Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как Оформить Квартиру в Собственность на Двоих». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Главные тезисы при покупке недвижимости с несколькими собственниками
Возникновение вопросов при покупке жилья у двух собственников происходит в случае, когда по документам хозяин один, а на самом деле их может быть больше. Без разрешения дееспособных владельцев продать имущество на законных правах нельзя.
Недвижимость находящиеся в собственности у двух и более лиц происходит в следующих случаях:
- приобретение жилья двумя и более лицами;
- осуществление приватизации на нескольких людей;
- получение наследства на двух и более родственников;
- покупка имущества законными супругами.
Законодательством РФ определено, что собственники бывают двух видов:
- долевые;
- совместные.
Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы
Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.
В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.
Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.
Порядок оформления долевой собственности
Поскольку квартира в общей долевой собственности принадлежит нескольким собственникам, проведение сделок с нею осложняется необходимостью согласования с каждым из держателей долей.
Общий алгоритм действий при переоформлении долевой недвижимости представлен 4 этапами:
- Согласование условий сделки с каждым владельцем доли.
- Сбор документов на недвижимость и всех собственников, включая несовершеннолетних.
- Составление документа по распоряжению объектом (договор о покупке, приватизации, дарении, соглашение о разделе или определении долей и т.д.)
- Регистрация изменений в праве собственности в регистрирующем органе и получение новых подтверждающих документов.
Расходы, льготы и сроки
Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:
- договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом;
- составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей;
- нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей;
- услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей;
- государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.
Формы владения общей квартирой
Законодательство РФ устанавливает 2 основных формы владения общей квартирой. Это:
- Долевое владение. За каждым сособственником закреплена именно его доля в праве общей долевой собственности на квартиру. Это может быть 1/2, 1/6/ 1/9 доли и т.д. Доли, которыми владеют собственники, указываются в официальных документах на недвижимость (например, в выписке из ЕГРН).
- Совместное владение. За сособственниками документально не закрепляются никакие точные доли. Хозяева владеют, пользуются и распоряжаются квартирой как единым жилым помещением. К совместному имуществу автоматически причисляется имущество, нажитое супругами во время брака. Совместную форму владения всегда можно перевести в долевую форму владения. Для этого совладельцам необходимо либо обратиться в суд, либо составить специальное соглашение о распределении долей в добровольном порядке. Обычно при выделении долей используется принцип равенства (например, каждому из 2 собственников достается по ½ доли). Однако при желании совладельцы могут не следовать этому правилу и установить иные пропорции.
Договор на продажу с двумя собственниками
Документ подтверждает согласие участников сделки на переоформление собственности. Составляется экземпляры договора в зависимости от количества законных продавцов и покупателей.
В независимости от типа владения договор включает следующие обязательные пункты:
- наименование документа, дата и место оформления;
- личные данные, с указанием полного ФИО;
- описание жилья – способ приобретения недвижимости, основание, месторасположение, площадь, с приведением метража жилых и нежилых комнат, а также доля каждого собственника;
- цена недвижимости – общая и разделенная по долям;
- права, обязанности и ответственность участников сделки;
- отметка о дееспособности покупателей и продавца;
- собственноручные подписи участников.
Документы для сделки:
- Паспорта участников.
- Документы, подтверждающие собственность.
- Документы на квартиру (технический, кадастровый паспорт, домовая книга, справки ЖКХ об отсутствии задолженности).
- Договор.
- Акт передачи недвижимости.
- Другие документы в случае дополнительных обременений (ипотека, несовершеннолетний, недееспособный и прочее).
Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы
Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.
В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.
Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.
Как Оформить Квартиру в Собственность на Двоих
Если квартира приобретается в ипотеку, то к этим документам также потребуется приложить подтверждающие платежеспособность справки и копию трудовой книги, документы по страхованию, сертификат оценки, который подтверждает цену жилья и дополнительный документ, удостоверяющий личность (помимо гражданского паспорта).
Если заключается сделка о покупке целого жилья, которое имеет двух владельцев с выделенными долями, то каждый из продавцов должен представить документ, подтверждающий право собственности на его долю.
- Как оформить квартиру на двоих супругов
- Как оформить покупку квартиры на двоих
- Как купить квартиру на двоих
Оформление жилья в последующую долевую собственность
Когда собственность общая, то оформляя развод, людям придется делить имущество только через суд. Изначально специалисты будут действовать из принципа равноправия, но стороны могут оспорить это.
