Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать построенный дом на участке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Как зарегистрировать недостроенный дом?
Во многом порядок регистрации недостроенного дома схож с порядком построенного жилого дома. Перед началом строительства необходимо было получить согласование строительства. Поэтому с полученным уведомлением необходимо обратиться в орган регистрации с заявлением о регистрации объекта незавершенного строительства.
Как это работает на практике
Пресс-секретарь компании «Легалтэк» Станислав Смагин весной 2021 года решил сменить место жительства, навсегда покинув человейники. Жить в них было невыносимо: пробки на въезд и выезд, отсутствие парковки, огромные коммунальные платежи. «Продал квартиру в подмосковском районе Путилково на удивление быстро: в конце мая покупатели внесли задаток, а в июне мы провели сделку, и я через две недели получил деньги на счёт», — вспоминает он начало своего пути к жизни за городом.
Уже в июне Станислав купил участок в Новой Москве. Подкупили хорошая транспортная доступность, хвойный лес вокруг и достопримечательность — старинный монастырь неподалёку. Сразу после покупки он разделил участок, потратив почти месяц на межевание (все затянулось из-за ошибки кадастрового инженера), и продал половину. За пять дней участку присвоили адрес.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Какие проблемы могут возникнуть: подводные камни
Многих пугает ситуация, когда надо решать, с чего начинать оформление дома в собственность и что нужно, чтобы зарегистрировать его на участке. Однако сам по себе данный бюрократический процесс. Тем не менее у многих домовладельцев нередко возникают неприятности, касающиеся:
- Неграмотно составленных технических планов или других проектных бланков. Заполнением таких бумаг занимаются кадастровые инженеры, которые, кстати, нередко допускают ошибки.
- Несоблюдения сроков — ситуаций, в рамках которых здание уже стоит, а его хозяин даже не думает о начале регистрационного процесса. Нетрудно догадаться, что такой подход — это прямая дорога к различным штрафным санкциям со стороны государственных надзорных ведомств.
- Изначально недостаточного количества выписок и свидетельств. Например, земельный участок, использованный для постройки, может внезапно пропасть из ЕГРН. Тогда его владельцу придется вновь проходить через все сопутствующие инстанции.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Необходимость регистрационных действий
До того момента, как новый дом не будет внесен в единый государственный реестр недвижимых объектов, распоряжаться таким имуществом нельзя.
Правда, если рассматривать этот прецедент с точки зрения Закона, дом или дача строятся, в первую очередь, не с целью продажи, а для времяпрепровождения или проживания. При кажущейся простоте ситуации законодатель ограничивает права даже владельцев земельных участков, устанавливая порядки землепользования и возведения новых объектов.
Если даже собственник надела не планирует в ближайшее время совершать смену своего права в отношении жилой постройки, без регистрации дом не может стать объектом залога. Ввиду того что сегодня мало кто строит сразу и на свои деньги, обратиться в палату все же придется. В своих требованиях законодатель упреждает случаи возведения элементов инфраструктуры места проживания без согласования. Такие постройки как бани, гаражи и другие объекты хозяйственного назначения не могут быть приняты в качестве предмета залога.
Если человек всю жизнь жил на земле, но сведений в реестре нет
В практике частного строительства часто возникают обстоятельства, когда по завершении проекта индивидуального дома оказывается так, что земля официально за человеком не числится. Это связано с тем, что в настоящее время государство занимается восстановлением кадастрового учета и исполнением стоимостного переучета фонда земель и недвижимых объектов. Ничего страшного в этом нет, в крайнем случае есть суд, нотариус и свидетели.
Увеличение продолжительности на узаконивание частной постройки ввиду необходимости оформления участка необходимо для обращения к местным органам власти. Местная администрация (КУМИ), в ведении которой находятся, принимает обращения на закрепление участка за гражданином. Опять же не обязательно уведомлять о том, что на участке уже произошли изменения технического характера. Это может повлечь негативную реакцию властей и инициатора постройки могут вынудить разрушить здание.
