Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поиск по белорусским рефератам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.
Возмещение расходов на коммунальные услуги
Отдельным вопросом при аренде недвижимого имущества является вопрос о порядке возмещения расходов на коммунальные услуги. В договоре можно установить один из следующих вариантов такого возмещения:
- увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
- возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
- расчет суммы расходов на основании площади арендуемого помещения.
- Арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения. Также размер расходов может быть включен в арендную плату.
Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от ситуации и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.
В случае выбора способа возмещения арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков в договоре рекомендуется разрешить следующие вопросы:
- каким образом арендодатель будет получать информацию о показаниях счетчиков, если арендованное помещение является изолированным с собственными счетчиками;
Пример формулировки:
«Арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, сообщать Арендодателю показатели приборов учета потребления коммунальных услуг».
- как арендодатель будет проверять переданную ему информацию;
Пример формулировки:
«Арендатор обязан по обращению Арендодателя предоставить в согласованное Сторонами время доступ Арендодателю к приборам учета для определения соответствия контрольным показателям».
- на основании каких тарифов будут возмещаться расходы;
Пример формулировки:
«Тарифы на коммунальные услуги исчисляются в соответствии с законодательством Республики Беларусь».
- в какие сроки расходы будут возмещаться арендодателю.
Пример формулировки:
«Возмещение расходов на коммунальные услуги осуществляется Арендатором на основании показателей счетчиков не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».
Правовое регулирование:
1. Гражданский Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-3 (главы 34, 74, 75),
2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 №37-З (раздел III),
3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» (вместе с «Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование»),
4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. №1452,
5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 №710.
Ставки арендной платы.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При аренде зданий и сооружений необходимо учитывать требования ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которой установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Величина арендной платы должна быть обоснована экономическими расчетами, как это предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.99г. № 209 «О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен». Отсутствие экономических расчетов, подтверждающих уровень применяемых цен (тарифов, ставок), влечет наложение на субъектов хозяйствования штрафа в размере до 30% стоимости реализованных товаров (работ, услуг).
Срок аренды устанавливается сторонами в договоре аренды. В соответствии с п.2 ст.581 Гражданского кодекса Республики Беларусь если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если законодательством или договором не предусмотрен иной срок такого предупреждения.
Стороны должны также иметь в виду, что согласно п.2 ст.592 Гражданского кодекса Республики Беларусь если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как правильно оформить условия расторжения договора аренды?
При согласовании условий расторжения договора аренды следует обратить внимание на следующие моменты:
1) Расторжение договора путем заключения сторонами дополнительного соглашения к нему может быть реализовано даже при отсутствии прямого указания на это в договоре. В данном случае будут применяться нормы гражданского законодательства (п. 1 ст. 420 ГК).
2) Арендатору выгодно иметь безусловное право в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом реализация такого права арендатором возможна только в случае прямого закрепления в договоре (п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь
В то же время велика вероятность, что и арендодатель захочет иметь аналогичное право, что может повлечь дополнительные риски для арендатора (например, незапланированное прекращение договора аренды и необходимость подыскивать новый объект для аренды).
Также односторонний отказ от исполнения договора является более простой и менее затратной процедурой прекращения арендных правоотношений в случае нарушения арендодателем условий договора по сравнению с расторжением договора в судебном порядке.
В связи с этим перед включением в договор аренды положений об одностороннем отказе от его исполнения важно:
- оценить риски арендатора при предоставлении арендодателю по аналогии с арендатором права безусловного одностороннего отказа от исполнения договора;
- определить срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление о таком безусловном отказе, и который потребуется арендатору для минимизации негативных последствий прекращения договора. При определении такого срока следует учитывать время, необходимое, на освобождение объекта от принадлежащего арендатору имущества, на поиск нового объекта и согласование условий аренды с новым арендодателем, а при необходимости, и его подготовку к использованию, на адаптацию бизнес активности (например, постепенное перемещение персонала в новый офис);
- при необходимости, предусмотреть штраф, который должен покрыть убытки арендатора в случае безусловного отказа арендодателя от исполнения договора. При этом, следует учитывать, что арендодатель может потребовать предусмотреть аналогичный штраф и в случае безусловного отказа от исполнения договора со стороны арендатора;
- определить перечень возможных нарушений арендодателем условий договора аренды, при которых арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
За основу могут быть взяты законодательно установленные основания расторжения договора судом по требованию арендатора (ст. 591 ГК). Также могут быть предусмотрены и иные основания. Например, не поставка коммунальных ресурсов в объект аренды, не оказание других услуг (охрана, уборка
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК однако не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и т.д.).