Подобные правила действуют и в случае, когда собственником приобретенного жилья является один человек. Если она куплена уже в браке, то относится к общему, совместно нажитому имуществу. Которое соответственно суд поделит между сторонами.
Однако перед покупкой нужно определиться, как оформлять квартиру – в совместную (общую) собственность или у будущего жилья будет один владелец.
Один владелец – жилье считается все равно совместной собственностью. Стоит помнить, что на покупку потребуется официальное (то есть закрепленное нотариально) разрешение другого супруга. Оформляться такое жилье будет, как общее, где владелец – один человек. Правда, по факту, потом распоряжаться недвижимостью смогут оба, лишь совместными решениями. Если же решение принимается одним супругом, то согласие второго заверяет нотариус.
Два владельца – имена обоих сразу указываются в составляемом договоре. Чаще всего новое жилье просто делится пополам, но порой встречаются и другие варианты. При этом пакет документов, требуемых для регистрации в принципе такой же. Главное, предварительно указывать размер и количество долей супругов.
Плюс подобной сделки – не требуется согласия супруга, составленного на момент оформления собственности.
Когда квартира приобретается как обычная долевая собственность, стоит заранее выбрать способ оплаты. Тогда доля каждого оценивается специалистом (оценщиком недвижимости) и потом супруги рассчитываются отдельно.
Можно ли признать недвижимость, доставшуюся одной стороне в наследство, общей собственностью? Например, когда смерть родственника сделала жену наследницей его жилья, имеет ли муж какие-то права на него?
Согласно законодательству после оформления брака, супруги начинают совместный быт. У них одно, общее хозяйство и, если приобретается квартира, она считается общей. Однако, при этом каждый супруг имеет свое, отдельное право иметь личную собственность. На которую вторая половина не сможет никак претендовать:
- любое имущество, которое ранее принадлежало супругам еще до бракосочетания;
- недвижимость, полученная как «безвозмездная» через дарение или завещание.
Лишь смерть супруга – владельца собственности даст право второму (если это оговорено брачным договором или нет завещания) претендовать на личное имущество.
Какие нужны документы для оформления договора
При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:
- паспорта владельцев;
- свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
- техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
- дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:
- разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
- согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
- согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
- согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
- при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
- если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.
Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.
Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность
Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:
| Долевая собственность | Совместная собственность |
| Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости. | Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений. |
| Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье). | Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется. |
| Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах. | Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями. |
| Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам. | Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев. |
| В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению. | Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев. |
Преимущественный выкуп
После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.
Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.
В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке. Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней). Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.
Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.
Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.
Как оформить недвижимость?
Хотя в последние десятилетия отношение к «гражданскому браку» в нашем обществе сильно смягчилось, партнеры, состоящие в незарегистрированных отношениях, должны четко понимать, что с точки зрения закона их союз считается сожительством, которое не влечет для «супругов» никаких правовых или имущественных последствий.
С точки зрения закона, «гражданским» считается брак, оформленный в ЗАГСе, но не подкрепленный церковным венчанием. А вот в народе этим словом называют как раз «неофициальные» отношения.
Как это выглядит на практике? Квартира, приобретенная законными супругами в браке, является их совместным имуществом, на долю в котором имеет право каждый из них. Однако если отношения не зарегистрированы, и пара решила разойтись недвижимость остается тому собственнику, на имя которого она была оформлена. Для того чтобы истребовать свою долю в судебном порядке, второй половине придется приложить массу времени и сил, причем вероятность удачного исхода дела крайне мала.
Покупки у двух и более собственников
Прежде, чем покупать любую квартиру, проверьте количество собственников. Сделать это можно на основании данных выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру.
Бывает, что в свидетельстве указан только один из собственников с долей, например, 1/3 в праве общей собственности. В таком случае закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно установить, кто и в каком размере имеет право распоряжения квартирой. При сложении всех долей должно получиться 1.
Пример.
Смирнов А.В. покупает квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. В свидетельстве, которое предоставил ему продавец Прохоров А.Г. указано, что собственниками являются Прохоров А.Г. (доля в праве 1/2), Прохорова Т.А. (доля в праве 1/4).
Сложив доли (1/2 + 1/4 = 3/4), покупатель понял, что должен быть еще один собственник, которому принадлежит оставшаяся часть – 1/4 доли (1 – 3/4 = 1/4). Заказав выписку из ЕГРН, Смирнов установил, что есть третий собственник – Конюхов С.А., которому и принадлежит 1/4 доли. В договоре на стороне продавца будут выступать трое: Прохоров А.Г., Прохорова Т.А. и Конюхов С.А.