Услуга по выделению участка (закреплению права собственности) является бесплатной. Подождать придется, но не дольше 30 дней. Если все хорошо, потенциально законный владелец участка получит на руки акт закрепления (выделения) участка. С этим документом нужно будет обратиться все в те же органы Росреестра.
В заключение следует отметить тот факт, что оформление земли в собственность имеет важное практическое значение. Фактическое отсутствие качества кадастрового учета в ранние годы привело к ряду проблем, в частности, к так называемым земельным спорам. Нередки случаи, когда граждане самовольно занимают «свободные» от глаза властей земли. Официальное оформление дома и земли в собственность позволит без проблем распоряжаться своим имуществом, законно проживать и оставлять свое имущество в наследство.
Акт выдаётся только с согласия всех членов комиссии на ввод дома в эксплуатацию. При несогласии комиссии, оформляется заключение, согласно которому выявленные несоответствия должны быть исправлены в указанный период. После исправления всех недостатков, процедура вызова комиссии производится заново. Итоговое решение обязательно должно быть подписано главой архитектурного комитета или же его заместителя.
Данный документ включает в себя следующую информацию:
- Список членов комиссии, которые осуществляли проверку дома;
- Дата и место приёма (место – расположение дома);
- Характер регистрируемого объекта;
- Структура объекта недвижимости.
Что нужно сделать, чтобы оформить дом в собственность?
Чтобы стать полноправным владельцем своего дома, нужно пройти две процедуры:
- Поставить дом на кадастровый учёт — внести сведения о доме (наименование, адрес, этажность и т.д.) в государственную базу. Постановка на такой учёт подтверждает, что ваш дом действительно существует.
- Зарегистрировать право собственности (ПС) — юридический акт признания вашего права на дом. Регистрация права собственности подтверждает, что дом принадлежит именно вам и позволит им распоряжаться.
Эти две процедуры можно проходить одновременно. Этим займётся Росреестр, когда вы предоставите все необходимые документы. Чтобы узнать, поставили ли ваш дом на кадастровый учёт и являетесь ли вы его собственником, нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Итак, как же поставить дом на учёт и зарегистрировать право собственности на него? Существует два пути:
- Упрощённый.
- Уведомительный.
Доступно несколько способов регистрации жилых зданий, размещенных на земельном участке — до возведения постройки, а также после нее.
Естественно, с правовой позиции, невозможно осуществить регистрацию постройки, которой на данный момент не существует.
И все же, допустимо получить проект будущего дома, а также согласовать его в бюро, и по факту постройки дома пройти упрощенную регистрационную процедуру.
Не так уж и просто зарегистрировать уже существующее строение.
В такой ситуации могут возникать определенные сложности:
| Если площадь комнат в постройке | не соответствует минимальным предъявляемым требованиям |
| Если дом был возведен с несоблюдением | инженерных, пожарных и санитарных стандартов, нормативов; |
| Из-за категории земельного надела | невозможно оформить постройку жилого дома |
Если постройка самовольная
Если же владелец земли по каким-либо причинам своевременно не получил разрешение на проведение строительных работ, то после постройки частного дома его придётся легализировать. Данная процедура, порядок которой регламентирован Градостроительным кодексом Российской Федерации, не является особо сложной, однако она может затянуться на несколько месяцев, а финансовые затраты, особенно с привлечением специалиста, будут весьма внушительными.
Чтобы легализировать строение на своём земельном участке, следует выбрать наиболее подходящий вариант из трех:
- Обратиться в суд;
- Оформить задним числом бумаги, разрешающие строительство. Получить разрешение, не сообщая о том, что дом уже построен, а через некоторое время сдать объект;
- Обратиться в комиссию пресечения самовольного строительства и подать заявление для сохранения дома. Если решение будет положительным, владельцу выдадут все необходимые разрешения и прочие документы.