Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем различаются апартаменты и квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов
После того, как мы разобрались, чем отличаются апартаменты от квартир, следует объяснить, почему же они так популярны.
- Привлекательная цена. Она обычно ниже на 15–30% по сравнению с аналогичной квартирой в том же районе. Стоимость участка земли для нежилых объектов ниже, к тому же застройщик не обязан обустраивать ближайшую территорию инфраструктурой.
- Удобное расположение. Часто они возводятся в центре города или рядом с промышленными зонами — там, где строить жилые многоквартирные дома запрещено. Покупка апартаментов в таких местах для многих людей становится единственной возможностью сэкономить время на проезд до места работы.
- Получение дополнительного дохода. Если есть другая недвижимость для проживания, апартаменты можно сдавать, не опасаясь недовольства со стороны соседей. Так реально окупить все затраты, связанные как с ипотекой, так и с высокими коммунальными платежами.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Можно ли перевести апартаменты в квартиру
Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.
Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.
Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.
Сравниваем плюсы и минусы квартир и апартаментов
| Ситуация | Апартаменты | Квартиры |
| Налоговый вычет | нет | да |
| Коммунальные платежи | повышенные | стандартные |
| Взносы на капитальный ремонт | нет | да |
| Налог на имущество в Краснодаре | от 1% | от 0,05% |
| Инфраструктура дома | по желанию застройщика | детские и спортивные площадки, озеленение, минимальное количество парковочных мест — по закону |
| Регистрация (прописка) | временная, если дом гостиничного типа | постоянная |
| Закон о тишине для соседей и коммерческих помещений | нет | да |
| Материнский капитал | нет | да |
| Ипотека с господдержкой | нет | да |
| Военная ипотека | нет | да |
| Субсидии многодетным | нет | да |
Приравнивать или нет? Согласны не все
Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.
По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.
Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
Смотрите на апартаменты, как на инвестиционный инструмент. Иначе это очень рискованное вложение, грозящее большими проблемами.
Покупайте их, когда уже есть квартира для проживания. Вы сможете сдавать апартаменты и получать с этого доход. Ситуация в доме изменилась, там стало шумно из-за бизнеса? Тоже измените назначение апартаментов. Например, начните сдавать их малому бизнесу.
В эту стратегию отлично вписывается отсутствие требований к инфраструктуре. Вы сможете купить недвижимость для сдачи в престижном районе, где просто нельзя строить жилой дом. И получите очередь из арендаторов.
Помните – каждая ситуация уникальна. Поэтому лучше проконсультироваться с риэлтором, чтобы получить точное представление о недвижимости в вашем регионе и сделать правильный выбор.
Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов
Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.
В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.
Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.
При изучении ситуации и при взвешивании того, стоит ли купить апартаменты, необходимо принять во внимание преимущества такого решения:
- Этот вид недвижимости будет дешевле. Если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду, то такой вариант довольно выгодный. Апартаменты ничуть не хуже квартир подходят для соответствующих целей. Но при этом они дешевле, так что долго откладывать вам не придётся, точно так же как и влезать в большую ипотеку.
- Такая собственность может располагаться практически где угодно, в том числе и в роскошных районах, там, где покупка жилой недвижимости была бы недоступной. Для жилой застройки существуют строгие стандарты по инсоляции, шумоизоляции, плотности расположения домов, инфраструктуре и прочему. В итоге во многих элитных районах для возведения жилых домов просто не хватает места или условий. Однако для постройки нежилого объекта ничего не мешает. В итоге появляются апартаменты с красивым видом на реку или же на известную достопримечательность, в самом центре или в историческом районе, не очень далеко от места работы. Правда, рядом с ними может не быть парковочных мест, детсадов или поликлиник, а одна из комнат в квартире вполне способна оказаться с окном, которое будет упираться в стену соседнего дома. Но это не для всех важно. Зато другой возможности приобрести недвижимость в самом центре города может и не оказаться.
- Отличный вариант для инвестирования. Поскольку апартаменты стоят дешевле, вам не придётся долго откладывать на их покупку. Зато сдавать такую недвижимость можно по ценам, сопоставимым нередко со стоимостью найма обычной квартиры. И если принимать во внимание изначально меньшую стартовую сумму, то понятно, что это вложение себя довольно быстро окупит. То есть для заработка по такой схеме выгоднее брать именно апартаменты.
- Пользуются спросом на рынке аренды. Поскольку владельцы соответствующей недвижимости нередко могут позволить себе опустить цену, то они очень редко остаются без жильцов даже в разгар экономического кризиса. Следовательно, недвижимость не будет простаивать.
- Доступно несколько разных схем получения дохода. Подобную недвижимость можно сдавать посуточно или долгосрочно. Также её никто не мешает переоборудовать в офис. Можно даже зарегистрировать в апартаментах юридическое лицо, то есть сдать в аренду юридический адрес. Главное, не увлечься и ограничиться одной компанией. Всё это позволяет получать доход. А когда вам надоест, имущество всегда можно продать.
- Большой выбор разных вариантов месторасположения. Как уже и говорилось, жилая застройка должна проводиться по конкретным правилам. У апартаментов таких ограничений нет. Поэтому в выборе по местоположению соответствующего комплекса вы будете меньше ограничены.
