Что такое общая собственность?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое общая собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

Можно ли продать свою долю

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок

Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.

Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок

Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.

Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;
• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;
• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
•
Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.

Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.

Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.

Выделение земельного участка из долевой собственности

Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:
• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.

Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.

Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.

Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.

Как происходит выделение доли в натуре?

При совершении большинства сделок владельцу необходимо запрашивать согласие у других сособственников. Подобный подход не слишком удобен, зачастую препятствует успешной реализации отдельных операции. Поэтому стоит задуматься о выделении доли в натуре – это существенно упростит выполнение множества сделок. Порядок действий таков:

1. Достигнуть договоренности с другими сособственниками.
2. Привлечь инженера, подав соответствующую заявку в Росреестр или БТИ.
3. Рассмотреть вариант с выделением доли в натуре – нужно принимать к учету, что не всегда это возможно в силу технических требований.
4. Переоборудовать жилое помещение, устроив изолированную площадь с отдельным входом и инженерными коммуникациями.
5. Рядом с домом фактически определить границы принадлежащей площади на земельном участке.
6. Оформить технический паспорт и зарегистрировать объект в кадастре.

В конечном счете остается дождаться регистрации прав собственности в Росреестре.

Как происходит выделение долей.

Выделение доли может происходить по взаимному согласию или через суд. Второй вариант может использоваться в ситуации, когда мирным путем не удалось решить конфликт.

Подобный механизм часто привлекается в следующих ситуациях:

1. Развод супругов и конфликты имущественного характера;
2. Споры о границах земельных наделов и создание препятствий для свободного пользования;
3. Разночтения по вопросам владения имуществом, создание препятствий для комфортного проживания;
4. Нарушение прав, связанных с нарушением принципа преимущественной покупки объекта или иными нарушениями законодательства.

Для возможности выделения доли земельного участка должны быть определены конкретные границы надела присвоено кадастровый номер.

Действующее законодательство накладывает ряд ограничений в части возможности проведения подобной процедуры:

1. Существуют минимальные значения, меньше которых долевой участок быть не может;
2. Не подлежат передачи в собственность заповедники и иные особо охраняемые территории;
3. В отношении долей земельного участка также действует правило первоочередного приобретения сособственниками.

Порядок пользования частным домом в долевой собственности

Существует два способа того, как сособственники могут определить порядок общего пользования недвижимостью. Первый – стороны самостоятельно выясняют между собой взаимные права и обязанности на дом и землю, а также на иное имущество, являющееся совместной собственностью. На практике далеко не всегда получается это сделать.

Второй способ – обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования частным домом.

При рассмотрении данного вопроса суд обратит внимание на следующие факторы:

• размер доли и количество собственников;
• наличие либо отсутствие семейных связей;
• прописка родственников;
• планировка помещения и возможность выделить изолированную часть;
• устоявшийся порядок пользования домом;
• количество входов, выходов и проходных помещений.

В случае невыполнения решения суда другими собственниками истцу придется снова начинать процедуру сначала, что отнимает много сил и времени. Поэтому наиболее рациональным способом является мирное урегулирование спорных вопросов.

Количество прописанных: сколько человек можно зарегистрировать в одной квартире, комнате или доле

Например, если у собственника большая семьи и много дальних родственников или близких друзей, которые реально проживают в жилплощади, то ответственность налагать не за что. Однако, если жилплощадь «безразмерная», в которую регистрируют лиц, не проживающих там, то владельцу грозит уголовная ответственность. По статье 322.2 УК РФ за фиктивную регистрацию собственнику грозит одно из нескольких видов наказаний, самым суровым из которых является уголовный срок до 3 лет.

Однако к статье есть примечание, которой говорит, что лицо, совершившее такое преступление, но содействующее следствию по данному вопросу и при отсутствии иного состава преступления, полностью освобождается от ответственности.

Совместная или долевая

Долевая собственность это собственность на определённую долю в имуществе. Если доли не определены, такая собственность является совместной. Например, супруги купили квартиру, находясь в зарегистрированном браке, оформили квартиру на жену. Квартира – их совместная собственность. Другой пример – три брата получили в наследство квартиру, в завещании указано, что квартира делится между братьями поровну.

