Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В России изменился порядок выбора управляющих компаний: что важно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Требования и условия получения
Получить лицензию могут:
- Коммерческие организации или ИП, деятельность которых не находится под угрозой ликвидации или банкротства.
- Компании, на момент выдачи лицензии имеющие государственную регистрацию.
- ТСЖ, обслуживающие несколько домов без общих инженерных сетей (если здания не находятся на одном участке).
- Организации, выполняющие лицензионные условия.
- Компании, ранее не лишившиеся в принудительном порядке лицензии.
- Фирмы, открыто ведущие финансово-хозяйственную деятельность.
- УК, имеющие инструменты управления.
К руководителям также предъявляются требования:
- Руководящее лицо должно иметь квалифицированный аттестат.
- Управляющий компанией трудоустроен на постоянной основе.
- Отсутствие судимости.
Лицензирование деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ не устанавливает ограничения по числу набора сотрудников с образованием и опытом.
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Проверка УК на лицензию
Некоторые бдительные граждане, которые проживают в многоквартирных домах, обслуживающиеся УК, интересуются, как проверить управляющую компанию ЖКХ на лицензию, как узнать, когда была выдана лицензия и на какое время.
Саму лицензию на осуществление деятельности по обслуживанию многоквартирного дома можно запросить у самой управляющей компании. Просто потом следует сделать сверку этих данных с теми, что занесены в реестр.
Для получения сведений из реестра заинтересованное лицо должно обратиться в жилищную инспекцию либо в местный муниципалитет. Для получения информации по лицензированию УК через муниципалитет достаточно лично прийти в отдел и подать устный или письменный запрос на предоставление соответствующей информации.
Узнать о лицензии через жилищную инспекцию можно и сидя дома. Для этого нужно зайти на сайт ГЖС конкретного региона, отыскать раздел с лицензированием и просмотреть список управляющих компаний, которые успешно прошли процедуру лицензирования.
Список требований к управляющей компании для получения лицензии
Требования, которые представлены к управляющей организации, для получения лицензии на управление многоквартирными домами:
- регистрация юридического лица или ИП на территории РФ;
- наличие у должностного лица соискателя лицензии (руководителя организации) квалификационного аттестата, который подтверждал бы знания законов в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
- отсутствие у руководителя неснятой или непогашенной судимости за преступления в области экономики, преступления средней тяжести, а также тяжкие и особо тяжкие;
- отсутствие в сводном реестре лицензий на осуществление такой деятельности информации об отзыве ранее выданной лицензии;
- руководитель организации, индивидуальный предприниматель не должны быть дисквалифицированы;
- информация от управляющей организации должна быть предоставлена в полном объёме (согласно постановлению Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»).
Итак, согласно статье 193 Жилищного кодекса РФ к лицензионным требованиям относятся:
1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации.
2) наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата;
3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
4) отсутствие среди единоличных руководителей лицензиата лиц, которые были дисквалифицированы, или руководили управляющими организациями ранее лишенными лицензии на управление МКД;
5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;
6) соблюдение лицензиатом требований установленных Стандартом раскрытия информации;
7) иные требования, установленные Правительством Российской Федерации.
Что не относится к обязанностям УК?
Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:
- по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
- по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
- по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
- по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
- по ремонту и обслуживанию домофона.
Как данный вопрос регламентируется законом?
В сентябре 2014 года начал свое действие Федеральный закон от 21 июля 2014 г. №255-ФЗ, который внес некоторые дополнения в положения Жилищного кодекса Российской Федерации.
В частности он направлен на ужесточение требований к компаниям, осуществляющим управление и обслуживание многоквартирных домов.
Принятый закон внес изменения не только в жилищное законодательство, но и в некоторые другие правовые акты.
Так, с 1 января 2020 года управляющие организации несут административную ответственность за какие-либо нарушения правил ведения предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ. С 1 мая 2020 года они могут функционировать только при условии получения лицензии.
