Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа между физическими лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
Риски продавца и покупателя
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:
- начисление процентов на сумму долга;
- возврат квартиры прежнему хозяину.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
Особенности оформления договора купли-продажи
В соответствии с гл. 30 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (Продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К сведению
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который есть в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а также одновременно с передачей товара — необходимые документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. д.).
В договоре купли-продажи обязательно должен быть предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар.
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.
Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
• вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
• предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.
Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 456 ГК РФ), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.
- В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара.
- Количество товара, подлежащего передаче покупателю, указывается в договоре купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении.
- Если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен — потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Если продавец передал покупателю товар в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи, покупатель обязан известить об этом продавца. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, принять весь товар.
- Качество товара, который продавец передает покупателю, должно соответствовать указанному в договоре купли-продажи.
- Если в договоре купли-продажи нет условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
- Если покупатель при заключении договора сообщил продавцу, с какой конкретной целью он покупает товар, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Законом может быть предусмотрена обязанность определять срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (Срок годности). Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено договором.
- Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- • соразмерно уменьшить покупную цену;
- • безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок;
- • возместить свои расходы на устранение недостатков товара.
- В случае если требования к качеству товара нарушены существенно (обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или они выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, др.), покупатель вправе по своему выбору:
- • отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных за товар денег;
- • потребовать заменить товар ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
- Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, и оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором купли-продажи.
- Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
- Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов.
- В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
Когда выгодно купить квартиру с рассрочкой платежа
Рассрочка при переоформлении собственности означает распределение всей суммы по сделке на несколько платежей, если покупатель не готов заплатить сразу. Собственники обычно предпочитают, чтобы деньги были получены в момент подписания договора, однако в ряде ситуаций продажа квартиры с рассрочкой платежа считается оптимальным вариантом проведения сделки:
- Если покупатель планирует оплатить часть стоимости квартиры материнским капиталом, и для завершения расчетов понадобится согласование ПФР.
- Покупатель рассчитывает привлечь заемные средства, что требует переноса завершения сделки до оформления кредита (ипотеки).
- Стороны сделки хорошо знают друг друга, и нет оснований опасаться, что покупатель не расплатится или сорвет покупку. Так обычно происходит при продаже жилья родственникам или друзьям.
- Нет сомнений в платежеспособности будущего собственника, а предложенная стоимость самая выгодная из имеющихся вариантов.
- Отсутствие альтернативы. В условиях сниженной покупательской способности и отсутствия спроса любое предложение покупки рассматривается как выход, если необходимо избавиться от жилья и нет времени ждать повышения спроса. На отсутствие альтернативы могут пожаловаться и владельцы неликвидного жилья (в плохом районе, без удобств, ремонта и т.д.)
Если нет иной возможности с получением всей суммы сразу, собственник предпочтет подождать около полугода, чем годами искать подходящего покупателя.
Особенности регистрации
Чтобы новый собственник смог воспользоваться правом на собственность, после подписания договора организацию перерегистрацию квартиры на покупателя в регистрирующем органе.
Пакет документов подается в отделение Росреестра или через МФЦ по месту нахождения покупаемого жилья.
Отдельно стоит отметить, что сделка с отсроченной оплатой может привести к проблемам с взысканием остатка суммы. По этой причине не рекомендуется спешить с переоформлением. В идеале, если покупатель выплатить всю сумму полностью к моменту визита в Росреестр.
Риски покупателя и продавца
При оформлении ДКП с рассрочкой покупатель добровольно принимает на себя следующие риски:
- вероятность изменения доходов в худшую сторону, которая не отменит обязанность оплачивать стоимость квартиры;
- возможность отказа продавца от снятия обременения с недвижимости после того, как покупатель выплатит всю требуемую сумму;
- возможность попыток со стороны продавца оспаривания факта того, что выплаты добросовестно сделаны.
Минимизировать риски можно крайне детальным подходом к оформлению договора купли-продажи. Например, если покупатель не уверен в стабильности будущих доходов, то ему стоит отказаться от оформления ДКП на кратчайший срок с крупными выплатами.
Чтобы избежать отказа от снятия квартиры с обременения при заключении ДКП между физическими лицами, необходимо прописать в договоре дату похода в Росреестр после перечисления всех средств. Сохранение квитанций поможет избежать проблем с обременением – передавать деньги из рук в руки без расписки нельзя.
Продавец, согласивший на оплату с рассрочкой, сталкивается с такими рисками:
- неплатёжеспособность покупателя;
- просрочки по установленному графику;
- требование со стороны покупателя отменить сделку и вернуть уплаченные средства;
- возврат недвижимости в ненадлежащем виде.
Чтобы избежать проблем при требовании о возврате средств после расторжения договора, продавцу следует сохранять получаемые деньги вплоть до последней выплаты. Так же нужно отказываться от заключения рассрочки на срок, превышающий 10 лет, т. к. это существенно повышает шанс неплатежа.
