Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Как продать участок, если он в долевой собственности
По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
- документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Как продать долю земельного участка без ее выделения
Если закон прямо требует соблюдения процедуры межевания при продаже доли в земельном участке, то при совершении других сделок это можно обойти.
Внимание! Так, без выделения доли в земельном участке ее можно:
- передать наследникам в порядке завещания, оформленного нотариальным образом;
- оформить отказ от права собственности на долю в общем земельном участке;
- внести ее в качестве уставного капитала компании, которая будет осуществлять эксплуатацию земельного участка;
- продать или подарить долю другому сособственнику земельного участка.
Отчуждение путем заключения договора купли-продажи или дарения возможно лишь в том случае, если доля была выделена из общего участка, ей присвоен свой кадастровый номер, сведения внесены в Росреестр.
При этом должно быть соблюдено преимущественное право на приобретение доли другими сособственниками земельного участка.
С учетом характеристики земель таким правом могут воспользоваться:
- субъекты Российской Федерации;
- муниципальные образования.
Возможно ли продажа доли объекта без межевания
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ).
Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.
Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).
Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.
Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.
Как произвести продажу части участка
Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:
- Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
- Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
- Кадастровый паспорт на недвижимость;
- Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
- Платежная квитанция об уплате госпошлины.
- Личные данные участников процедуры;
- Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
- Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
- Стоимость части участка;
- Способ и сроки её оплаты;
- Ограничения по использованию объекта.
Продажа доли участка регулируется двумя нормативными актами — Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ. Так как участок относится к недвижимому имуществу, то на него распространяются правила, которые закреплены в ст. 549 ГК РФ.
Специфические особенности процесса установлены в ст. 37 ЗК РФ. В статье указано, что продаже подлежит только земля, которая состоит на государственном учете. Более того, договор будет признан недействительным, если в документе есть хотя бы одно из следующих условий:
- обратный выкуп;
- ограничение ипотеки, аренды и другие обременения;
- ограничение ответственности за состояние земли.
Перечисленные условия сделают договор недействительным, что актуально и для передачи части надела. Если собственник решил продать долю, то после передачи он теряет все притязания на имущество.
Документальное оформление
При достижении согласия всех совладельцев производится регистрация сделки с предоставлением следующего перечня необходимой документации:
- договора купли-продажи, предусматривающего стоимость доли земельного участка, порядок передачи денежных средств, детальную характеристику объекта недвижимости, права и обязательства сторон;
- общегражданских паспортов, удостоверяющих личности продавца и покупателя;
- кадастрового паспорта на объект недвижимости;
- нотариально заверенной доверенности и паспорта доверенного лица при проведении действий через представителя;
- правоустанавливающих документов на долю участка (акта о проведении приватизации, свидетельства о вступлении в наследство, передачу по договору дарения и т.д.);
- правоподтверждающего документа – выписки из ЕГРН, выданной на замену свидетельства о праве собственности;
- полученных письменных отказов от совладельцев о нежелании использовать преимущественное право выкупа при реализации сторонним лицам, не входящим в состав сособственников;
- нотариально заверенного согласия второго супруга на заключение сделки, если продажа доли земельного участка осуществляется стороной находящейся в браке, а надел относится к составу совместно нажитого имущества;
- документальных подтверждений, выданных бюро технической инвентаризации, о наличии построек на территории;
- справки об отсутствии обременений (нахождения в залоге, ареста объекта недвижимости).
Как продать долю земельного участка другому дольщику
Чтобы осуществить продажу участка, потребуется получить отказ от проведения сделки от других собственников данного конкретного участка земли. Благодаря этому, происходит расширение перечня требующихся документов, которые необходимы для дальнейшего оформления сделки.
Для начала необходимо указать дольщику точную стоимость продаваемой доли земли. Здесь стоит отдельно акцентировать свое внимание на том, что при получении отказа от остальных собственников земельного участка, нельзя будет менять установленную цену данной доли.
Если подобные условия будут по каким-либо причинам нарушены, любой участник данной долевой собственности получит возможность в течение трех месяцев обратиться в суд для перевода на него прав покупателя земельного участка.
Если у владельца появляется право на осуществление продажи доли участка, обе стороны сделки, наконец-то, получают право на заключение договора в том же порядке, в котором происходит заключение договора купли-продажи земли. Только после этого можно приступить к следующему этапу процедуры.
Следующий этап заключается в подготовке всех необходимых для сделки документов. Пакет документов должен содержать:
- Свидетельство о проведенной государственной регистрации права на эту долю, если оно имеется;
- Различные правоустанавливающие документы, к примеру, договор о купле-продаже или аренде;
- Выписка из кадастрового паспорта на данный объект недвижимого имущества.
После завершения оформления данной сделки, новый владелец доли должен оформить ее в государственной регистрационной службе. К примеру, чтобы реализовать свою долю в праве собственности на землю, если на нем полностью отсутствуют любые объекты недвижимости, необходимо предоставить вместе с договором документ, содержащий реквизиты данного участка, в частности, его кадастровый номер и категорию, площадь, месторасположение и цену. В общем, должны содержаться все условия, важные для обеих сторон.
Не стоит забывать о том, что все дольщики имеют преимущественное право на выкуп доли по предложенной продавцом стоимости на равных условиях. Исключением является только продажа данной доли посредством публичных торгов.
Отдельно стоит отметить, что договор купли-продажи рекомендуется оформлять в письменной форме. Он должен подписываться обеими сторонами, принимающими участие в данной сделке. Обращаться за нотариальным удостоверением в контору необязательно.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Купля невыделенной земельной доли довольно невыгодная и проблематичная сделка, поскольку в случае приобретения права собственности на долю в имуществе при совершении любых последующих сделок вам необходимо будет считаться с решениями остальных участников долевой собственности.