Лицензии, выдаваемые управляющим компаниям в сфере ЖКХ, по сроку действия никак не ограничены. Но действуют они исключительно на территории того субъекта, где были оформлены.
К 2020 году никаких нововведений в федеральном законодательстве о деятельности УК не произошло. Со 2 июня 2020 года участниками УК не могут являться субъекты РФ и муниципальные образования.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.
Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.
Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.
Что такое лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ? Какая должна быть управляющая компания? Существует ряд требований, которым она должна отвечать.
Только в случае исполнения вышеперечисленных условий аттестат будет выдан в соответствии с нормами закона, а управляющая компания будет допущена до сдачи квалификационного экзамена.
В первую очередь офис компании должен располагаться в нежилом помещении, которое отвечает определенным законам и требованиям.
Данное помещение необходимо для того, чтобы в нём проводились собрания, принимались граждане с проблемными вопросами, а также для того, чтобы в них ранее без документации осуществляли свою деятельность сотрудники управляющей организации.
Второе условие сводится к тому, что осуществлять деятельность в управляющей организации должны определённые сотрудники, которые должны не только осуществлять работу по поддержанию постройки в надлежащем состоянии, но и надлежащим образом обслуживать постройку.
К таким сотрудникам относятся бухгалтера, кадровики, секретари, электрики, монтажники, сантехники и так далее.
Третье требование относят к наличию конкретных законных оснований для приобретения оборудования. Любое действие, которое осуществляется по дому, может быть сделано только посредством применения конкретных предметов. Например, уборка, ремонт, облагораживание территории.
Поэтому на начальных этапах своего функционирования управляющая компания должна купить хотя бы минимальное количество оборудования и других предметов, которые помогают содержать дом в ближайшем будущем.
Руководители данной организации должны иметь документы, которые свидетельствуют о том, что они проходил курсы повышения квалификации и в общем имеют высшее образование. Приветствуется образование высшее юридическое, или менеджмент.
Также, Госжилнадзор надлежащим образом проверит, соблюдаются ли данными организациями стандарты раскрытия информации. Это значит, что деятельность компаний должна отвечать закону о защите информации.
Не нужно думать о том, что вышеперечисленные условия необходимо соблюдать только для того, чтобы получить лицензирование.
На самом деле, лицензия может быть отозвана в любую минуту, если Госжилнадзором будет установлено, что требования не исполняются, а компания осуществляет свою деятельность спустя рукава.
Как получить разрешительный документ
Пошаговый алгоритм получения данного вида лицензии выглядит следующим образом (как действовать на практике):
- Подобрать подходящий жилой массив или дом, нуждающийся в услугах.
- Поговорить с жильцами (активом) на предмет достижения предварительной договоренности.
- Оформить юридическое лицо или предпринимательство.
- Пройти квалификационный тест.
- Собрать необходимый пакет документов.
- Подать его в орган местного самоуправления, к чьей подведомственности относится выбранное строение.
- Получить лицензию.
- Начать деятельность.
Внимание: в теории первые два шага отсутствуют. Их можно пропустить и на практике. Однако лицензированный ИП или ООО могут оказаться в таком случае без поля деятельности.
Требования и условия получения
Получить лицензию могут:
- Коммерческие организации или ИП, деятельность которых не находится под угрозой ликвидации или банкротства.
- Компании, на момент выдачи лицензии имеющие государственную регистрацию.
- ТСЖ, обслуживающие несколько домов без общих инженерных сетей (если здания не находятся на одном участке).
- Организации, выполняющие лицензионные условия.
- Компании, ранее не лишившиеся в принудительном порядке лицензии.
- Фирмы, открыто ведущие финансово-хозяйственную деятельность.
- УК, имеющие инструменты управления.
К руководителям также предъявляются требования:
- Руководящее лицо должно иметь квалифицированный аттестат.
- Управляющий компанией трудоустроен на постоянной основе.
- Отсутствие судимости.
Лицензирование деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ не устанавливает ограничения по числу набора сотрудников с образованием и опытом.