Договор купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Физический образец договора купли-продажи квартиры должен помочь людям, которые пытаются приобрести или продать недвижимость сделать это юридически грамотно, даже не имея в этом деле особого опыта. Причем документ составляется не в одном, а в нескольких экземплярах. Это важно, чтобы у каждого участника сделки был свой образец, являющийся официальным подтверждением сделки.

Если говорить о стандартном количестве образцов документа, что должны быть у лиц, которые пользуются услугами юриста для составления документа, то по одному экземпляру должно быть у продавца (если продавцов несколько, то каждому полагается своя копия), покупателя, нотариуса. Также ещё один образец должен быть отправлен в Росреестр.

В некоторых случаях физический образец документа может быть отправлен третьим лицам, если их затрагивает продажа недвижимости, и они сделали запрос на выполнение рассматриваемой операции. Также одна копия может быть поставлена в архив ведомства или в банк, если оформляется ипотека. Но вне зависимости от того, о какой копии идет речь, документ может быть составлен по следующему образцу.

Из каких частей состоит договор купли и продажи

Чтобы предварительный и настоящий договор был составлен правильно, он должен включать такие пункты как название договора, а также дату и место подписания, кто выступает сторонами сделки (данные продавца и покупателя), кто живет в квартире вместе с продавцом. Также необходимо включить сведения о том, что является предметом договора (квартира или другой физический объект недвижимости), а также идентифицирующие данные о продаваемой квартире.

Суть договора (продажа недвижимости) и цена сделки. Договор изготавливается в трех образцах. Каждый образец после подписания передается продавцу, покупателя и в Росреестре. Образцы в Росреестре подтверждают юридическую силу того что купля и продажа была выполнена правильно.

Чтобы составить бланк, который предусматривает все нюансы, могут быть включены дополнительные пункты. Например, какие документы являются основанием для получения права собственности со стороны продавца, в какой срок будет представлена возможность перехода права собственности с одного пункта на другой.

Помимо этого в договоре может быть представлена информация о том, когда жильцы будут готовы освободить площадь для новых владельцев. Это очень важно, если бывшие владельцы нуждаются в дополнительном времени для того, чтобы выселиться из проданного жилья. Например, их ипотека только оформляется, и нет возможности сразу же приобрести новое жилье.

Если деньги платятся из разных источников, нужно указать какая сумма и откуда попадает на счет продавцу. А если квартира будет принадлежать нескольким людям, нужно предоставить несколько экземпляров, поскольку свой бланк должен быть у каждого заинтересованного лица, иногда даже в банке что занимался оформлением ипотеки. Чтобы не возникало проблем, необходимо указать в самом договоре, сколько образцов предусмотрено для каждого варианта.

Документы для купли-продажи квартиры

Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.

Документы для купли-продажи квартиры следующие:

1. паспорта представителей обеих сторон сделки;
2. план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
3. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
4. доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
5. выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
6. выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
7. согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
8. разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
9. три экземпляра договора купли-продажи;
10. заполненное заявление на регистрацию права собственности;
11. платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

1. незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
2. арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
3. продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Оформление договора купли продажи квартиры через нотариуса

До 2016 года участие нотариата в оформлении операций с недвижимостью имело место исключительно по желанию сторон. С января 2016 года нотариальная форма ДКП стала обязательной при проведении сделок по купле-продаже недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние граждане, а также во всех случаях оформления собственности долей, за исключением совместной собственности супругов.

Иными словами, если квартира (или одна из долей в праве собственности) принадлежит ребёнку или если объект принадлежит несколькими собственникам, договор купли-продажи такой квартиры может быть оформлен только нотариально. Впрочем, у этой формы договора купли-продажи есть безусловное преимущество: гарантия возможности правильно составить текст договора купли-продажи квартиры с соблюдением всех законодательных норм.

Важно! Нотариальное оформление обычно занимает, как минимум, 1,5-3 часа, а перед тем нотариусу требуется несколько дней на проверку и подготовку текста договора. Поэтому провести сделку одним днем, в порядке обычного приема граждан и без предварительной подготовки, не получится.

Шаг 3. Оформление документов

Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

• паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
• договор между продавцом и покупателем;
• разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
• согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
• доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

Дополнительные бумаги:

• свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
• справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Необходимые документы

Любая сделка должна быть документально обоснована. Применительно к договору купли-продажи квартиры в документальном обосновании нуждаются:

• личность контрагентов: продавца и покупателя;
• право собственности продавца на квартиру;
• отсутствие на квартире обременений любого вида;
• отсутствие права собственности третьих лиц на квартиру;
• характеристики продаваемой квартиры.