Почему важно официально заключить договор аренды
Не секрет, что из-за необходимости уплаты налога некоторые хозяева жилых помещений не спешат официально заключать договора аренды, а ограничиваются лишь устной договоренностью с нанимателем. Но не стоит забывать, что договор найма защищает интересы как арендатора, так и арендодателя и оберегает их от многих рисков и переживаний.
Вот несколько причин для официального заключения договора аренды:
- Большие штрафы и последующие начисления налога с пеней за весь просроченный период. У налоговых органов существует множество способов вычисления недобросовестных арендодателей: обзвон телефонов из рекламных объявлений об аренде; «горячая линия» для приёма звонков от обиженных соседей или самих нанимателей и т. д.;
- Арендатор может начать шантажировать хозяина жилья доносом в налоговую инспекцию и требовать снижения арендной платы или вовсе её не платить;
- Проблематичность взыскать ущерб с нанимателя, причинённый квартире или имуществу в ней.
- Проблемы при выселении;
- В договоре можно прописать особые условия проживания: не курить, не заводить домашних животных и другие;
- И главное, все устные договорённости не имеют никакой юридической силы.
А если арендатор – нерезидент?..
Документ оформляют в простой письменной форме или используют стандартный бланк, распечатанный любым способом: на печатной машинке, типографским методом. Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать на сайте. В документе указывают:
-
описание арендуемой площади, точный адрес;
-
информацию о площади помещений;
-
права и обязанности сторон;
-
срок действия договора;
-
стоимость объекта.
В конце документа требуется предоставить информацию о размере и порядке оплаты. Указать данные об арендаторе и арендодателе, поставить дату заключения сделки, подписи сторон. К договору аренды нежилого помещения по образцу, принятому в РБ, могут прилагаться дополнительные бумаги: доверенности, заверенные нотариально; акты приема-передачи объекта; согласие фактического владельца участка на его сдачу в субаренду третьим лицам.
Регистрация договора аренды нежилого помещения в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру не требуется, если владелец – юридическое лицо, необходимо лишь письменно известить территориальную организацию по госрегистрации недвижимого имущества в 10-дневный срок. После подписания документа обеими сторонами, он вступает в силу.
Если арендодатель – физическое лицо и не имеет статуса «индивидуальный предприниматель», то потребуется регистрация документа в местном исполнительном комитете администрации района города.
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Относительно налогообложения.
Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Какие условия договора аренды являются существенными
Статья 1. Аренда
Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.
Статья 2. Законодательство об аренде
Отношения по аренде и другим связанным с ней правоотношениям регулируются настоящим Законом и иным законодательством Республики Беларусь.
Статья 3. Сфера и объекты аренды
Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.
В аренду могут быть переданы:
земли и другие природные ресурсы;
предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;
отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;
рабочий скот.
Законодательством Республики Беларусь устанавливаются виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества, сдача которых в аренду не допускается.
Статья 4. Арендодатели
Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, в том числе иностранным юридическим и физическим лицам.
Арендодателями могут быть также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.
Государственные предприятия имеют право сдавать в аренду здания, сооружения, отдельные помещения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении, если иное не предусмотрено законодательством или уставом предприятия.
Землю и другие природные ресурсы в аренду сдают Советы народных депутатов, которым законодательством Республики Беларусь предоставлено право распоряжения соответствующими природными ресурсами.
Статья 5. Арендаторы
Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации. Порядок участия иностранных юридических и физических лиц в аренде государственного имущества определяется законами Республики Беларусь.
Статья 6. Объединения арендаторов
Арендаторы вправе на добровольных началах образовывать ассоциации, союзы, консорциумы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам. В эти объединения могут входить любые коллективы и граждане, независимо от действующих в их производстве форм собственности. Со своей стороны арендаторы имеют право входить в любые объединения, если последние согласны на это.
Деятельность указанных структур осуществляется с учетом антимонопольных требований, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Статья 19. Право собственности арендодателя на арендованное имущество
Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.
Статья 20. Право собственности арендатора на продукцию, доходы, материальные и иные ценности
Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
В собственности арендатора находятся также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, полученные и приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.
Статья 21. Право собственности арендатора на отделимые улучшения арендованного имущества
Собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.
