Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка участка земли под ИЖС: что нужно знать чтобы все было по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
- Недобросовестность продавца . На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина? |
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Какие есть альтернативные варианты?
Альтернативным вариантом землям ИЖС являются садовые и дачные товарищества. Их основное назначение – это сельскохозяйственные работы. На них также можно построить дом, но на строения будут наложены соответствующие ограничения.
Главное отличие ИЖС от других категорий земель (СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества и ДНТ – дачные некоммерческие товарищества) – это целевое назначение участка.
Дачные кооперативы предназначены для осуществления сельскохозяйственных работ, а строительство зданий на них территории вообще не предусмотрено. Конечно, на таких землях можно построить и свой дом, однако зарегистрировать его официально не получится. Соответственно, продать или передать строение по наследству будет нельзя.
А если купить участок сразу с домом?
Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?
- часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
- если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
- помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
- проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.
Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные — электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:
Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).
Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.
Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.
Покупка участка с домом
Покупая землю с недвижимостью, в частности с жилым домом, надо проверить, правильно ли зданиям присудили категорию. Это особенно важно, если на территории находится жилой дом. В таком случае желательно убедиться в том, что на этот дом есть документы, подтверждающие права владельца.
Покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:
- Есть ли у продавца вся необходимая документация (на землю, дом и другие постройки);
- Нет ли других владельцев или претендентов на имущество;
- Правильно ли составлен предварительный договор о передаче имущества;
- Место проведение самой сделки и регистрация в соответствующих ведомствах;
- Получение документов о регистрации права собственности.
Документы подаются для регистрации в Росреестр
Для регистрации права собственности на участок, предназначенный для индивидуального строительства, нужно оплатить пошлину и обратиться к специалистам Росреестра. Размер пошлины составляет 350 руб.
8 документов для регистрации права владения:
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины;
- нотариальное одобрение супруга на сделку, если участок был приобретен продавцом в браке;
- нотариальная доверенность, если документы подает представитель;
- одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего;
- 3 экземпляра договора купли-продажи;
- акт приемки;
- паспорта сторон.
Оформление дома в собственность, построенного на участке со статусом ИЖС
На первом этапе необходимо следующее:
- Согласование плана строительства, которое оформляется в муниципальном управлении архитектуры. Срок получения этого согласования —30 дней;
- Получение разрешения на возведение дома, которое можно заказать, подав электронную заявку на портале Единого государственного регистрационного комитета или в отделении этой организации по месту жительства. Срок получения разрешения – 10 дней.
На втором этапе осуществляется непосредственно строительство коттеджа и ввод его в эксплуатацию:
- После окончания строительства нужно пригласить технических специалистов из БТИ для изготовления технического паспорта на дом, который понадобится для ввода объекта в эксплуатацию и подводку газа;
- Необходимо обратиться в местный орган самоуправления с заявлением о присвоении вновь построенному жилищу почтового адреса;
- Необходимо получить разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию, которое выдается тем же государственным учреждением, которое оформило разрешение на строительство. Срок выдачи – 10 дней. Важно отметить, что до первого марта 2018 года — это разрешение для оформления собственности на дом не нужно;
- Для постановки объекта на кадастровый учет и изготовления технического плана нужно обратиться с заявлением в местную кадастровую службу.
Что необходимо сделать для получения земли бесплатно
- Если с администрацией было согласовано месторасположение участка, то необходимо написать заявление о принятом решении по расположению надела.
- Заказывают кадастровый план земли.
- Власти оповещают соседних владельцев о предоставлении земли под строительство индивидуального дома.
- Написать заявление о проверке проходящих по участку коммуникаций, получить разрешение на проведение строительных работ в архитектурном отделе района. После проведения работ на плане отмечают отсутствие или наличие объектов инфраструктуры.
- Оформляют акт с местной администрацией о передаче выбранного участка под строительные работы.
- Затем опять необходим кадастровый специалист, по его сведениям участок можно будет поставить на кадастровый учет.
Отдельно поговорим о разрешении на строительство жилого дома. Без этого документа все проведенные работы будут считаться незаконными, а построенный дом снести.
Поиск наиболее подходящего участка представляется достаточно сложной и кропотливой работой. Но найти — это еще полбеды. После выбора участка появляется вопрос: что же делать дальше?
Если на этапе подбора нужной земли покупатель в состоянии справиться сам, то вот в ходе оформления документов и сделки лучше привлекать профессиональных юристов, авторитетных риелторов в целях наиболее безопасного проведения покупки.
Перед подписью договора купли-продажи и прочей документации обязательно нужно изучить всю документы на земельный участок. К документам следует отнестись так же серьезно, как и к самой земельной собственности.
Какие документы должен предоставить продавец
- Персональные документы:
- паспорт, если продавец – физическое лицо;
- учредительные документы для компании;
- доверенность,заверенная нотариусом, паспорт доверенного лица, если оно представляет интересы продавца.
- договор купли-продажи, дарения;
- судебное решение.
- кадастровый номер;
- границы земли;
- сведения о граничащих участках.
Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные — электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:
Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).
Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.
Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.