Справочно. В этом случае доля в праве собственности у каждого брата будет 1/3. Заметьте – не определённое количество квадратных метров, а именно доля в праве.

Долевая собственность также может возникнуть, например, при разделе имущества. Обычно доли мужа и жены считаются равными, но если, к примеру, в покупку квартиры кто-то из супругов вложил собственные добрачные средства, его доля в общей собственности увеличивается. Или супруги согласились и соглашение оформили письменно, что доля жены в праве собственности, например, составляет 3/5, а доля мужа, соответственно, 2/5.

Порядок осуществления выдела земельного участка

Согласно ст. 252 ГК РФ любой из дольщиков может воспользоваться правом выделения своей доли из общей собственности.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. ыплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Сначала нужно убедиться в отсутствии прямого запрета на выдел. Необходимо отметить, что существует 2 вида земельных участков. Они бывают:

• Делимыми. Раздел такого участка не влечет утрату его существенных черт и предполагает возможность дальнейшего использования.
• Неделимыми. Деление участка невозможно осуществить без нанесения вредного воздействия, что влияет на возможность его рационального использования и утрату стоимости. Участок является неделимым:

1. если деление вызывает нарушение норм, определенных градостроительными регламентами, нормами санитарного и противопожарного характера, природоохранными требованиями;
2. если площадь новых участков, образовавшихся после раздела, не находится в пределах установленных норм.

Процедура выдела включает следующие действия:

• Созыв общего собрания дольщиков.
• Оформление протокола с указанием расположения выделяемого объекта на плане и обозначения его границ. На этом этапе требуется получение согласия всех участников относительно расположения объекта. При невозможности созыва собрания необходимо письменное оповещение собственников для получения их согласия. Отсутствие возражений по истечении месяца свидетельствует о согласовании расположения участка.
• Подача заявления в суд в том случае, когда не удалось достичь соглашения со всеми участниками.
• После того, как согласие всех дольщиков получено, составляется проект по разделу земельного участка.
• Проведение межевания. Для осуществления этой процедуры требуется приглашение кадастрового инженера.
• Оформление выделенной земли в собственность и проведение регистрации.
• Осуществление постановки на кадастровый учет и формирование правоустанавливающих документов, а также присвоение кадастрового номера.
• Регистрация права на и получение Свидетельства.

Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности

Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.

Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев. Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.

Соглашение между совладельцами лучше всего оформлять в письменной форме, чтобы потом не было непредвиденных обстоятельств, когда кто-то вдруг откажется от своих слов и от желания продавать участок.

Прекращение долевой собственности

Прекращение долевой собственности на недвижимое имущество регулируется 252 статьей Гражданского кодекса РФ. Возможны 2 варианта прекращения долевой собственности на землю:

• В случае полного прекращения отношений между совладельцами.
• Реорганизация общего крупного объекта путём выделения из него долей и составления документов на индивидуальное владение частями территории земли.

К первому виду можно отнести следующие сделки:

• продажа доли не совладельцу;
• оформление договора о дарении или обмене;
• передача своей части земли супругу при разводе в процессе раздела собственности.

Ко второму типу относятся:

• выкуп или прием в подарок долей у совладельцев;
• выделение участка земли в натуральном виде, с оформлением личной собственности каждого.

Во втором случае участок делится при помощи обычного межевания с последующим оформлением всей документации. К каждой выделенной территории должен быть свой вход, также должна быть возможность заезда с дороги. В случае наличия на участке постройки, она достается одному из совладельцев согласно судебному решению или по согласию остальных.

Если прекращение долевого владения территорией аграрного участка выполняется по желанию всех собственников, необходимо оформить документ о распределении долей.

Когда для сделок с долевой собственностью нужна выписка из ЕГРН

ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:

• Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
• Купля-продажа доли в квартире;
• Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
• Перераспределение долей по соглашению собственников;
• Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
• Признание доли незначительной;
• Передача доли в аренду.

Как выделяют долю в общей собственности

Соглашение об определении долей заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе одного или всех участников. Определение долей посредством заключения соглашения направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Похожие записи:

• Как вести себя, если остановил инспектор ГИБДД
• Какие документы для продажи земельного участка через мфц нужны
• Правовой режим ОНС до его госрегистрации