- Иногда есть возможность перевести апартаменты в жилой фонд. Если здание отвечает всем требованиям, это вполне реально сделать. Правда, узнавать, есть ли у вас такая возможность, лучше всего до покупки. Например, можно заказать проведение соответствующей экспертизы.
Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:
- структурная обособленность;
- соответствие СНИП и иным нормам;
- наличие доступа к помещениям общего пользования.
В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.
- Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
- Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
- Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:
- цена;
- предмет.
Собственники квартир платят налог на имущество в размере 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости. Налоговая ставка может изменяться в соответствии с политикой муниципальных властей. Владельцы квартир площадью до 20 м² освобождены от уплаты налога на имущество. Апартаменты – нежилая недвижимость, поэтому налог на имущество выше. Преимущественно он варьируется в диапазоне 0,5%-2%. В апартаментах гостиничного типа налоговая ставка ниже, а в бизнес-центрах выше.
То есть покупая апартаменты, вы должны понимать что будете платить не маленькие суммы ежегодных налогов на имущество. К примеру за 54 метровые апартаменты стоимостью 10 млн.рублей придётся платить ежегодно 50000 рублей налога на имущество.
Чем отличаются апартаменты от квартиры
Главный критерий, что апартамент – это нежилое помещение, он является коммерческой недвижимостью для законодательства.
Даже если это помещение выглядит, как жилое, все равно оно жилым считаться не будет. Его не касаются правила о жилых помещениях: по безопасности, по высотности, обеспечению усиления перекрытий, освещению и пр. Хотя существуют апартаменты-квартиры, расположенные в жилых зданиях. Статус дома всегда указан в проектной декларации, которую можно найти на ресурсах застройщиков.
В отличие от квартиры для апартаментов нет определения «общей долевой собственности» (ОДС) в здании.
Одни эксперты считают, что раз нет регламента, то платить за ОДС не надо, другие утверждают, что владельцы апартаментов имеют те же обязанности и права, что и собственники жилых помещений, поэтому обязаны оплачивать общие услуги в доме.
Основные плюcы и минycы апартаментов
Выгод от покупки коммерческой недвижимости меньше, чем отрицательных моментов. Но все же это в большей степени зависит от того, где расположены апартаменты и для каких целей они приобретены.
Плюсы:
- Стоимость помещений класса «А» и «В» дешевле, чем цена студии или однокомнатной квартиры на 10-20%.
- Коммерческие здания на данный момент не попали под программу капремонта, поэтому квитанции за него приходить не будут.
- Хорошее расположение в центре города, где из-за плотной застройки нет места для развития инфраструктуры, но нашлись несколько соток для возведения нежилого здания-свечки. Чаще всего апартаменты располагаются именно в таких новостройках.
Минусы:
- Рядом со зданиями, не предназначенными для жилья, не будет своих детских площадок, обустроенных дворов, детсадов и школ. В отличие от жилых домов, около которых должна быть вся инфраструктура.
- Не действуют нормы строительства жилых домов: не прописан уровень шумоизоляции, инсоляции и др. параметры.
- Разрешается сделать только временную регистрацию на 5 лет, затем продлять (штампа о прописке в паспорте не будет). Ребенка нельзя зарегистрировать без согласия всех собственников апартаментов, независимо от того, является ли тот, кто регистрирует, родителем ребенка.
- Помещение со статусом нежилого могут изъять за долги, даже если оно является единственным в собственности гражданина.
- Не будет действовать Жилищный Кодекс о безопасности и тишине внутри помещения – за станами могут открыть клуб или ресторан, так как по закону это здание предназначено для коммерческих нужд.
- Часто большей частью здания, где есть апартаменты, владеет какое-либо физическое лицо. И с мнением директора придется соглашаться, если он, к примеру, захочет, чтобы был консьерж или подъезд мыли работники клининга. При этом оплачивать услугу придется также и владельцам апартаментов.
Использование недвижимости
Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.
Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.
Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.
Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.
Налоговые вычеты за покупку апартаментов
Имущественный вычет на покупку жилья (2 миллиона рублей) и на проценты по ипотеке (3 миллиона рублей) на апартаменты не распространяется. Оформить возврат НДФЛ можно только при покупке квартиры, комнаты, дома или долей в них. Апартаменты не входят в этот список, они отличаются тем, что в документах имеют статус «нежилые». Поэтому даже если они находятся в спальном районе или фактически используются для проживания, налоговая в вычете откажет.
В пересчете на рубли:
- за квартиру стоимостью 3 миллиона рублей можно вернуть 260 тысяч рублей за счет НДФЛ – без учета вычета по ипотечным процентам и перераспределения прав между супругами;
- за апартаменты такой же стоимостью не удастся вернуть из бюджета ни копейки.
Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?
При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.
Вычет получится получить с процентов, если апартаменты покупаются по ипотечной программе. Максимальная сумма возврата с уплаченных банку процентов составляет 390 тыс. руб. за все время.
Важно: налоговый вычет формируется из налоговых отчислений с официальной заработной платы — 13% НДФЛ. Если вы не платите взносы, налоговая служба ничего не вернет.