженности. Если же и кредиторы от него откажутся, то она будет возвращена неплательщику.
Процедура считается завершенной, когда финансовый управляющий:
- соберет все сведения из регистрационных органов;
- проанализирует ситуацию и даст оценку относительно возможности преднамеренного банкротства;
- проведет проверку всех заключенных сделок;
- составит и передаст в суд отчет о выполненной работе.
Если никакой факт не вызовет у управляющего и суда сомнений, то суд признает заявителя банкротом и списывает все оставшиеся задолженности. Но должникам стоит знать о том, что не все долги можно списать, признав себя банкротом. К таким относятся:
- алименты;
- зарплаты и другие выплаты сотрудникам (для ИП);
- возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью;
- субсидиарная ответственность.
Суд не признает должника банкротом, если в его действиях будут замечены признаки мошенничества или будет установлен факт преднамеренного банкротства. Помимо того, что гражданину не спишут долги, суд может привлечь его к ответственности в соответствии с КоАП.
Завершение этапа реализации имущества при банкротстве физического лица будет означать и окончание самого дела о банкротстве. Здесь гражданину придется столкнуться с последствиями признания своей несостоятельности.
- Если в ближайшие пять лет банкрот захочет оформить заем, то при формировании заявки он должен уведомить банковскую организацию о том, что ранее был признан несостоятельным.
- Также в течение последующих пяти лет признанный неплатежеспособным гражданин не сможет повторно стать инициатором банкротства.
- Физическому лицу запрещается занимать руководящие должности в организациях в течение трех лет.
Судьба залогового и арестованного имущества
Судьба залогового имущества в процедурах банкротства определена законодательством. Это всегда продажа на торгах, передача залогодержателю предмета залога или реализация имущества посредством публичного предложения, не считая случаев заключения контрагентами мирового соглашения. Если должник не хочет терять активы, лучшим выходом будет найти компромисс с залоговым кредитором или найти инвестора. На практике банки нередко идут навстречу, предоставляя должнику кредиты на новых условиях.
Продажа арестованного имущества должника осуществляется с участием Службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом, а также специализированных организаций. (ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) «Об исполнительном производстве»)
Итак, реальная возможность влиять на ход и условия продажи незаложенного имущества в ходе внешнего управления и конкурсного производства принадлежит арбитражному (внешнему, конкурсному) управляющему.
Управляющий от враждебных кредиторов чаще всего лишает фирму всего имущества и добивается привлечения контролирующих лиц к ответственности. Дружественный управляющий действует в интересах должника.
Понятие “залоговые аукционы” в последнее время как-то поубавило свою популярность. Хотя не стоит сбрасывать со счетов такой способ заработать. Итак, что же такое залоговые аукционы?
Залоговые аукционы — это механизм приватизации, а проще говоря, продажа предмета залога с публичных торгов, предоставленного кредитору как гарантия возмещения кредита.
Залогом может быть недвижимость, ценные бумаги, товарно-материальные ценности, такие как запасы товаров, произведения искусства, сырье и так далее.
Залоговый аукцион, по своей сути, представляет собой форму вынужденной продажи заложенного имущества должника. Аукцион является публичным мероприятием, о месте и времени проведения которого заранее оповещается.
В 1995 году после развала СССР у страны осталось огромное количество акций крупных компаний, владение которыми не приносило никакой прибыли. Банки, которые обслуживали указанные ценные бумаги, вышли с предложением приобрести их у государства. Чтобы формализовать и упростить процесс регулирования процедуры покупки частными компаниями государственного имущества и был придуман залоговый аукцион, прочно вошедший в экономику современной России.
Автором проведения такого рода процедуры является американский экономист Борис Йордан, но в России считают, что в 1995 году Владимир Потанин предложил кредитование государства, где залогом будет выступать государственное имущество. Анатолий Чубайс и Олег Сосковцев поддержали эту идею.
В каких случаях может быть реализован предмет залога
В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.
Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.
Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.
Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).
Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.
Общая информация о залоговом имуществе
Термин залогового имущества относится к юридическому понятию, которое нередко применяется в сфере кредитования и денежных операций для обозначения некой принадлежности, переданной заемщиком в пользу организации-кредитора. Такими организациями могут быть банки, ломбарды, центры займов и т. д.
В роли залогового имущества банков могут выступать фактически любые объекты и вещи, имеющие достаточную ценность.
В большинстве случаев это недвижимость, к примеру, квартиры, дома, другие жилые помещения, а также такие объекты как автомобили, оборудование, ценные бумаги, ювелирные изделия.
В общем залоговым имуществом может быть все, что поможет хозяину расплатиться с кредитной организацией, если денежные средства у него отсутствуют.
Отметим, что перед непосредственным принятием заложенного имущества банк должен убедится в том, насколько она чиста с юридической точки зрения. Если банк начинает проводить операции, например, с незаконно приобретенным имуществом, то все дальнейшие операции могут считаться недействительными.
Имущество считается заложенным на время пока лицо-должник не выплатит всю сумму взятую в долг. Если заем погасить не удастся, то собственность переходит к банку, и он имеет полное право на ее реализацию.
Особенности реализации недвижимости
Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Отношения, связанные с заключением и реализацией таких договоров, регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Так, в статье 56 определяется порядок реализации таких объектов:
- недвижимость, на которую имеется решение суда об обращении взыскания, продается с торгов по общим правилам. При этом неважно, о какой недвижимости идет речь: коммерческой или жилой;
- допускается реализация по соглашению сторон, если имеется соглашение между залогодателем и залогодержателем;
- допускается реализация права аренды – в таком случае она переоформляется через уступку права.
По общему правилу, обращение взыскания на единственное жильё не допускается. Но если оно является предметом ипотеки, то также может быть продано с торгов для удовлетворения требования залогодержателя.
В целом реализация недвижимости, которая является предметом залога, производится по общим правилам. Последующее переоформление объекта в собственность требует обязательной государственной регистрации.