Кроме того, купить земельную долю (пай) в земельном участке сельскохозяйственного назначения невозможно, если вы сами не являетесь участником долевой собственности на этот земельный участок.
В каких же случаях может возникнуть необходимость в купле земельной доли?
Основные случаи:
1) Вы хотите выделить земельный участок в счет своей земельной доли, но площадь вашего земельного участка меньше минимального предела для выдела отдельных земельных участков в вашем регионе. Тогда вам необходимо скупить у других участников долевой собственности их права на земельные доли и сформировать участок достаточной площади. Очень часто минимальные (предельные) размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в размере среднерайонных земельных долей. Узнать их размер вы можете только в местной администрации. Такой порядок действует для Тверской области. В законах некоторых регионов прямо указана минимальная площадь земельного участка для выдела. Например, в Московской области это 2,0 га для обычных с/х угодий и 40,0 га для земельных участков, выделяемых из состава искусственно орошаемых с/х угодий и (или) осушаемых земель сельхозназначения.
2) Вы осуществляете деятельность в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства (являетесь главой этого хозяйства), и вам необходимо выкупить долю в праве собственности на общий земельный участок у члена фермерского хозяйства, который хочет выйти из состава К(Ф)Х.
3) При приобретении доли в праве собственности на земельный участок вместе с приобретением доли в здании или сооружении, расположенным на данном земельном участке. Естественно, что вместе со зданием вы захотите купить и землю, на которой оно расположено.
Процедура приобретения земельной доли, если вы имеете на нее право (являетесь участником долевой собственности), почти не отличается от процедуры приобретения земельных участков. При наличии у продавца всех необходимых документов, а в частности выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) о регистрации доли в праве собственности на земельный участок вы можете заключить с ним договор купли-продажи земельной доли. Договор должен быть составлен в письменной форме и отвечать требованиям ст. 549 и 550 ГК РФ [3]. При этом договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.
Право собственности на земельную долю переходит к покупателю только после государственной регистрации договора продажи. Для этого в государственную регистрационную палату по месту нахождения земельной доли с соответствующим заявлением должны обратиться участники сделки или их законные представители (представитель). Полномочия представителей должны быть подтверждены нотариально или удостоверены должностным лицом органа местного самоуправления.
Вместе с заявлениями в орган государственной регистрации передается:
1) сам договор купли-продажи земельной доли;
2) документы, которые подтверждают право продавца на земельную долю;
3) документы, которые подтверждают право покупателя на приобретение земельной доли (предоставлять не нужно, если право собственности лица, которое приобретает право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]);
4) квитанция об оплате регистрации.
При государственной регистрации договора государственным регистратором на нем делается специальная надпись, а возникновение у покупателя земельной доли права на нее удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из Единого государственного реестра прав.
После совершения этих процедур собственник купленной земельной доли может совершать с ней сделки предусмотренные законодательством о земельных долях, в т.ч. выделить земельную долю в натуре и стать собственником земельного участка.
Договор дарения земельной доли и порядок его составления почти ничем не отличается от составления договора дарения земельного участка. Ограничения накладываются лишь относительно сторон договора. Подарить земельную долю имеет право лишь лицо, право собственности которого подтверждено надлежащим образом в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Одаряемым может быть только другой участник долевой собственности, а также с/х организация или фермерское хозяйство, которые используют земельный участок, в составе которого выделена земельная доля.
В соответствии со статьей 574 ГК РФ [3] договор дарения недвижимого имущества (земельных долей) составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае дарения идентичен порядку регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае продажи.
Если вы собираетесь подарить кому-либо земельную долю в праве собственности на земельный участок другой категории, нежели земли сельскохозяйственного назначения, то сделать это вы можете только по согласию всех других участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.
Продажа вопреки желанию других совладельцев
Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний. Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость. Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.
ВНИМАНИЕ !!! Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев. Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.
Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).
Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.
Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.
ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.
Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:
- В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
- И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
- Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
- При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
- В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
- На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
- Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
- Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.
Если дом и земля в собственности нескольких людей, то все действия с ними могут осуществляться только по единогласному соглашению. Это, в частности, касается распоряжения имуществом. Данный порядок установлен в первых пунктах статей 246 и 247. В том случае, если не будет согласия хотя бы одного собственника, то тот или иной способ распоряжения можно реализовать только в соответствии с судебным постановлением.
Законом определено, что любой владелец может распорядиться своей частью по своему усмотрению. При этом долевая собственность на дом и землю может сохраниться. То есть необязательно выделять свою часть в натуре. Объектом сделки в данном случае будет выступать право на долю в общей собственности, а не конкретно часть недвижимости. Однако при возмездном отчуждении посредством продажи или мены необходимо соблюдать правила, установленные в ст. 250 ГК о возможности преимущественной покупки других владельцев.
Что такое земельная доля, часть земельного участка
Земельная доля – это доля (пай), входящая в состав общей собственности на надел, назначение которого ведение сельского хозяйства. Выражается в баллогектарах.
Понятие земельной доли перекликается с термином общедолевая собственность, хотя имеет качественно отличие:
- Более узкое понятие. Доля входит в общую собственность;
- Появлению доли предшествовала приватизация;
- Доля полученная гражданином может отойти муниципалитету или хоз. субъекту только после ТОО, как гражданин ее отчудит;
- Размер надела определяется не простой правильной долей, а гектарами или баллогектарами.