В ДКП нужно отметить, что покупатель будет поддерживать помещение в нормальном состоянии и ремонтировать при необходимости до момента полного выкупа.
Финансовая сторона договора
Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.
Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).
Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.
Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.
Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).
Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.
График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.
Продажа в рассрочку и налоги
Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.
В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.
Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.
Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.
В какой момент право собственности по данному договору переходит от продавца к покупателю?
Достаточно сложным вопросом при продаже квартиры в рассрочку является момент перехода права собственности от продавца к покупателю.
Здесь возможны два варианта развития событий. Следует учитывать, что законодательство, для защиты права продавца, предусматривает, что, до окончательного внесения стоимости, квартира находится в залоге у продавца. Соответственно, право собственности на данный недвижимый объект к покупателю в полном объеме не переходит. Покупатель приобретает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Потому что на все действия будет требоваться согласие залогодержателя. Нельзя продать квартиру, передать в порядке дарения, и даже сдать в аренду на длительный срок. Ведь такое обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате. Договор купли-продажи в рассрочку с залогом скачать можно на различных юридических сайтах.
Во втором варианте регулирование более жесткое. Здесь даже правомочия владения и пользования возникают только после погашения всех платежей за квартиру.
ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2023 года также можно скачать на юридических сайтах.
В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.
Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?
Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:
- в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
- при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
- в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
Поскольку договор отсрочки платежа включает в себя элементы кредитных правоотношений, естественно, что на приобретенный товар могут быть наложены залоговые обременения, в силу которых покупатель будет иметь право использовать вещь, но не сможет ею распоряжаться.
Залог оформляется одновременно с заключением договора купли-продажи. Условия залога регламентируются статьей 488 ГК РФ.
При этом наложение залоговых обременений является опциональным и устанавливается в зависимости от конкретных обстоятельств.
Например, при договорах поставки сырья с отсрочкой платежа установление залога является нецелесообразным в тех случаях, когда поставщика и покупателя связывают долгосрочные отношения, в ходе которых поставщик продает материал, а покупатель использует его и реализует уже готовую продукцию, обеспечивая таким образом прибыль и себе, и поставщику сырья.
В случаях, когда залог не устанавливается, текст договора должен содержать в себе соответствующие нотификации. Если этих нотификаций не будет, то в случае возникновения спора приобретенное на условиях отсроченного платежа имущество будет считаться залоговым в силу ст.488 ГК РФ.
Между договорами купли-продажи на условиях отсроченного платежа, заключенными между юридическими лицами, и договорами со смешанным по статусу участников составом имеются существенные различия.
Так, условия договора между юридическими лицами, касающиеся:
- сроков,
- предмета,
- характеристик товара,
- его количества,
- сроков поставки и отгрузки
определяются рядом дополнительных соглашений, являющихся Приложениями к основному договору и считающихся неотъемлемой его частью.
Договоры с физическими лицами не нуждаются в дополнительных соглашениях, и, как правило, содержат все необходимые нотификации в самом тексте договора.
Независимо от статуса участников сделки, договор должен содержать в себе следующие условия, относимые законом к категории существенных, а именно:
- наименования (имена) участников сделки, место ее заключения и дату подписания;
- описание предмета сделки, то есть самого факта приобретения товара с условием отсроченного платежа;
- характеристики приобретаемого товара, позволяющие его идентифицировать – наименование, марку, производителя, цену и т.д.
- обязательство покупателя оплатить товар в полном объеме в обговоренный срок. Еще раз напомним, что в случае, если срок в договоре не будет обговорен, то обязанность оплатить товар возникнет у покупателя с момента первого письменного требования продавца об оплате. Срок исполнения требования составит 7 дней;
- условия залога. Сведения об установлении залоговых обременений могут содержаться или могут быть упущены. В любом случае, в силу ст. 488 ГК приобретенный товар будет считаться находящимся в залоге. Если стороны считают, что залог не является целесообразным, то текст договора в обязательном порядке должен содержать в себе указание на то, что на товар обременения не накладываются.
- способ оплаты – наличными, переводом на банковский счет, почтовым переводом и т.д.
Особенности договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Итак, в каких случаях возможно заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа? По общему правилу, договор купли-продажи предусматривает, что одна сторона возмездно передает другой какое-либо свое имущество. Под возмездностью в данном случае следует понимать, что продавец получает определенную сумму денег, которая определена в договоре как «цена».
При покупке квартиры данные денежные средства могут быть в полном объеме быть переданы продавцу до момента подписания договора, но бывают и другие ситуации.
К примеру, если у покупателя не достаточно личных денежных средств для приобретения имущества. В этом случае он может обратиться в кредитную организацию для получения средств по ипотечному кредиту, или использовать сертификат на материнский капитал либо любой другой жилищный сертификат.
Именно в случае привлечения денежных средств со стороны возникает вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Почему возникает такая ситуация?
В каких случаях возможно заключение
В основном рассрочка оформляется при покупке жилья у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.
После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. К примеру, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки. На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами.
Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи. Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.