Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФНС предупредила об изменениях по НДФЛ с доходов от продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2023 году
Приведём выдержки из Налогового Кодекса РФ, которые иллюстрируют особенности уплаты налога на доход от продажи недвижимости:
- налогоплательщиками НДФЛ признаются физлица-резиденты РФ, а также физлица-нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ (ст. 207);
- к доходам физлиц относятся доходы от реализации недвижимости, находящейся как в РФ, так и за её пределами (ст. 208);
- объект налогообложения – доход, полученный резидентами от источников в РФ и/или за её пределами, нерезидентами – только от источников в РФ, то есть если нерезидент продаёт недвижимость, находящуюся за рубежом, то доход от такой сделки не является объектом налогообложения по НК РФ (ст. 209);
- налог с продажи квартиры в 2023 году рассчитывается по различным ставкам для резидентов и нерезидентов РФ (ст. 224);
- исчисление и уплату подоходного налога при продаже недвижимости производят сами налогоплательщики (ст. 228)
- налогоплательщики освобождаются от налога на прибыль при продаже квартиры для физических лиц при определённых условиях (ст. 217.1);
- при уплате налога при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщики могут воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить размер налога, также он может уменьшить налог при покупке квартиры на сумму фактически произведенных расходов по приобретению недвижимости (ст. 220).
Налог с продажи квартиры в 2023 году: новый закон
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.
- В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ. Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
- С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить при продаже квартиры. При этом не имеет значения, сколько лет недвижимость была в собственности. Исключение касается только дорогостоящих объектов. Например, дома, чья стоимость выше 300 млн рублей.
Законодатели вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Документы, прилагаемые к декларации
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.
Как платить налог с продажи квартиры?
Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.
Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.
Новая форма налогового уведомления
С 1 января 2023 года вступает в силу новая форма налогового уведомления для физлиц, которая предполагает графу «Всего к уплате налогов». Она будет включать в себя НДФЛ, транспортный налог, земельный налог и налог на имущество.
Кроме того, с 1 января 2023 года заработает единый налоговый счет (ЕНС) — это перечисление денег единой платежкой для всех налогов. «Это платежная система, с помощью которой основная часть налогов и сборов будет оплачиваться единым платежом в один день ежемесячно. До 28-го числа каждого месяца плательщик должен будет перечислить на ЕНС необходимую сумму, которая автоматически распределяется среди налоговых обязательств. В первую очередь это актуально для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», — поясняют эксперты.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Как повлияет закон на вторичный рынок
По данным «Циан.Аналитики», спрос на вторичном рынке Москвы сейчас продолжает восстанавливаться. В сентябре 2022 года сделок было больше на 7% в сравнении с августом, хотя в сравнении с сентябрем 2021 года число сделок оказалось ниже на 29%.
— Но разрыв в годовой динамике снижается: весной он был на уровне 42–45% из-за дорогой ипотеки. За три квартала в Москве заключено 96,3 тыс. договоров, что на 21% ниже 2021 года, — пояснила «Известиям» эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.
По ее словам, после объявления мобилизации в конце сентября и начале октября спрос просел на 20% относительно фоновых значений начала сентября, однако к концу октября восстановился, достигнув уровня 80% от среднего значения за 2021 года.
Виктория Кирюхина считает, что законопроект окажет позитивное влияние на спрос на вторичном рынке, где большое число «альтернативных» сделок, когда взамен проданной квартиры сразу приобретается новая — обычно большей площади и стоимости.
— С финансовой точки зрения переезд в готовое жилье станет более выгодным тем, кто владеет квартирой не так давно и не готов, во-первых, платить налог от продажи, во-вторых, арендовать недвижимость, пока дом строится, — сказала она.
По ее словам, сейчас на сайте «Циан» в городах с численностью населения от 500 тыс. человек в продаже 21% квартир — в домах, построенных с 2018 по 2021 год, то есть попадающих под пятилетний срок владения — без поправки на то, что часть из этого объема уже освобождена от налогов за счет того, что с покупки прошло более пяти лет, когда жилье было приобретено на котловане.
Законопроект для инвесторов
По мнению Неделько, такая льгота была бы актуальна для тех, кто скупает инвестиционные квартиры — то есть жилье в новостройках на ранних стадиях строительства, которое потом продается при повышении стоимости жилья.
— Но в законопроекте есть ограничение: в собственности налогоплательщика не должно находится иного жилого помещения, — сказал Неделько. — В случаях же когда люди берут жилье для себя, продажа квартиры до истечения пятилетнего срока владения — более редкое явление.
Директор офиса TrendAgent Полина Пустынцева полагает, что рынок не станет более активным, так как продажа уже имеющейся квартиры обычно и происходит не раньше, чем через три-пять лет, а «инвестиционные» квартиры, купленные на этапе строительства, стремятся продать до момента оформления квартиры в собственность.
— Разумеется, если человек не успевает уступить свои права требования до этого момента, то он получает ключи и оформляет право собственности. При таком сценарии этот законопроект можно оценить позитивно, поскольку человек получает возможность продать квартиру без уплаты налогов, а также показать полную стоимость объекта в договоре, что является большим плюсом для рынка в силу снижения рисков, связанных с банкротством продавца, — сказала она.
Руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ, налоговый консультант Дмитрий Ряховский считает, что законопроект будет выгоден инвесторам в недвижимость, что сделает рынок «менее доступным для широких слоев, может повлиять на цену жилья и скажется на активности инвесторов на этом рынке».
— Для застройщиков это хорошо, для доступности жилья и покупателей это скорее плохо, — сказал он.
Зеленская считает, что предлагаемая льгота имеет «неясные цели», так как семьи с детьми уже освобождены от НДФЛ с доходов от продажи жилого помещения.
— Зато люди, для которых покупка и продажа жилья — это бизнес, отлично впишутся в эту схему ухода от налогов, — заявила она. — Нет проблем расписать все свои сделки на круг ближайших родственников или доверенных лиц. А сумма продажи жилья, купленного на торгах по банкротству, очевидно выше, чем покупка. В этом случае государство освободит от уплаты НДФЛ ту прибыль, которую инвестор в течение года направит в покупку очередных квадратных метров.
Что на счет не резидентов?
Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.
Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.
Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:
- 3 года — когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству, или подарена близким родственником, или единственное жилье продаваемое в 2020 году);
- 5 лет — если собственником стал после 01.01.16 года.
Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!
Пример. Гражданин в 2019 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2022 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.
Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:
- С учетом вычета:
Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽
Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000 ₽
- С учетом фактических расходов на покупку:
Почему не стоит занижать цену в договоре
Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы сократить налогооблагаемую базу и таким образом снизить сумму налога. Такой подход нельзя назвать ни законным, ни выгодным для налогоплательщика.
Почему не стоит занижать налоговую базу при уплате НДФЛ:
- Это налоговое преступление — ответственность по ст. 122 Налогового кодекса РФ (штраф 20-40% от неуплаченной суммы налога).
- Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
- Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
- Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.