То есть все документы, которые лягут в основу договора, будут носить правоустанавливающий и правоподтверждающий характер.

Так, в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», к документам, подтверждающим право собственности продавца, относятся:

• договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.

Документами, удостоверяющими личность контрагентов, являются:

• для граждан России и СНГ — паспорт;
• для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство;
• для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт;
• для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД;
• для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.

К документам, характеризующим квартиру, относятся:

• экспликация, которую следует получить в БТИ;
• поэтажный план, выдаваемый БТИ.

К документам, подтверждающим отсутствие обременений и отсутствие притязаний третьих лиц, относятся:

• выписка из домовой книги;
• единый жилищный документ.

Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.

Кроме того, потребуется подготовить также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.

Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.

Общение с потенциальными покупателями

Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

1. Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
2. Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
3. Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
4. Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.

На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.

Шаг 6.

Подготовка к оформлению купли-продажи

После того как продавец и покупатель «нашли» друг друга и согласовали цену, необходимо заняться юридической стороной вопроса. Прежде всего, покупатель должен удостовериться в правомочности будущей сделки и юридической чистоте квартиры, то есть действие должно полностью быть в рамках действующего законодательства. Покупатель вправе потребовать для ознакомления следующие документы:

• Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов, если их несколько).
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
• Технический паспорт.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
• Согласие супруга/супруги на продажу квартиру, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
• Развернутая выписка из домовой книги. Это даст возможность удостовериться, что в квартире не зарегистрированы третьи лица, и потом не придется их принудительно выписывать.
• Выписка из лицевого счета. Если есть задолженность по коммунальным платежам, в договоре должна быть прописана процедура их погашения.

Составление предварительного договора купли-продажи

Это необязательно, но рекомендуется: таким образом стороны официально подтверждают готовность заключить сделку и впоследствии несут за это ответственность.

Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи квартиры:

1. Он заключается в той же форме, что и основной договор купли-продажи. То есть в письменной. Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, и (или) если хотя бы одним из собственников является несовершеннолетний, потребуется участие нотариуса.
2. В договоре четко должны быть прописаны:
   • предмет (обязанность заключить договор купли-продажи);
   • объект (квартира с указанием ее точного адреса и метража);
   • стоимость квартиры;
   • условия оплаты;
   • сроки заключения основного договора купли-продажи.
3. Если впоследствии одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, вторая сторона может принудить ее к этому через суд.

Выписка из квартиры и подтверждение отсутствия долгов по коммуналке

Предпродажная подготовка включает снятие с регистрационного учета всех проживающих в помещении, расчет по долгам за ЖКУ и капремонт.

Долги за ЖКУ не переносятся на нового собственника, однако во избежание дальнейших разбирательств с управляющими компаниями покупатели просят доказать их отсутствие. Справку получают в обслуживающей организации (УК, ТСЖ, ЖСК). Платежи по капремонту насчитывают не на владельца жилья, а на объект, поэтому долги могут перейти к покупателю. Справку об их отсутствии выдает региональный фонд капремонта.

Выписаться с жилплощади возможно на любом этапе и даже после совершения сделки, однако покупателю важно знать, что кроме него претендовать на проживание в помещении никто не будет. Снятие с регучета подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи. Для несовершеннолетних лиц требуется обязательная прописка в ином жилье. Снятие с учета производится по заявлению, направленному в отдел Главуправления по вопросам миграции МВД по месту выписки. Провести процедуру можно через МФЦ или портал «Госуслуги».

При проведении сделки используется несколько вариантов расчетов:

1. Наличными. Средства передаются продавцу на руки. Способ считается самым небезопасным, поскольку возрастает риск получить фальшивые купюры или недостачу. Требуется тщательная проверка (детектором), подсчет (желательно в присутствии свидетелей).
2. Аренда депозитарной ячейки в банке. Производится на срок от 1 дня. Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудника финучреждения, заключается соглашение о порядке выдачи денег продавцу после завершения сделки. Если она не состоится, покупатель забирает свои средства.
3. Аккредитив. Покупатель открывает счет на себя и вносит сумму за объект. После завершения сделки банк проверяет документацию и переводит деньги продавцу.
4. Депозит нотариуса. Покупатель начисляет средства на спецсчет. Нотариус переведет деньги продавцу, когда переход права будет зарегистрирован.

Советы участникам сделки

Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации объекта недвижимости, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Старайтесь оформить сделку купли-продажи в кратчайшие сроки

Собственнику, который осуществляет реализацию жилья, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.

Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.

Не забывайте, что порядок расчета полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в ДКП.

Похожие записи:

• Кто может получить субсидию или льготный кредит на жилье?
• На что разрешено использовать региональный маткапитал
• Как правильно писать объяснительную при ДТП