Статья 22. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.
При аренде предприятия и других имущественных комплексов арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им за счет собственных средств, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором.
Статья 23. Право собственности арендодателя на улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества
Улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя и увеличивают остаточную стоимость сданного в аренду имущества, за исключением случаев, предусмотренных статьей 9 настоящего Закона.
Статья 24. Возмещение арендодателю причиненного ущерба, а также убытков
Если состояние возвращаемого имущества, земли и других природных ресурсов по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб.
Если имущество, сданное в аренду, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то арендатор возмещает арендодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором.
Статья 25. Определение направлений хозяйственной деятельности арендатора
Арендатор в соответствии с договором аренды самостоятельно определяет направления своей хозяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией и полученным доходом. Направление хозяйственной деятельности арендатора земель и других природных ресурсов определяется в соответствии с их целевым назначением.
Статья 26. Изменение условий договора аренды. Его расторжение, прекращение и продление
Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.
Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения условий или расторжения договора.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.
В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходят к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашается стать арендатором.
Арендодатель не вправе отказать такому лицу во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Статья 27. Рассмотрение споров при исполнении договора аренды
Споры, возникающие при исполнении договора аренды, рассматриваются судами в соответствии с их компетенцией.
Статья 28. Защита прав арендатора на арендованное имущество
Арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности.
Арендатор может потребовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании им, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.
Обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.
Имущество арендатора может быть изъято у него только по решению суда.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
Независимо от вида договора аренды объект аренды, то есть предмет договора, должен быть четко определен. Для этого могут быть использованы заводское наименование и технические характеристики оборудования, VIN номер автомобиля, выкопировка из технического паспорта здания при аренде помещения, визуально обозначающая арендуемое помещение, а также любая иная информация, позволяющая явно обособить объект аренды от других аналогичных объектов.
Если объект аренды не будет четко определен, договор аренды может быть признан незаключенным.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).
Законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов аренды.
Помимо соглашения сторон, размер арендной платы может быть изменен:
- по заявлению одной из сторон договора;
- решением суда, которое принято по требованию одной из сторон;
- на основании изменения законодательства.
При изменении размера арендной платы по соглашению сторон следует указывать срок вступления изменений арендной платы в силу. Это можно предусмотреть как в самом договоре, так и при заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
Пример формулировки:
«Размер арендной платы, устанавливаемый настоящим дополнительным соглашением к Договору, применяется с момента заключения дополнительного соглашения».
Стороны могут согласовать условие о том, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон договора. Как правило, такой стороной является арендодатель.
Для защиты интересов арендатора при согласовании данного условия рекомендуется определить следующее:
- периодичность изменения арендной платы;
- предельный размер такого изменения;
- дополнительные основания для изменения арендной платы: неисполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы в срок, изменение арендной ставки для всего здания, в котором арендуется помещение, иные условия.
Как и для изменения арендной платы по соглашению сторон, рекомендуется согласовать, с какого момента арендная плата считается измененной.
Формулировка об одностороннем изменении размера арендной платы:
«Арендодатель вправе изменять арендную плату не более чем на 10 (десять) процентов от размера действующей арендной платы и не чаще 1 (одного) раза в течение 1 (одного) календарного года. Арендная плата считается измененной со дня получения Арендатором соответствующего уведомления».
Изменение арендной платы в связи с изменением законодательства, как правило, применяется в случаях аренды имущества, находящегося в государственной собственности (изменение базовой арендной величины и/или коэффициентов, применяемых при расчете ставки арендной платы к базовой ставке).
Также арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние объекта аренды существенно ухудшились (если иное не предусмотрено законодательством).
При улучшении объекта аренды силами арендатора арендодатель не вправе использовать такое улучшение как основание для увеличения арендной платы.
Отдельным вопросом при аренде недвижимого имущества является вопрос о порядке возмещения расходов на коммунальные услуги. В договоре можно установить один из следующих вариантов такого возмещения:
- увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
- возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
- расчет суммы расходов на основании площади арендуемого помещения.
- Арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения. Также размер расходов может быть включен в арендную плату.
Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от ситуации и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.
В случае выбора способа возмещения арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков в договоре рекомендуется разрешить следующие вопросы:
- каким образом арендодатель будет получать информацию о показаниях счетчиков, если арендованное помещение является изолированным с собственными счетчиками;
Пример формулировки:
«Арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, сообщать Арендодателю показатели приборов учета потребления коммунальных услуг».
- как арендодатель будет проверять переданную ему информацию;
Пример формулировки:
«Арендатор обязан по обращению Арендодателя предоставить в согласованное Сторонами время доступ Арендодателю к приборам учета для определения соответствия контрольным показателям».
- на основании каких тарифов будут возмещаться расходы;
Пример формулировки:
«Тарифы на коммунальные услуги исчисляются в соответствии с законодательством Республики Беларусь».
- в какие сроки расходы будут возмещаться арендодателю.
Пример формулировки:
«Возмещение расходов на коммунальные услуги осуществляется Арендатором на основании показателей счетчиков не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».
образец акт приема-передачи по договору аренды автомобиля
Как правило, приемка и передача объекта аренды осуществляются на основании актов приема-передачи.
В актах необходимо как можно более подробно описать как исходное состояние объекта аренды (если это необходимо), так и все имеющиеся недостатки. Также при необходимости к акту могут прикладываться фотографии объекта аренды, отображающие как его исходное состояние, так и выявленные недостатки.
Описание объекта аренды позволит арендодателю при необходимости оценить соответствие возвращаемого объекта аренды его исходному состоянию и потребовать возмещения убытков, если объект аренды такому состоянию не соответствует. Указание на недостатки защищает арендатора от требования о возмещении расходов, связанных с такими недостатками, которое может быть заявлено после возврата объекта аренды.
В связи с тем, что зачастую понудить арендодателя передать объект аренды путем обращения в суд с соответствующим требованием затруднительно, в случае отказа арендодателя передать объект аренды по договору арендатору рекомендуется обращаться в суд с иском о взыскании убытков, причиненных нарушением условий договора арендодателем.
По общему правилу арендатор обязан пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены – в соответствии с назначением объекта аренды.
В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.
Справочно
Как изменить целевое назначение земельного участка, читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.
Если арендатор пользуется объектом аренды не в соответствии с условиями договора или его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Справочно
Об ответственности за нецелевое использование земельных участков читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.
В случае возникновения спора между сторонами факт нецелевого использования объекта аренды (например, использование офисных помещений в качестве объекта розничной торговли) необходимо доказывать арендодателю. Установить факт нецелевого использования арендодатель может на основании докладных (служебных) записок своих работников, которые могут произвести осмотр объекта аренды. Данный способ рекомендуется также закрепить в договоре.
- Услуги:
- — Взыскание долгов
- — Досудебное взыскание долгов
- — Взыскание долгов физических лиц
- — Взыскание дебиторской задолженности юридических лиц
- — Взыскание кредитной задолженности
- — Взыскание долга по договору займа
- — Организация публичных торгов
- — Ликвидация юридических лиц и Индивидуальных предпринимателей
- — Взыскание задолженности по договору аренды
- — Исковое взыскание долга
- — Исполнение решений иностранных судов
- — Взыскание задолженности по договору поставки
- — Взыскание задолженности без договора
- — Юридическое сопровождение бизнеса
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Аренда транспортных средств
1. Договор аренды транспортного средства – это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. 632 и 642 ГК).
Правовое регулирование соответствующих отношений осуществляется ГК (ст. 632–649), а также транспортными уставами и кодексами.
Квалифицирующим признаком данного договора является предмет.
Представляется, что таковым может считаться только индивидуально-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа.
Данный договор сконструирован законодателем как реальный. Вместе с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств определяются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с гл. Х и XI КТМ.
Конструкция договора аренды транспортного средства не предполагает возможности так называемой пользовательской аренды, без передачи транспортного средства во владение.
Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем и без экипажа.
Дополнительные условия
К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:
- Права и обязанности, которые возникают в связи с использованием помещения.
- Ответственность в случае непредвиденных ситуаций, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств.
- Возможность разрешения споров в досудебном порядке – т.е. как стороны будут решать свои разногласия, приложат ли они силы для договоренности или сразу обратятся в суд.
- Требование к конфиденциальности личной информации – неразглашения ФИО, названия компаний, прочих сведений, которые могут стать известны сторонам в результате выполнения договорных обязательств.
- Условие о возможности субаренды на территории помещения, т.е. арендатор может, в свою очередь, предоставить отдельную территорию для субарендаторов (или не может этого сделать).
- Срок действия договора – это пункт стоит рассмотреть подробнее.